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Début du sujet septembre 29, 2026 7:28 pm
Fiche projet
Hyères
sur Clubfunding
Montant en financement485 000 €
Durée12 mois
Localisation4 bis Chemin de la Font de l'Ange et 12 avenue du 8 mai, 83400 Hyères
📅 Mercredi 30/09/2026 à 17:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Ce projet concerne l'acquisition, la rénovation et la revente de trois appartements avec leurs annexes, situés au 4 bis Chemin de la Font de l'Ange et 12 avenue du 8 mai à Hyères (83). Le bien s'insère dans un environnement calme, situé à 10 minutes en voiture des plages et de l'aéroport de Toulon-Hyères, ainsi qu'à 15 minutes à pied de la gare SNCF et du cœur historique.
L'actif totalise 160 m² habitables au sein de la copropriété « Le Château d'Argent ». Il comprend un appartement T2 de 52,58 m² en rez-de-chaussée avec jardin privatif, un T2 de 43,19 m² au 4ᵉ étage avec terrasse et un T3 de 65,26 m² au 3ᵉ étage avec climatisation réversible. L'ensemble est complété par deux caves, deux box fermés en sous-sol et une place de parking aérien. Tous les bâtiments de la résidence sont équipés d'un ascenseur.
La promesse de vente a été signée le 22 mai 2026 pour un prix d'acquisition de 480 000 €, soit 3 000 €/m². L'opérateur prévoit un programme de travaux de rénovation d'une durée prévisionnelle de 3 mois pour un budget révisé de 59 000 €, soit 369 €/m² (incluant environ 2 500 € d'enveloppe d'aléas, le montant total des travaux étant séquestré et déblocable sur présentation de factures).
L'objectif de revente globale s'élève à 730 000 €, soit 4 562 €/m².
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Les garanties
- Hypothèque de 1er rang inscrite sur l’actif objet du financement
- Cautionnement personnel et solidaire
- Hypothèque de 1er rang sur un actif complémentaire
- Séquestre de 6 mois de coupons
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
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septembre 29, 2026 7:31 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🏛️ Synthèse de l'opération
Opération de marchand de biens : achat de trois appartements (T2, T2, T3 — 160 m² avec caves, box et parking) dans une grande copropriété avec ascenseurs à Hyères, rénovation légère de 3 mois, puis revente à l'unité. Financement par émission obligataire, coupons mensuels, remboursement in fine, 12 mois + 6 mois de prorogation possible.
| Prix d'acquisition | 480 000 € (3 000 €/m²) — 523 200 € frais inclus au bilan |
| Travaux | 59 000 € séquestrés, débloqués sur factures (369 €/m²) |
| Chiffre d'affaires visé | 725 000 € (4 531 €/m²) |
| Marge prévisionnelle | 53 802 € — 7 % du CA |
| Collecte / apport | 485 000 € (jusqu'à 495 000 € au tableau) ; apport annoncé ~190 000 € (≈ 28 %) |
| Ratios annoncés | LTV 68 % · LTC 80 % · point mort du financement 3 094 €/m² |
| Sûretés | Hypothèque 1er rang sur les lots · hypothèque 1er rang sur un actif complémentaire · caution personnelle · séquestre 6 mois de coupons + réserve 3 mois |
📍 Marché et prix de sortie
La moyenne publique des appartements à Hyères s'établit autour de 4 570 €/m², en baisse d'environ 2 % sur un an. Le dossier cite lui-même des transactions récentes du secteur nettement plus basses que les offres :
| Lot | Prix visé | €/m² | Transactions secteur | Statut |
|---|---|---|---|---|
| T2 52 m² RDC + jardin | 250 000 € | 4 808 | 3 731 | — |
| T2 43 m² 4ᵉ + terrasse | 235 000 € | 5 465 | 3 731 | Marques d'intérêt |
| T3 65 m² 3ᵉ | 240 000 € | 3 692 | 3 657 | Sous option |
Les deux T2 sont positionnés 29 % à 46 % au-dessus des transactions du secteur ; seul le T3 est aligné. Quelques ventes dans la même rue autour de 4 500 €/m² soutiennent partiellement la grille. Aucune promesse d'achat signée n'est produite : « option » et « marques d'intérêt » ne constituent pas des engagements. La cible (retraités en résidence principale) est cohérente avec le produit (ascenseur, plain-pied, jardin).
🔍 Incohérences documentaires
- Chiffre d'affaires : 730 000 € (page projet, synthèse) contre 725 000 € (grille, bilan).
- Travaux : 45 000 € + 10 000 € d'imprévus (dossier) contre 59 000 € dont ~2 500 € d'aléas (page, bilan).
- Montant : 485 000 € affichés contre 495 000 € au tableau de financement.
- Date de la promesse : 22/05/2026 dans le texte, 22/05/2025 dans le calendrier.
- Frais d'acquisition : 77 740 € (≈ 16 % du prix) au tableau emplois-ressources, sans détail.
🧾 Acquisition et calendrier
- La promesse comporte deux conditions suspensives (revente préalable et obtention de prêt) ; l'acte authentique est prévu au plus tard le 30/09/2026, jour même de l'ouverture de la collecte. Un décalage ou une prorogation de la promesse est plausible.
- Vente issue d'une succession ; l'agence chargée de la revente gère actuellement les biens pour le compte des vendeurs.
- Remboursement total conditionné à la vente des trois lots ; revente visée en septembre 2027, sans marge de sécurité avant l'échéance initiale.
🏦 Porteur, solidité financière et garanties
- Société créée fin 2021, capital 2 150 €, produits 2025 de 117 k€, capitaux propres négatifs (−23 k€), 117 k€ de dettes financières, aucune disponibilité fin 2025.
- L'apport annoncé (~190 k€) n'est pas visible au bilan : son origine (patrimoine personnel du dirigeant, dont des actifs mobiliers) mérite d'être documentée.
- Track record : deux opérations documentées, des studios de 24 et 30 m² (acquisitions 65–74 k€, marges 15–17 k€). Cette opération est environ 6 à 7 fois plus grande.
- Hypothèque de 1er rang sur les lots : sûreté solide. Actif complémentaire : ancien local de copropriété acheté 30 000 € en 2024, transformé en logement et valorisé 155 000 € par l'opérateur lui-même — valeur non expertisée.
- Séquestre de 6 mois de coupons + réserve de 3 mois : protège le paiement des coupons, pas le capital.
📉 Stress tests (calculs IA, base bilan)
| Scénario | Marge résiduelle | % CA |
|---|---|---|
| Base | 53,8 k€ | 7,4 % |
| Prix −5 % | 17,6 k€ | 2,6 % |
| Travaux +20 % | 42,0 k€ | 5,8 % |
| Prix −10 % | −18,7 k€ | −2,9 % |
| Prix −10 % + travaux +20 % + prorogation 6 mois | ≈ −60 k€ | ≈ −9 % |
| Revente aux transactions du secteur (≈ 3 700 €/m², CA ≈ 592 k€) | ≈ −79 k€ | ≈ −13 % |
La marge du porteur est très mince : elle disparaît avec une baisse de prix d'environ 7 %. Le capital des investisseurs reste en revanche couvert tant que le prix de vente moyen dépasse ~3 100 €/m² (−32 % vs grille), grâce à l'apport et à l'hypothèque ; au niveau des transactions observées, la couverture de la dette serait d'environ 1,2×, avant frais de vente. Le risque principal est donc un allongement de la durée et une mise en œuvre des sûretés plutôt qu'une perte immédiate.
⭐ Grille d'évaluation
| Marché / emplacement | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐☆☆☆ |
| Marge | ⭐☆☆☆☆ |
| Financement / apport | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Travaux (légers, séquestrés) | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Commercialisation | ⭐⭐☆☆☆ |
| Porteur (expérience / taille) | ⭐⭐☆☆☆ |
| Solidité financière | ⭐☆☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Calendrier | ⭐⭐☆☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
🧭 Conclusion
Facteurs favorables : ticket modeste, travaux limités et séquestrés, hypothèque de 1er rang complétée par un second actif, prix d'achat proche des transactions, séquestre de coupons.
Risques : marge de 7 % très sensible aux prix, T2 affichés nettement au-dessus des ventes du secteur, marché local en léger repli, porteur de petite taille aux fonds propres négatifs, changement d'échelle, calendrier d'acquisition serré, nombreuses incohérences chiffrées.
Points à vérifier : signature effective de l'acte et levée des conditions suspensives, origine de l'apport, expertise indépendante de l'actif complémentaire, engagements écrits des acquéreurs, version définitive du budget et du montant collecté. Chacun reste libre de poursuivre sa propre analyse au regard de son horizon et de sa tolérance au risque.
Sources : dossier d'investissement du projet (24 pages) · Prix immobilier Hyères – estimateur public · Prix du m² à Hyères – second estimateur · Prix m² Hyères par quartiers
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