🏛️ Synthèse de l'opération

Opération de marchand de biens en vente d'immeuble à rénover (VIR) : réhabilitation lourde de deux immeubles anciens contigus du Vieil Antibes (zone piétonne, Site Patrimonial Remarquable), foncier acquis auprès de la commune après appel à projets. Programme de 21 lots / 1 118 m² : 10 logements libres, 9 logements sociaux vendus en bloc, 2 commerces loués puis revendus.

📍 Marché et prix de sortie

Le marché local est réel mais étroit : d'après l'étude de marché, 70 à 107 ventes/an dans le Vieil Antibes, médiane appartements 7 123 €/m² en 2025, et seulement 32 ventes au-dessus de 10 000 €/m² en 2024-2026 (médiane 11 795 €/m²). Les estimateurs publics situent la rue autour de 6 700 €/m² en moyenne, avec un haut de fourchette proche de 9 400 €/m².

Le prix visé se situe au-dessus de toutes les références de transaction, y compris les ventes premium. Il est soutenu par une expertise bancaire et par deux promesses à 12 019 et 13 235 €/m², mais l'expertise elle-même retient 10,81 M€ en scénario « prix bas », soit 0,4 M€ sous la grille. Les commerces (13 768 €/m²) dépendent de baux encore à signer.

🧾 Précommercialisation : ce qui est réellement acquis

• 2 promesses unilatérales notariées (3,5 M€) : sans condition de financement, indemnité de 5 % séquestrée, mais levée d'option au plus tard le 2 novembre 2026 — tant qu'elle n'est pas levée, l'acquéreur peut renoncer en abandonnant l'indemnité.
• Bloc social (0,83 M€) : simple lettre d'intérêt ; promesse « en cours de rédaction ».
• Restent 6,89 M€ (61 % du CA) à vendre : 8 logements (4,58 M€) et 2 commerces (2,31 M€), dans un segment où le porteur note lui-même des acquéreurs « attentistes ».

🔍 Incohérences et points documentaires

• Durée : cible de 16 mois sur la fiche, mais le planning de trésorerie parle d'une « échéance cible de 18 mois » et d'un budget d'intérêts calculé sur 18 mois pleins.
• Appels de fonds VIR : titre du planning à 4,1 M€, texte à 4,35 M€.
• Historique : la fiche évoque une vingtaine d'opérations ; le site public du porteur en présente six, la plus importante à ~350 m² / 7 lots. Cette opération est environ 3 fois plus grande que tout ce qui est documenté publiquement.
• Remboursement conditionné : le décaissement est suspendu au remboursement de 0,5 M€ sur un autre projet du même porteur, financé fin 2024 avec une cible de 14 mois et toujours en cours.

🏦 Structure, porteur et garanties

• Emprunteur : société de projet créée en janvier 2026, capital 100 €, aucun compte publié.
• Société « locomotive » du groupe : CA 2025 de 1,10 M€ (−30 %), résultat 36 k€, fonds propres 97 k€ pour 572 k€ de dettes financières. La caution de 5,94 M€ est donc à relativiser.
• Montant prêté supérieur au prix du foncier (LTA 139 %) et à la valeur « en l'état » expertisée (4,4 M€).
• Fiducie couvrant 72 % du financement, puis 99 % après le premier décaissement de 3,6 M€.
• Juridiquement, un prêt participatif est assimilé à des fonds propres et passe après les autres créanciers en cas de liquidation.
• La GFA sécurise l'achèvement mais les appels de fonds servent d'abord aux travaux : le remboursement dépend de la trésorerie que le garant libère à chaque jalon. Sans nouvelle vente, ~2,56 M€ restent dus à l'achèvement (mars 2028), à couvrir par la vente du stock.

📉 Stress tests (calculs IA, base grille)

La marge absorbe des chocs significatifs. Le risque principal est surtout de calendrier et de liquidité : vendre 6,9 M€ de stock haut de gamme dans un micro-marché peu profond, avec une échéance maximale fixée à octobre 2028.

⭐ Grille d'évaluation

Sources : documents du projet (FICI, contrat de prêt, étude de marché, grille de lots, états comptables, plannings de trésorerie) · Prix rue Sade – estimateur public · Prix rue Sade – second estimateur · Annuaire des entreprises (data.gouv) · Prêts participatifs – Code monétaire et financier