Fiche projet
BOUXIERES AUX DAMES
sur Tokimo
Le détail du projet
À propos du projet
Le bien est situé au 47 rue Raymond Poincaré, à Bouxières-aux-Dames (54136), commune de la Meurthe-et-Moselle (Grand Est) appartenant au Bassin de Pompey et rattachée à l'agglomération de Nancy. Cette localisation en périphérie de métropole place le projet dans un bassin d'emploi et de services actif, avec un tissu résidentiel de type péri-urbain, tout en restant une commune de taille modeste par rapport aux communes plus centrales de l'agglomération nancéienne.
L'actif support est un terrain à bâtir de 1 700 m², qui bénéficiait d'un permis de construire accordé à l'ancien propriétaire, valable encore deux ans à la date de l'analyse et transférable. Ce permis autorise l'édification de 6 garages (destination entrepôts) pour une surface utile totale de 444,63 m². Le permis initial a été délivré le 22/02/2024 ; son transfert du vendeur vers l'opérateur a été validé par la mairie.
La stratégie retenue est une opération d'achat-construction-revente (marchand de biens) : l'opérateur, via la SAS SEBIMMO créée pour l'occasion, porte la construction des 6 lots sur le terrain acquis, puis procède à la cession des lots à la découpe. La commercialisation a été anticipée avant même l'ouverture de chantier, avec une pré-commercialisation déjà signée à hauteur de 525 000 euros (soit environ 79% du chiffre d'affaires cible de 662 500 euros), dont un lot vendu sans condition suspensive de prêt. Le financement obligataire proposé aux investisseurs, sur une maturité de 15 mois, vient couvrir les besoins de l'opération jusqu'à la livraison prévue le 30/06/2027.
PrésentationLe projet porte sur un terrain à bâtir de 1700 m2 situé 47 rue Raymond Poincaré, avec permis de construire délivré le 22/02/2024. Déposé par le vendeur, ce permis fait l'objet d'un transfert accepté par la mairie au profit de l'opérateur. Il autorise la construction de 6 garages/entrepots, soit 444,63 m2 utiles au total, répartis en quatre lots d'environ 45 à 48 m2 et deux lots d'environ 127 à 132 m2. Le terrain se situe à proximité immédiate de l'entrée d'autoroute A31.
L'objectif de l'opérateur est de capter la plus-value entre un terrain nu, acheté 80 000 euros, et la valeur des 6 garages une fois construits et revendus à la découpe. La création de valeur repose sur la transformation d'un actif brut (terrain avec permis) en actif fini livrable, en s'appuyant sur les coûts maîtrisés du gros œuvre. Objectif concret : dégager une marge de 107 626 euros, soit 19,4% du prix de revient, en capitalisant sur une pré-commercialisation déjà avancée.
Le programme de 6 lots totalise un chiffre d'affaires cible de 662 500 euros. La pré-commercialisation atteint 525 000 euros, soit environ 79% du CA cible. Trois lots sont sous compromis avec condition de prêt (dont deux signés le 11/08/2026 pour 140 000 euros et un le 02/08/2026 pour 195 000 euros), un lot est vendu sous compromis sans condition de prêt (190 000 euros, signé le 13/07/2026), et les deux lots restants (70 000 et 67 500 euros) sont en cours de commercialisation.
Bouxières-aux-Dames (54136) est une commune d'environ 4 134 habitants (INSEE, 2021), située dans le Bassin de Pompey, au sein de l'agglomération de Nancy, ce qui lui confère une bonne accessibilité aux bassins d'emploi et de services de la métropole. Selon Orpi (août 2026), le prix moyen s'établit à 1 975 euros/m2 pour une maison et 2 125 euros/m2 pour un appartement, après un recul du marché depuis 2023. Le secteur reste recherché pour son cadre résidentiel péri-urbain.
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Les garanties
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⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications publiques indépendantes. Elle peut comporter des erreurs ou manquer d’informations non publiques. Le crowdfunding immobilier présente notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, retard et illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l’intervention de professionnels compétents et la vérification des pièces originales.
🏗️ Synthèse du projet
L’opération consiste à acquérir un terrain d’environ 1 700 m², construire 6 petits entrepôts/garages totalisant ~445 m², puis les revendre à la découpe. Le budget présenté est de 554,9 k€, pour 662,5 k€ de ventes prévisionnelles et une marge annoncée de 107,6 k€. La durée de financement est de 15 mois, avec environ 9 mois de chantier.
La commercialisation est avancée : 525 k€, soit ~79 % du chiffre d’affaires, sont annoncés sous compromis. Toutefois, seulement 190 k€ correspondent à un compromis sans condition suspensive de financement ; environ 335 k€ restent dépendants de l’obtention de prêts par les acquéreurs.
💰 Structure financière
| Indicateur | Analyse |
|---|---|
| Coût total | 554,9 k€ |
| Ventes prévues | 662,5 k€ |
| Marge sur coût | 19,4 % |
| Marge / chiffre d’affaires | 16,2 % |
| Fonds propres annoncés | 50–51,5 k€ |
| Fonds propres / coût | ~9 % |
| LTC | ~90,5 % |
| LTS dette / ventes | ~75,8 % |
| Provision aléas travaux | 5 % seulement |
Le levier est donc élevé. Le ratio présenté comme une LTV d'environ 76 % correspond surtout à une dette rapportée à la valeur de sortie future, donc plutôt à un LTS. Sur le seul prix d’acquisition du terrain (80 k€), la dette maximale représente plus de six fois cette valeur : l’hypothèque est donc relativement peu couverte au démarrage et sa couverture dépend de la bonne exécution des travaux.
Autre point important : les frais financiers et de sûretés représentent 126,4 k€, soit près de 23 % du coût total. La marge économique est donc rapidement consommée en cas d'aléa.
Surtout, le montant minimal auquel la collecte peut être validée est de 380 k€. Avec ~50 k€ de fonds propres, il resterait alors environ 125 k€ de besoins non financés au regard du budget présenté. Les documents n'expliquent pas clairement quelle ressource comblerait cet écart.
📉 Stress test
La marge de départ n'est pas négligeable, mais elle est loin d'être insensible aux aléas.
| Scénario | Marge résiduelle estimée |
|---|---|
| Budget initial | 107,6 k€ |
| Prix de revente −10 % | 41,4 k€ |
| Travaux +10 % vs devis* | 91,1 k€ |
| Prix −10 % + travaux +10 % | 24,9 k€ |
| Prix −15 % + travaux +10 % | −8,2 k€ |
* après consommation de la provision travaux déjà prévue.
Une baisse d'environ 16 % des prix de sortie suffirait à elle seule à absorber toute la marge. Un retard prolongé ajouterait aussi des coûts financiers, non intégrés à ce tableau.
📍 Marché et commercialisation
Le prix de sortie moyen ressort à environ 1 490 €/m². Le marché des petits locaux d'activité dans cette commune est peu profond : les portails spécialisés présentent très peu de références locales. Dans les communes proches, des locaux d'activité de taille nettement supérieure sont actuellement proposés autour de 820 à 1 040 €/m². Les petites surfaces neuves peuvent légitimement se vendre plus cher, mais le niveau cible ne paraît donc pas particulièrement conservateur.
Les compromis déjà obtenus constituent ainsi la meilleure validation du prix de marché, mais leur force doit être relativisée par les conditions de financement attachées à une majorité du montant pré-commercialisé.
🚨 Deux vérifications indépendantes particulièrement importantes
1. Incohérence sur le permis de construire. Le dossier indique un permis délivré le 22/02/2024 pour environ 445 m² d'entrepôts/garages. Or la base publique issue des données ministérielles retrouve, à la même date et sur la même parcelle cadastrale A587, un permis portant sur 1 145 m² de locaux avec destination principale “bureaux”. Les données ouvertes peuvent comporter des erreurs ou ne pas refléter un permis modificatif, mais l'écart est suffisamment important pour exiger la copie du permis actuel, de son transfert et des éventuels modificatifs.
2. Historique du porteur à examiner avec attention. La société actuelle est récente, faiblement capitalisée et ne publie pas encore d'historique financier exploitable. Plus significatif, les registres judiciaires publics font apparaître, pour le même opérateur, des activités antérieures ayant connu des liquidations, ainsi qu'un jugement de faillite personnelle prononcé en 2016 pour dix ans. Je n'ai pas trouvé dans les sources consultées d'élément public permettant d'établir un éventuel relèvement anticipé de cette sanction ; ce point mérite donc une clarification juridique documentée, sans tirer de conclusion uniquement à partir des bases en ligne.
Aucun précédent projet de crowdfunding identifiable n'a été retrouvé dans mes recherches publiques, ce qui concorde avec le dossier qui présente l'opération comme une première opération de marchand de biens.
🔐 Garanties et travaux
L'hypothèque de premier rang est un vrai point favorable, mais elle ne garantit pas mécaniquement le remboursement : la valeur réalisable d'un terrain avec chantier inachevé peut être très inférieure à la valeur finale projetée. La caution personnelle doit également être appréciée à partir d'un état patrimonial vérifié, et non simplement de son existence.
L'entreprise chargée du chantier apparaît plus rassurante : créée en 2020, elle présente dans les données publiques 127 k€ de fonds propres, 122 k€ de trésorerie et peu de dette financière en 2025. Elle reste néanmoins de petite taille par rapport à un marché travaux de 330 k€.
⭐ Grille d'évaluation
5 étoiles = situation relativement robuste ; 1 étoile = risque ou incertitude élevé.
| Critère | Note |
|---|---|
| Pré-commercialisation | ★★★★☆ |
| Marché / prix de sortie | ★★☆☆☆ |
| Marge & structure financière | ★★☆☆☆ |
| Garanties | ★★★☆☆ |
| Travaux / calendrier | ★★★☆☆ |
| Administratif | ★★☆☆☆ |
| Expérience & solidité du porteur | ★☆☆☆☆ |
Autres points à vérifier
- Copies intégrales des compromis, dépôts de garantie et dates limites des conditions suspensives.
- Permis transféré, certificat de non-recours et explication de l'écart avec les données publiques.
- Expertise indépendante de la valeur du terrain et de la valeur à terminaison.
- Inscription effective de l'hypothèque avant décaissement.
- Assurance décennale/RC, marché travaux ferme et modalités de sous-traitance.
- Justification du financement si seulement 380 k€ sont collectés.
- Situation patrimoniale de la caution et clarification de l'historique judiciaire.
- Le même numéro d'adresse accueille plusieurs structures dans les registres publics, dont une ayant connu récemment une procédure collective : vérifier propriété, absence de bail et libération effective du terrain.
Conclusion
Le projet présente deux éléments structurellement favorables : une commercialisation déjà avancée et une hypothèque de premier rang. Le chantier paraît également techniquement plus simple qu'une restructuration lourde.
En revanche, le niveau de levier est élevé, les fonds propres sont limités, la marge devient faible sous stress, et le montant minimal de collecte soulève une question de financement. S'ajoutent surtout une incohérence importante concernant le permis de construire et un historique public du porteur qui nécessite des explications et pièces complémentaires.
Ces éléments ne permettent pas, à eux seuls, de conclure sur l'opportunité de l'investissement ; ils identifient surtout les vérifications qui me paraissent indispensables avant toute décision.
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