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Début du sujet novembre 11, 2026 10:14 am
Fiche projet
Les Cent Lys
sur La Première Brique
Montant en financement150 000 €
Durée22 mois
Localisation24 Avenue du Maréchal Foch, 60300 Senlis
📅 Jeudi 12/11/2026 à 10:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Le projet consiste à acquérir un immeuble de bureaux à Senlis, à l’entrée du centre historique, occupé jusqu’ici par un cabinet comptable. Le bâtiment s’étend sur trois niveaux : rez-de-chaussée, premier étage et combles.
Les locaux seront transformés en plusieurs appartements, puis l’immeuble sera ensuite mis en copropriété, chaque appartement sera ensuite vendu à l’unité.
Notre financement intervient en complément des fonds propres exigés par la banque, qui finance environ 84 % du coût total de l’opération. Il permet de couvrir la majeure partie de cet apport, le solde restant à la charge des porteurs.
Lots prévus
- Rez-de-chaussée : appartement de type 3 – 66 m² habitables
- Rez-de-chaussée : un appartement de type 2 – 71 m² habitables
- 1er étage : un appartement de type 3 – 87 m² habitables
- 1er étage : un appartement de type 3 – 90 m² habitables
- Combles : appartement T4 sous les combles – 108,50 m² (environ 100 m² hors zones sous 1,80 m)
- Stationnement : un parking
Permis de construire : changement de destination de bureaux en 5 logements, avec création de 2 lucarnes et 2 châssis de toit, après accord de l’Architecte des Bâtiments de France (site inscrit). Purgé de tout recours le 05/11/2026.
Commercialisation : aucune réservation signée à ce jour. Le géomètre est intervenu et les plans d'architecte sont en cours. La mise en vente doit démarrer très prochainement.
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Les garanties
- Caution personnelle
- Hypothèque de 2nd rang
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
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novembre 11, 2026 10:17 am
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
Opération de marchand de biens à Senlis (Oise) : achat d'un immeuble de bureaux de ~410 m² en entrée de centre historique, transformation en 5 logements (T2 à T4, 66 à 108 m²) puis vente à la découpe. Le financement participatif (150 k€) vient en quasi-fonds propres, derrière un crédit bancaire de 690 k€, avec une hypothèque de second rang et deux cautions personnelles. Permis purgé, aucune pré-commercialisation à ce jour.
📊 Chiffres clés
| Indicateur | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition (hors frais) | 420 000 € (~1 024 €/m²) | Bas, cohérent avec un bureau à reconvertir |
| Budget travaux (aléa 10 % inclus) | 269 000 € (~637 €/m²) | ⚠️ Serré pour un changement de destination |
| Coût de revient total | 820 714 € | Dont 89,9 k€ de frais financiers |
| Chiffre d'affaires visé | 1 155 000 € (~2 734 €/m²) | Sous les moyennes de marché publiées |
| Marge prévisionnelle | 334 286 € (29 % du CA) | Confortable sur le papier |
| LTA / LTC / LTV (part crowdfunding seule) | 36 % / 18 % / 13 % | Hors dette bancaire senior |
| LTV « cumulée » (banque + crowdfunding / CA) | ≈ 73 % | Indicateur plus représentatif du risque réel |
🏘️ Marché & prix de sortie
Les sources publiques situent le prix moyen des appartements à Senlis entre ~2 970 et ~3 460 €/m² (fourchette basse ~2 000–2 200 €/m²), avec une tendance légèrement baissière sur 12 mois (-1 % à -6 % selon les sources). Le prix moyen visé (~2 734 €/m²) apparaît donc prudent.
Le détail par lot est hétérogène : les lots du rez-de-chaussée sont valorisés ~3 240–3 330 €/m² (au-dessus de la moyenne), ceux de l'étage et des combles ~2 220–2 760 €/m². Cette prime sur le RDC mérite d'être justifiée. La clientèle visée (occupants) reste sensible aux conditions de crédit.
🏗️ Urbanisme, travaux & calendrier
- ✅ Permis de changement de destination (5 logements, lucarnes, châssis de toit) accordé et purgé début novembre 2026, avec avis patrimonial favorable (site inscrit).
- ⚠️ Budget travaux de ~637 €/m² pour transformer des bureaux en logements : en bas de fourchette. Aucun devis signé n'est communiqué ; ventilation, acoustique, sécurité incendie et réseaux individuels ne sont pas chiffrés explicitement.
- ⏱️ Durée cible 12 mois, maximum 22 mois, alors que la ligne bancaire est accordée sur 24 mois : la marge de manœuvre en cas de retard repose surtout sur la prorogation possible.
💶 Structure de financement & garanties
- Dette bancaire senior : 690 k€ (acquisition + ligne travaux), assortie d'une exigence de 180 k€ de fonds propres maintenus.
- Le financement participatif couvre l'essentiel de cet apport exigé : il joue donc un rôle de quasi-fonds propres. L'apport en numéraire effectivement mobilisé par le porteur au démarrage est indiqué à 42 k€ (~5 % du coût), le reste de l'apport affiché (131,9 k€) étant progressif.
- Sûretés : hypothèque conventionnelle de second rang (couverture annoncée ~40 % à l'acquisition) + deux cautions personnelles (montant total affiché 180 k€). La valeur pratique des cautions dépend du patrimoine des cautions, non documenté.
🔎 Incohérences documentaires à clarifier
- Le plan de financement affiché totalise 971,9 k€ pour un coût de revient de 820,7 k€ : l'écart (~151 k€) n'est pas expliqué (ligne bancaire non entièrement tirée ? apport compté deux fois ?).
- La fiche web évoque une hypothèque de prêteur de deniers, alors que le contrat et la fiche d'informations clés ne listent qu'une hypothèque conventionnelle de second rang.
- Le contrat fixe une date d'échéance finale au 30/11/2028 (soit ~24 mois), au-delà de la durée maximale de 22 mois indiquée ailleurs.
- L'objet du prêt est décrit tantôt comme du « financement de l'acquisition », tantôt comme un complément de fonds propres.
👤 Porteur de projet
Société de marchand de biens créée en 2020 (capital 50 k€), sans procédure collective identifiée au registre public ; comptes déposés avec option de confidentialité. Deux opérations précédentes sur la même plateforme sont déclarées remboursées. 2025 : CA ~2,2 M€ (x3,7), résultat net ~159 k€, capitaux propres ~214 k€, trésorerie ~295 k€, mais 2,5 M€ de dettes (≈ 11,8 fois les fonds propres), dont une forte hausse des « autres dettes » (~325 k€).
🧪 Stress tests (marge résiduelle)
| Scénario | CA | Coût | Marge | % CA |
|---|---|---|---|---|
| Base | 1 155 k€ | 821 k€ | 334 k€ | 🟢 29 % |
| Prix -10 % | 1 040 k€ | 821 k€ | 219 k€ | 🟢 21 % |
| Prix -20 % | 924 k€ | 821 k€ | 103 k€ | 🟡 11 % |
| Travaux +20 % | 1 155 k€ | 875 k€ | 281 k€ | 🟢 24 % |
| Prix -15 % + travaux +20 % | 982 k€ | 875 k€ | 107 k€ | 🟡 11 % |
| Prix -25 % + travaux +20 % | 866 k€ | 875 k€ | -8 k€ | 🔴 -1 % |
Calcul simplifié, hors frais de commercialisation (non budgétés explicitement) et hors surcoût de portage en cas d'allongement à 22 mois (~+15 à 25 k€ de frais financiers). Le seuil de baisse des prix avant atteinte au capital du financement participatif ressort autour de -20 à -25 %, selon le montant de la dette bancaire réellement tirée.
⚖️ Points forts / points d'attention
| ✅ Prix de sortie moyen sous le marché local ✅ Permis purgé, avis patrimonial obtenu ✅ Marge prévisionnelle élevée ✅ Historique de remboursement sur la plateforme ✅ Foncier acquis à bas prix au m² |
⚠️ Second rang derrière une dette bancaire importante ⚠️ Apport réel en numéraire limité ⚠️ Budget travaux serré, sans devis signés communiqués ⚠️ Aucune réservation, marché local en légère baisse ⚠️ Endettement élevé de la société porteuse ⚠️ Incohérences entre documents |
⭐ Grille d'évaluation
| Marché local | ⭐⭐⭐☆☆ | Prix de vente | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐⭐☆ | Financement | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐☆☆☆ | Commercialisation | ⭐⭐☆☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐⭐☆☆ | Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐☆☆☆ | Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
🧾 Conclusion
Foncier acheté bas, permis purgé et prix de sortie moyen raisonnable laissent une marge théorique significative. En contrepartie, le financement participatif est en position de quasi-fonds propres derrière une dette bancaire d'environ 84 % du coût, avec un apport en numéraire limité, un budget travaux tendu et une société porteuse très endettée. À vérifier en priorité : réconciliation du plan de financement, devis travaux, frais de commercialisation et calendrier de mise en vente. Chacun reste invité à poursuivre sa propre analyse.
📚 Sources :
PAP – Prix de l'immobilier à Senlis (DVF) · Efficity – Prix m² Senlis · Square Habitat – Prix m² Senlis · RealAdvisor – Évolution des prix Senlis · MySweetImmo – Marché Senlis février 2026 · Registre public des entreprises (consultation novembre 2026) · Documents de la plateforme (fiche, brochure, FICI, contrat, états financiers).
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