La Première Brique Le Gaillard (74)

projet intéressant mais aucune expérience des porteurs, compromis de vente sur la maison (pas une assurance tous risques...), terrains restant à prix trop élevés, d'autres avis?  

Le compromis pour la maison a eu l'accord de la banque, c'est un bon point

L’autre bon point c'est les travaux,  c'est pas des gros travaux et pas trop de risques de délais d'attente de matériaux 

Les points négatifs c'est les prix des terrains qui vont sans doute amener des négociations et donc une baisse de la marge, l’inexpérience des mdb

Perso,  je mettrait sans doute un billet,  mais moins que d’habitude

En effet les porteurs de projet n'ont aucunes expériences de MdB.

Concernant le compromis de vente sur la maison, si l'on en crois LPB, les futurs acquéreurs de la maison ont d’ores et déjà obtenu leur financement.

Le prix de vente des terrains sont 29,89% au dessus du prix haut du marché, cela dit les terrains ont plutôt l'air d'être bien placés. Mais faudra les vendre dans le délais de la durée cible pour ne pas faire fondre la marge de 15% quoique s'ils vendent la maison rapidement cela fera baisser les frais dû aux prêteurs.

La couverture hypothécaire est de 93% sur l'achat et de 134% sur la vente.

L'apport des 2 porteurs de projet est relativement faible seulement 14% de l'emprunt LPB.

Rien noté de repoussoir, je pense investir sur le projet, même si j'attends d'autres avis de la communauté du forum.

Je rajouterai dans le négatif l’apport personnel faible,  pour un premier projet avec ce montant apporté pas sur qu'une banque suivrais 

@dancla,

C'est vrai, quand on pense que pour un particulier voulant acheter son logement, il lui faut en moyenne 89.000€ d'apport personnel.

Concernant le MdB, c'est tout l'intérêt de passer par une plateforme (LPB) afin d'obtenir les fonds plus rapidement et avec un apport beaucoup plus faible, mais à un taux de 11%.

Le prix des terrains est annoncé à 465€/m2: 320 000 €/500m2 = 640 €/m2. 300 000€/426m2 = 704€/m2

Il n'y aurait pas comme un problème?

En vrai des problèmes il y en a un peu trop pour moi

@tapiou,

Posté par: @mdo100

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Rien noté de repoussoir, je pense investir sur le projet, même si j'attends d'autres avis de la communauté du forum.

Bien vu et merci ! Ça c'est de l'entraide entre nous, car je n'avais pas noté cette incohérence.

Il faut des éclaircissements côté LPB, sans plus d'infos je n'y participerai pas.

Du coup j'ai calculé le prix de vente des terrains.

426+500 m² = 926 m² * 465€ = 430.590€ à cela on ajoute le prix de vente de la maison soit 510.000€ total prix de vente = 940.590€

Soit une perte de 19.574€ et une marge à -2% sur la durée cible et -8% sur la durée max.

A ce train là, LPB court à sa perte que font les vérificateurs chez LPB ?

Les prix de vente sont indiqués dans la plaquette (et dans le message de @Tapiou) : 300 et 320 K€. Soit au total avec la maison 1 130 K€ de prix de vente. Sur cette base-là, la marge calculée est bonne (et théoriquement suffisante).

Mais tout ça ne colle pas avec la fameux 465 € / m2 indiqué en page 15… (dans les 2 cas le prix au m2 de chaque terrain dépasse les 600 € donc je vois mal comment la moyenne pourrait être de 465 !). Et on serait très largement au-dessus de ce qui se pratique localement selon leurs écrits.

Je me demande si le 465 € ne serait pas en réalité 665 € puisque 620 000 € / 926 m2 = 669 €… Mais c’est pas la même dans ce cas !

Merci pour toutes ces analyses éclairantes. Je n ai même pas regardé dans le détail car ce projet ne m inspire pas: trop peu de fonds propres, je pense que LPB et les porteurs comptent sur un remboursement express lié à la vente de la maison, ce qui veut dire que nous toucherons des clopinettes pour les intérêts mais que le solde traînera. Et avec l augmentation des coûts de la construction les terrains peuvent ne pas trouver tout de suite preneur (il y a d autres projets LPB avec des terrains à vendre qui ne partent pas malgré des baisses de prix et une certaine expérience des porteurs, ce qui n est même pas le cas ici).

j ai raté le bon projet d hier après midi, je vais tranquillement rester en groupe 2 pour me positionner sur quelque chose de plus inspirant la semaine prochaine;)

Concernant les terrains, j'ai fait quelques recherches et calculs.

LPB mentionne en page 15 une fourchette marché des prix des terrains é Gaillard de min 240eur/m2 - médian 294eur/m2 - max 358eur/m2.

Sur solvimo.com il y a des estimations pour 2021, elles sont proches de celles de LPB. Il n'y a pas d'estimation pour 2022 ni 2023 car pas assez de données pour établir un prix moyen.

Sur Seloger.fr et LogicImmo, je vois actuellement 4 annonces à respectivement : 444, 514, 636 et encore 636. Soit une moyenne de +/- 560. Ce qui est déjà plus en ligne avec les prix de sortie des 2 futurs terrains de 704 et 640eur/m2.

Ces prix restent néanmoins dans la fourchette haute mais il y a un de la marge pour négocier. La maison étant sous compromis avec conditions suspensives levées, il y a jusqu'à 169000 eur de marge pour la revente des terrains. On pourrait donc vendre les terrains jusqu'à 545eur/m2 et l'opérateur serait juste à l'équilibre en considérant également des intérêts 16 mois de projets au lieu de 9 mois dans le bilan.

LPB calcul la marge sur la durée cible. Si la vente des terrains se fait avec négociation et que ça dure plus de 9 mois la marge va fondre.

Ils ont du compter que la maison c'est vendue, donc on va avoir rapidement un remboursement partiel d'environ 65-70%, ça va redire les intérêts du et du coup réduire notre gain.

Ils ont même prévu de mentionner 1 mois d'intérêts mini pour le cas ou il y est un remboursement partiel rapide

Bon finalement je m'abstiens demain,  y'en a pleins d'autres des projets à venir sur juillet

Sur le site, le projet est déjà clôturé avec 0 participant!!!!!

Je n'irai pas non plus. Trop d'éléments moyens voire mauvais. Sur base de mes critères, j'ai une évaluation de 45% sur ce projet. Il me faut minimum 60%.

Une mise à jour de la plaquette de présentation le 06/07/2023.

Prix de vente des terrains à 670€ le m² soit 87,15% au dessus de la fourchette haute du marché.

Ce sera sans moi.

@mdo100 et voilà c’est bien ce qu’on pensait !

Et ils écrivent « le prix est dans la fourchette haute des prix pratiqués sur la commune » 😂 C’est pas sérieux franchement…

@mdo100 il faudrait aussi qu'ils indiquent leur source pour les prix de marché. A priori ce seraient des chiffres de 2021, il n'y aurait pas assez de volume pour faire des stats plus récentes, voir mon post un peu plus haut. Les prix des 4 terrains actuellement en vente vont de 444 à 636 (2 terrains à ce prix), avec une moyenne à 540. Le prix de sortie à 670 est du coup moins anormal par rapport aux autres offres existantes.

@oasis4ever,

Oui en effet ça fait pas sérieux, serait-on lu par LPB ? 

Et puis, pourquoi ne pas nous envoyer un E-mail avec un Erratum, sinon cela veut dire que LPB peut modifier la plaquette à tout moment et que lorsque je l'enregistre dans mes documents la plaquette est fausse.

Rien ne va plus chez LPB !   

@olx tout est entendable (ou presque) dès lors qu’on nous l’explique surtout 😒

@olx,

Ils peuvent encore modifier la plaquette concernant les fourchettes, apparemment cela se fait ans avertissement aux prêteurs.  

LpB y'a du laissé aller en se moment je trouve. A trop vouloir proposer des projets, il font n'importe quoi 

Posté par: @oasis4ever

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@olx tout est entendable (ou presque) dès lors qu’on nous l’explique surtout 😒

Oui je ne fait que des suppositions, LPB devrait être plus claires sur l'origine des données utilisées.

Posté par: @mdo100

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@olx,

Ils peuvent encore modifier la plaquette concernant les fourchettes, apparemment cela se fait ans avertissement aux prêteurs.  

Ca c'est vraiment un problème aussi, on se base sur une plaquette pour faire une analyse et ils la modifient en catimini. Si ils l'ont fait ici, ils l'ont probablement déjà fait et le referont. Et quid des autres plateformes aussi... faudrait-il attendre le dernier moment pour mettre à jour nos données/critères ?!? 🤔 😡 

@olx,

C'est ça, j'ajoute que l'agrément PSFP n'a pas permis à la plateforme d'être plus exigeante envers les prêteurs. 😠