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Début du sujet octobre 27, 2026 8:36 am
Fiche projet
Le Teinturier
sur La Première Brique
Montant en financement3 319 000 €
Durée22 mois
Localisation5 rue des Écharneaux, 42400 Saint-Chamond (Loire)
📅 Jeudi 29/10/2026 à 12:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Cette opération de marchand de biens porte sur l'acquisition d'un tènement industriel de 11 300 m² de bâti sur 19 521 m² de terrain, situé dans la zone industrielle du Coin à Saint-Chamond (Loire).
La revente est déjà sécurisée par une promesse de vente signée avec un acquéreur identifié, à 4 000 000 €. L'opérateur ne porte aucun risque travaux : le bien est cédé en l'état, sans transformation.
Les acquéreurs ont obtenu un permis de construire afin d'adapter le site à leurs futurs besoins d'exploitation, notamment par la démolition partielle de bâtiments et la rénovation du dépôt industriel. Le permis est actuellement en cours de purge, sans incidence sur la réalisation de la vente ni sur les financements bancaires, celle-ci (la vente) restant principalement conditionnée à l'obtention des financements de l'acquéreur. L'opérateur revend le bien en l'état, sans travaux à sa charge.
Saint-Chamond bénéficie d'un tissu industriel historique, intégré à Saint-Étienne Métropole. La zone industrielle du Coin accueille plusieurs entreprises manufacturières, dont certaines sont implantées à proximité immédiate du site.
Seulement quatre transactions de locaux de plus de 1 000 m² ont été recensées entre 2021 et 2025 sur les six sections cadastrales étudiées. Cette faible profondeur de marché constitue un point de vigilance : en cas de défaillance de l'acquéreur actuel, la recherche d'un nouvel acquéreur pourrait nécessiter des délais importants et une révision du prix de cession.
L'apport mobilisé au démarrage représente environ 3 % du coût total de l'opération, un niveau inférieur aux standards habituels, notamment en raison de fonds propres actuellement mobilisés sur un autre projet en préparation. L'opérateur prévoit une exposition globale de 232 090 € (6,5 % du coût de revient).
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Les garanties
- Hypothèque de 1er rang
- Caution personnelle
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
octobre 27, 2026 8:42 am
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🏭 Marchand de biens 📐 11 300 m² bâtis / 19 521 m² terrain 📍 Saint-Chamond (Loire) ⏱️ 1 à 22 mois, in fine 🛡️ Hypothèque 1er rang + caution
🧭 Synthèse
Achat-revente en l'état d'un ensemble industriel acquis 3,0 M€ et revendu 4,0 M€ via une promesse signée avec un utilisateur industriel local. Aucun travaux à la charge de l'opérateur. Le dossier repose presque entièrement sur la réalisation de cette vente : le prix promis dépasse nettement les références locales, la société porteuse est très faiblement capitalisée et le financement participatif excède le prix d'acquisition.
📊 Chiffres clés
| Indicateur | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Coût de revient | 3 551 090 € | Foncier 3,0 M€ + frais d'acquisition 186 k€ + frais plateforme et intérêts budgétés 365 k€ |
| Prix de sortie | 4 000 000 € (354 €/m²) | Promesse du 27/05/2026, paiement comptant à l'acte |
| Marge | 448 910 € (11,2 % du CA) | Calculée sur une durée courte (~5 mois d'intérêts budgétés) |
| Apport porteur | 100 k€ initial (≈3 %) / 232 k€ total (6,5 %) | faible |
| LTA / LTC / LTV | 111 % / 93 % / 83 % | La collecte finance plus que le prix d'achat |
| Prix d'équilibre | 314 €/m² | Seuil couvrant capital + intérêts sur 22 mois : 358 €/m², au-dessus du prix promis |
| Frais de dossier | 5,5 % TTC du montant levé | ≈182,5 k€ prélevés au décaissement |
🏙️ Marché et prix de sortie
- Marché très étroit : 4 ventes de locaux > 1 000 m² recensées 2021-2025 sur le secteur étudié.
- Médiane des grands entrepôts (> 5 000 m², 30 km) : ≈219 €/m². La sortie à 354 €/m² se situe 62 à 69 % au-dessus.
- Offres actuellement affichées sur la commune : ≈175 à 178 €/m² pour des entrepôts de 4 800 et 6 500 m².
- La fourchette d'agglomération de 450-550 €/m² mise en avant repose sur des valeurs de présentation 2023 de locaux d'activité, peu comparables à un ensemble de 11 300 m².
- Écart vendeur / acquéreur final : +1 M€ (+33 %) en quelques mois sans travaux. Les raisons pour lesquelles l'utilisateur n'acquiert pas en direct, et le contexte du vendeur (ancien exploitant dissous), ne sont pas expliquées.
🤝 L'acquéreur
Société créée en février 2026 (capital 250 k€), détenue par une holding familiale créée en janvier 2026 et liée à un fabricant industriel de 20 à 49 salariés installé dans la même zone. Financement par deux prêts bancaires (jusqu'à 9 M€ sur 15 ans, acquisition et travaux) : le premier signé le 20/10/2026, le second annoncé obtenu le 26/10/2026. Permis de construire obtenu, en cours de purge. Profil d'utilisateur final crédible, mais structure juridiquement récente et fortement financée par la dette.
🔎 Incohérences documentaires
- Présentation : « l'ensemble des conditions suspensives ont été levées ». FICI : vente prévue « dès la levée des conditions suspensives liées au financement de l'acquéreur ». Contrat : conditions = obtention du permis + validation du financement des acquéreurs. Étude de marché : second prêt « attendu fin novembre ».
- Médiane de marché : 209 €/m² (fiche) contre 219 €/m² (étude).
- Durée cible : 4 mois (fiche) contre 8 mois en scénario central (étude).
- FICI : états financiers « NA » alors qu'un bilan intermédiaire est fourni ; ce bilan contient des écarts (résultat 21 193 € / 21 913 €).
🏗️ Porteur et solidité financière
Société de marchand de biens créée en 2021, capital 1 000 €, associé unique. Au 31/08/2026 : capitaux propres 46,6 k€, trésorerie 5,6 k€. Cinq opérations revendiquées.
| Projet | Type | Montant | Statut |
|---|---|---|---|
| Projet précédent #1 | Immeuble résidentiel, revente à la découpe | ≈0,14 M€ | ✅ Remboursé 06/2025 |
| Projet précédent #2 | Entrepôt industriel divisé en lots | ≈1,67 M€ | ✅ Remboursé 06/2026 |
Capacité d'absorption d'un imprévu quasi nulle au niveau de la société. La caution personnelle (≈3,98 M€) n'est étayée par aucune information patrimoniale.
🛡️ Garanties
Hypothèque légale spéciale et conventionnelle de 1er rang sans concurrence, inscrite à hauteur de 90 % du montant financé (≈2,99 M€). À la médiane du marché (≈2,47 M€), la valeur du gage couvre environ 75 % du capital prêté et 61 % du capital + intérêts sur 22 mois ; une réalisation forcée sur un marché aussi étroit serait longue.
🔬 Stress tests
Hypothèse : chaque mois au-delà de la durée budgétée ajoute ≈1 % du coût de revient en frais financiers.
| Scénario | CA | Marge résiduelle | Taux de marge |
|---|---|---|---|
| Base (promesse tenue) | 4,00 M€ | +449 k€ | 🟢 11,2 % |
| Retard +6 mois | 4,00 M€ | +233 k€ | 🟡 5,8 % |
| Retard +12 mois | 4,00 M€ | +17 k€ | 🟠 0,4 % |
| Prix −10 % | 3,60 M€ | +49 k€ | 🟠 1,4 % |
| Prix −15 % | 3,40 M€ | −151 k€ | 🔴 −4,4 % |
| Prix −10 % + retard 6 mois | 3,60 M€ | −167 k€ | 🔴 −4,6 % |
| Promesse caduque, vente à la médiane à 22 mois | 2,47 M€ | ≈ −1,69 M€ | 🔴 n.s. |
⚖️ Points forts / points d'attention
✅ Points forts
|
⚠️ Points d'attention
|
🧾 Autres points à vérifier : clauses de la promesse (dédit, indemnité d'immobilisation, date butoir de réitération) ; situation environnementale d'un site industriel ancien (textile, plasturgie : statut ICPE, pollution, amiante) non documentée ; utilisation de l'apport différé (≈132 k€) ; patrimoine de la caution.
⭐ Grille d'évaluation
| Critère | Note |
|---|---|
| Marché | ⭐⭐☆☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐☆☆☆ |
| Marge | ⭐⭐☆☆☆ |
| Financement | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Commercialisation | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Porteur | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Solidité financière | ⭐☆☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
📝 Conclusion
Opération courte et sans travaux dont l'issue dépend d'un événement unique : la réitération de la vente à un prix nettement supérieur au marché local. Si elle intervient rapidement, la mécanique est simple ; dans le cas contraire, la faible capitalisation du porteur, un financement supérieur au prix d'achat et un marché très peu liquide laissent peu de marge. L'état réel des conditions suspensives et le calendrier de réitération sont les points à éclaircir en priorité. Chaque investisseur reste invité à poursuivre sa propre analyse.
🔗 Sources externes
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