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Début du sujet octobre 23, 2026 8:07 pm
Fiche projet
Le Bigouden - Opération de marchands de biens
sur Les Entreprêteurs
Montant en financement106 000 €
Durée12 mois
Localisation8 route de Laraon, 29710 Pouldreuzic
📅 Vendredi 23/10/2026 à 14:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Le projet se situe au 8 route de Laraon, 29710 Pouldreuzic, sur l'ancienne parcelle cadastrale B 192, divisée en deux ensembles : une maison individuelle et une copropriété de trois appartements.
Située dans le Finistère Sud, au cœur du Pays Bigouden, Pouldreuzic est une commune littorale comptant 2 119 habitants en 2023, à environ 24 km de Quimper.
Le marché immobilier local présente un potentiel pour les acquéreurs recherchant un cadre de vie calme, avec toutefois un bassin de demande plus restreint que celui des principales agglomérations du Finistère.
L’acquisition est prévue pour un montant de 366,4 K€, dans le cadre d’une promesse de vente signée le 18 mai 2026. Le montage actualisé prévoit un paiement immédiat de 150 K€ et un solde de 216,4 K€ payable à terme sous six mois.
L’opération prévoit la revente de 4 lots immobiliers, comprenant une maison individuelle et trois appartements, pour un chiffre d’affaires prévisionnel de 700 K€ FAI, soit 660 K€ nets vendeurs.
La commercialisation se répartit comme suit : maison individuelle (125 m²) : 290 K€ FAI ; appartement RDC droit (78 m²) : 150 K€ FAI ; appartement RDC gauche (78 m²) : 140 K€ FAI ; appartement à l’étage (102 m²) : 120 K€ FAI.
Une première vente de 130 K€ est actuellement en cours avec un acquéreur. Cette cession permettrait de réduire le besoin de financement initial et ramènerait le stock restant à commercialiser à 530 K€ nets vendeurs.
Le bilan prévisionnel de l’opération fait ressortir un coût de revient global de 495 K€, composé principalement de l'acquisition foncière et des frais associés pour 395 K€, des travaux et aménagements techniques pour 43 K€, des frais financiers estimés à 17 K€ et des commissions de commercialisation pour 40 K€.
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
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octobre 23, 2026 8:10 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🌊 L'opération en bref
Marchand de biens en Pays Bigouden (Finistère sud) : achat d'une parcelle divisée en une maison et une copropriété de trois appartements (383 m² au total), puis revente de 4 lots. Prêt in fine de 12 mois, derrière un crédit vendeur.
| Indicateur | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Prix d'achat / m² | ≈ 960 € (coût de revient ≈ 1 290 €) | Bas |
| Revente moyenne / m² (FAI) | ≈ 1 830 € | Sous la moyenne communale des maisons (≈ 2 330 €) |
| Marge prévisionnelle | 205 k€ (29 % du CA, 41 % du coût) | Confortable |
| Fonds propres | 40 k€ | 27 % du besoin initial, 8 % du coût total |
| Dette prioritaire | Solde vendeur 216,4 k€ (à 6 mois) | Rang supérieur probable |
| Dette totale / CA net | ≈ 49 % | Correct sur le papier |
📍 Marché et prix par lot
| Lot | Prix FAI | €/m² |
|---|---|---|
| Maison 125 m² | 290 k€ | ≈ 2 320 |
| Appartement RDC 78 m² | 150 k€ | ≈ 1 920 |
| Appartement RDC 78 m² | 140 k€ | ≈ 1 790 |
| Appartement étage 102 m² | 120 k€ | ≈ 1 180 |
- Commune rurale et littorale d'environ 2 100 habitants, à l'écart du front de mer ; maisons ≈ 2 330 €/m², légère baisse sur un an.
- La maison est vendue au prix moyen du marché et pèse 41 % du chiffre d'affaires : c'est le lot qui conditionne l'opération.
- Les références « appartement » locales sont trop peu nombreuses pour être fiables ; un petit collectif en zone rurale vise une demande étroite.
🔐 Structure de financement et sûretés
- Vente à terme : 150 k€ payés à l'acte, 216,4 k€ exigibles six mois plus tard. Le vendeur bénéficie en principe d'un rang préférable ; l'investisseur n'a qu'une hypothèque de second rang.
- Point critique à vérifier : en cas d'impayé du solde vendeur, l'existence d'une action résolutoire pourrait remettre en cause la vente elle-même et, avec elle, la valeur de la sûreté de second rang.
- Le remboursement du vendeur suppose d'avoir signé ≈ 216 k€ de ventes en six mois, puis le reste pour les prêteurs à douze mois : calendrier en deux marches.
- L'assurance emprunteur couvre la personne du dirigeant (décès, invalidité), pas un défaut de l'opération.
🔎 Incohérences et zones d'ombre
- L'avis de l'analyste cite un blocage de 100 k€ issus d'une précédente opération comme garantie complémentaire ; il n'apparaît ni dans la fiche ni dans la fiche d'informations clés.
- La société emprunteuse a été créée fin 2025 pour une autre opération (côte finistérienne, 331 k€ financés sur la même plateforme) : deux opérations dans la même structure, avec un risque de contagion ; le remboursement effectif de la première n'est pas documenté (« déroulement satisfaisant »).
- Points techniques à finaliser : assainissement, limites foncières, « régularisation des conditions de la vente ».
- Première vente « en cours » à 130 k€ sans précision sur le lot, la signature d'un compromis ou les conditions suspensives.
👤 Porteur
- SAS au capital de 1 000 €, détenue à 51/49 par deux holdings ; siège dans le Rhône, opération en Finistère (pilotage à distance).
- Un associé revendique plus de 15 ans d'expérience en montage et rénovation, et un rôle dans la formation professionnelle des marchands de biens.
- Pas d'états financiers disponibles ; aucune procédure collective identifiée lors des recherches.
- Notation interne de la plateforme : lettre B (échelle A+ à E).
🧪 Stress tests (coût 495 k€, CA 700 k€ FAI)
| Scénario | CA | Marge résiduelle |
|---|---|---|
| Base porteur | 700 k€ | 205 k€ (29 %) |
| Prix −10 % | 630 k€ | 135 k€ (21 %) |
| Prix −20 % | 560 k€ | 65 k€ (12 %) |
| Travaux +50 % (assainissement…) | 700 k€ | ≈ 184 k€ (26 %) |
| Combiné : −20 % + 20 k€ de travaux + 6 mois de portage | 560 k€ | ≈ 40 k€ (7 %) |
Point mort : baisse d'environ 29 % du chiffre d'affaires. En valeur, la marge protège bien ; le risque se concentre sur le calendrier : sans ventes suffisantes avant l'échéance du solde vendeur, l'opération dépend d'un refinancement non prévu.
⭐ Grille d'évaluation
| Marché | ⭐⭐☆☆☆ | Prix de vente | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐⭐☆ | Financement | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐☆☆ | Commercialisation | ⭐⭐☆☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐⭐☆☆ | Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐☆☆☆ | Calendrier | ⭐⭐☆☆☆ |
| Qualité documentaire | ⭐⭐☆☆☆ |
🧭 Conclusion
Facteurs favorables : prix d'acquisition bas, marge large qui absorbe une baisse de prix significative, division déjà engagée, expérience revendiquée d'un associé.
Risques : sûreté de second rang derrière un solde vendeur exigible à six mois, fonds propres faibles au regard du coût total, marché rural à demande limitée, société portant déjà une autre opération, documentation succincte.
Autres points à vérifier : rang et nature exacts de la sûreté du vendeur (privilège, action résolutoire), statut de la première vente, réalité du blocage de 100 k€, issue de la précédente opération, coût de l'assainissement. Chacun reste invité à poursuivre sa propre analyse.
🔗 Sources
- Documents du projet : fiche, synthèse de l'opération, fiche d'informations clés.
- Prix au m² : realadvisor.fr
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