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Début du sujet octobre 8, 2026 7:42 pm
Fiche projet
Carpentras
sur Raizers
Montant en financement280 000 €
Durée24 mois
Localisation818 Avenue Jean Henri Fabre, Carpentras
📅 Lundi 12/10/2026 à 14:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Le financement porte sur l’acquisition d’une maison située à Carpentras au 818 Avenue Jean Henri Fabre. L’opérateur prévoit de diviser la maison en deux maisons mitoyennes et de les revendre après rénovation. La déclaration préalable a été obtenue et est purgée. Le financement est sollicité pour l’acquisition du foncier et les travaux de rénovation.
L’emprunt sera amorti via la vente des lots.
Le bien est situé à Carpentras, dans le secteur résidentiel recherché de Carpensud, rue Jean-Henri-Fabre. Apprécié des familles et des actifs, le quartier bénéficie d’un accès rapide aux commerces, établissements scolaires, services de santé et principaux axes routiers, tout en restant proche du centre-ville.
La commune, qui compte plus de 31 000 habitants, dispose d’une offre complète de commerces et d’équipements. La gare de Carpentras permet de rejoindre Avignon-Centre en TER en environ 30 minutes, tandis que la RD942 facilite les déplacements vers Avignon et Monteux.
L’opération est une division d’une maison provençale construite en R+1 en deux maisons mitoyennes disposant chacune d’un accès indépendant.
Chaque logement bénéficiera de deux cours privatives, orientées au nord et au sud, ainsi que de deux places de stationnement privatives avec accès sécurisé. Les suites parentales disposeront par ailleurs chacune d’un balcon orienté plein sud.
Les deux lots feront l’objet d’une rénovation complète afin de permettre une installation clé en main des futurs acquéreurs. Les prestations prévues comprennent notamment la pose de carrelage et de parquet flottant dans les chambres, la réfection des salles de bains, l’installation de cuisines équipées hors électroménager, la mise en place d’une climatisation réversible ainsi que le remplacement des menuiseries par des fenêtres neuves en PVC à double vitrage. Le DPE visé est à minima D voire C.
| Lot | Typologie | m² | Prix net/m² | Prix de vente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Maison | 114 | 2 100 | 239 400 |
| 2 | Maison | 127 | 2 100 | 266 700 |
| TOTAL | 241 | 2 100 | 506 100 |
La commercialisation commencera une fois les travaux terminés.
Le contrat obligataire prévoit un remboursement anticipé à chaque vente de lot.
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Les garanties
- Caution personnelle
- Hypothèque de 1er rang
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
octobre 8, 2026 7:53 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
Opération de marchand de biens avec travaux à Carpentras (84) : acquisition d'une maison R+1, division en deux maisons mitoyennes (114 m² et 127 m²) avec rénovation complète, puis revente à l'unité. Déclaration préalable obtenue et purgée. Prêt obligataire de 280 000 €, durée contractuelle 24 mois (cible 18 mois), intérêts capitalisés et remboursement in fine, avec amortissement anticipé à chaque vente de lot.
| Chiffre d'affaires visé | 506 100 € TTC (2 100 €/m²) | Coût de revient total | 406 531 € TTC |
| Marge annoncée | 99 569 € (≈ 20 % du CA) | Fonds propres | 55 026 € (16 % des ressources) |
| Prêt / prix de sortie | 55 % | Prêt / prix d'achat | 124 % |
| Sûretés | Hypothèque 1er rang + caution personnelle sous seing privé | Précommercialisation | Aucune (vente après travaux) |
🏘️ Marché et prix de sortie
Le prix de sortie retenu (2 100 €/m²) se situe sous les moyennes observées pour les maisons à Carpentras : environ 2 330 €/m² (fourchette 1 460–3 280 €/m²) selon une source, environ 2 680 €/m² selon une autre, pour un prix moyen tous biens d'environ 2 150 €/m². Pour des maisons entièrement rénovées avec cours, stationnement et accès indépendant, l'hypothèse paraît prudente à cohérente. Les tickets unitaires (≈ 239 k€ et 267 k€) correspondent au cœur du marché local des maisons familiales, ce qui soutient la profondeur de demande.
Réserves : la mitoyenneté issue d'une division réduit l'attrait par rapport à une maison individuelle ; la commercialisation ne démarre qu'après travaux, sans aucune preuve de demande à ce stade.
💶 Financement et bilan
- Travaux : 52 021 € HT, soit ≈ 216 €/m² pour une rénovation complète de deux logements (salles de bains, cuisines, climatisation, menuiseries, sols) plus la division elle-même (séparation des réseaux, accès). Budget serré ; la fiche le reconnaît en point d'attention. Aucun devis ni marché de travaux n'est joint.
- Apport : 55 026 € annoncés, sans justificatif de provenance publié. La société emprunteuse a un capital de 1 000 € et n'a déposé aucun compte.
- Ratio présenté : le « LTV 55 % » est calculé sur la valeur après travaux et ventes, pas sur la valeur actuelle. Rapporté au prix d'achat (225 000 €), le prêt représente ≈ 124 %.
🔎 Incohérences documentaires relevées
- Coût du financement : le bilan retient 46 200 € d'intérêts, montant qui correspond à 18 mois sans capitalisation. L'échéancier contractuel prévoit pourtant 65 006 € d'intérêts capitalisés à 24 mois. À 24 mois, la marge tombe à ≈ 80 800 € (≈ 16 %) et non 99 569 €. Le tableau de sensibilité présente ce 99 569 € comme scénario « 24 mois », ce qui l'optimise d'environ 19 k€.
- LTC : la fiche affiche un LTC de 99 % calculé sur un « coût de revient » de 283 607 €, chiffre qui n'apparaît nulle part dans le bilan (335 026 € à l'acquisition, 406 531 € au total). Selon le bilan, le LTC serait ≈ 84 % à l'acquisition et ≈ 69 % sur le coût total.
- Point d'attention : la page web évoque un impact géopolitique sur la commercialisation, le dossier PDF sur les travaux.
👷 Porteur de projet
Société unipersonnelle de marchand de biens créée en octobre 2025, capital 1 000 €, sans comptes déposés ; aucune procédure collective ni contentieux recensé dans les registres publics. Le dirigeant ne détient aucun autre mandat social enregistré. Les trois opérations antérieures mises en avant (une seule unité chacune, communes voisines, CA de 232 k€ à 399 k€, marges annoncées de 27 % à 44 %) n'ont donc pas été portées par une société visible dans les registres : elles restent non vérifiables publiquement. Il s'agit en outre d'un changement d'échelle (division en deux lots + rénovation lourde). Le profil terrain (second œuvre, négoce de matériaux) est cohérent avec la nature des travaux.
📉 Stress tests (base : 24 mois, intérêts capitalisés)
| Scénario | Marge résiduelle | Taux de marge |
|---|---|---|
| Central recalculé | ≈ 80 800 € | 16,0 % |
| Prix de vente −10 % | ≈ 32 700 € | 7,2 % |
| Prix de vente −20 % | ≈ −15 400 € | −3,8 % |
| Travaux +20 % | ≈ 69 600 € | 13,8 % |
| Prix −10 % + travaux +20 % | ≈ 21 500 € | 4,7 % |
| Retard +6 mois | ≈ 62 300 € | 12,3 % |
| Prix −10 % + travaux +20 % + 6 mois | ≈ 3 100 € | 0,7 % |
Côté prêteurs, le remboursement du capital et des intérêts capitalisés à 24 mois suppose des ventes nettes d'honoraires d'environ 363 k€, soit ≈ 1 510 €/m² : une baisse de l'ordre de 28 % des prix de vente reste absorbable (≈ 24 % à 30 mois), sous réserve d'une réalisation effective de l'hypothèque.
✅ Points forts / ⚠️ Points d'attention
Points forts
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Points d'attention
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📋 Autres points à vérifier
- Contrat de prêt et fiche d'informations clés : non consultables avant souscription, non analysés ici.
- Régime juridique de la division (copropriété horizontale, servitudes, réseaux séparés) et assurances de chantier.
- Justificatif de l'apport et origine des fonds propres.
- Exposition aux risques naturels de la parcelle (Géorisques) et DPE avant/après travaux (cible D voire C).
⭐ Grille d'évaluation
| Marché | ⭐⭐⭐☆☆ | Prix de vente | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐☆☆ | Financement | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐☆☆☆ | Commercialisation | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐☆☆☆ | Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐⭐⭐☆ | Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
🧩 Conclusion
Opération de taille modeste, adossée à une hypothèque de 1er rang et à un prix de sortie qui paraît raisonnable au regard du marché local, ce qui offre un coussin significatif en cas de baisse des prix. En face, le porteur est une structure récente sans historique vérifiable, l'apport et le budget travaux ne sont pas documentés, et le bilan sous-estime le coût du financement à 24 mois. Les points prioritaires à vérifier sont le contrat de prêt, les devis de travaux et la provenance des fonds propres. Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse.
Opération de taille modeste, adossée à une hypothèque de 1er rang et à un prix de sortie qui paraît raisonnable au regard du marché local, ce qui offre un coussin significatif en cas de baisse des prix. En face, le porteur est une structure récente sans historique vérifiable, l'apport et le budget travaux ne sont pas documentés, et le bilan sous-estime le coût du financement à 24 mois. Les points prioritaires à vérifier sont le contrat de prêt, les devis de travaux et la provenance des fonds propres. Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse.
📚 Sources :
• Prix au m² à Carpentras – efficity
• Prix de l'immobilier à Carpentras – RealAdvisor
• Observatoire des prix Carpentras 2026 – PAP
• Registres publics des entreprises (RNE / BODACC) – Pappers
• Géorisques
• Documents de l'opération : dossier complet, bilan, échéancier, extrait Kbis.
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