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Début du sujet octobre 26, 2026 2:24 pm
Fiche projet
17 Appartements Les Pavillons-sous-Bois
sur Bricks.co
Montant en financement522 000 €
Durée36 mois
Localisation250 Avenue Aristide Briand, 93320 Les Pavillons-sous-Bois
📅 Mercredi 28/10/2026 à 17:08
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Le portefeuille réunit 17 logements sur 827 m² habitables et génère 26 K€ de loyers mensuels hors taxes, pour 186 K€ de remboursement annuel de crédits bancaires.
L’opération s’inscrit dans une stratégie d’exploitation locative d’un portefeuille résidentiel réparti entre Les Pavillons-sous-Bois, Gagny, Livry-Gargan et Villemomble. Le scénario prévoit une sortie fondée sur un montant attendu de revente de 3.70 M€.
La stratégie de sortie associe l’exploitation locative du patrimoine sur le long terme et la cession ciblée d’un ou plusieurs appartements.
L’EMPRUNTEUR apporte un montant de 80 000 € en fonds propres à l’opération, dont la mobilisation est une condition préalable au décaissement des fonds collectés.
Le contrat interdit les distributions, le remboursement ou la rémunération des comptes courants d’associés et tout nouvel emprunt sans accord préalable pendant la durée du prêt. Le représentant des prêteurs dispose également d’une visibilité continue sur les comptes bancaires liés à l’opération jusqu’au remboursement complet.
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Les garanties
- Caution personnelle et solidaire
- Nantissement d'actions
- Apport en fonds propres
- Vue sur le compte bancaire principal
- Hypothèque rang 2
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
octobre 26, 2026 2:26 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
Prêt de 522 k€ sur 36 mois, remboursable in fine, consenti à une holding créée en septembre 2026 pour racheter 100 % des parts d'une SCI détenant 17 appartements (827 m²) en Seine-Saint-Denis. La SCI reste endettée auprès de banques ; les prêteurs interviennent derrière cette dette bancaire. Sortie visée : refinancement bancaire global sous 36 mois, ou cessions ciblées de lots.
Levier très élevé Valeur et loyers au-dessus du marché Hypothèques de 2nd rang Covenants restrictifs
| Indicateur | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Prix des parts / montant prêté | 550 k€ / 522 k€ | Prêt ≈ 95 % du prix |
| Apport du porteur | 80 k€ (13,3 %) | Condition préalable au décaissement |
| Valeur de sortie annoncée | 3,70 M€ ≈ 4 474 €/m² | Sans expertise indépendante |
| Loyers annoncés | 26 k€/mois HT ≈ 31,4 €/m²/mois | État locatif non fourni |
| Annuités bancaires de la SCI | 186 k€/an | Capital restant dû non communiqué |
| Séquestre d'intérêts | Aucun | Service assuré par les flux |
🏘️ Actif et marché local
| Référence (appartements) | €/m² | Loyer €/m²/mois |
|---|---|---|
| Les Pavillons-sous-Bois (DVF 2025) | ≈ 3 120 | ≈ 18,1 |
| Gagny | ≈ 3 000 – 3 100 | ≈ 19,0 |
| Livry-Gargan | ≈ 2 890 | ≈ 18,6 |
| Villemomble | ≈ 3 510 | n.d. |
| Portefeuille (hypothèses du dossier) | 4 474 (+27 à +55 %) | 31,4 (≈ +70 %) |
- Sur une base de 3 100 à 3 500 €/m², le portefeuille vaudrait ≈ 2,6 à 2,9 M€, soit 0,8 à 1,1 M€ sous la valeur retenue. Le marché local recule (≈ −4 à −8 % sur un an selon les sources).
- Des loyers 70 % au-dessus des références supposent du meublé, de la colocation ou de la location courte : nature des baux, occupation et DPE non documentés.
- 17 adresses dans 4 communes : diversification, mais gestion et cessions plus lourdes.
💶 Flux et capacité de remboursement
Estimation annuelle (charges d'exploitation supposées à 20 % des loyers : taxe foncière, gestion, entretien, vacance) :
| Scénario de loyers | Loyers | Service total de la dette* | Solde |
|---|---|---|---|
| Dossier (26 k€/mois) | 312 k€ | 238 k€ | ≈ +12 k€ |
| Loyers −10 % | 281 k€ | 238 k€ | ≈ −13 k€ |
| Loyers de marché (≈ 18,5 €/m²) | 184 k€ | 238 k€ | ≈ −91 k€ |
* 186 k€ d'annuités bancaires + 52 k€ de mensualités du prêt participatif (4 350 €/mois selon la note d'opération). Couverture du service de la dette ≈ 1,05 dans le scénario du dossier.
Sans séquestre ni réserve de trésorerie, la moindre vacance pèse directement sur le paiement des intérêts. Le refinancement de sortie supposerait qu'une banque finance l'encours bancaire résiduel plus 522 k€, soit un levier proche de 85–95 % de la valeur annoncée, au-delà des pratiques usuelles pour de l'investissement locatif.
🛡️ Garanties
- Hypothèques de 2nd rang (626,4 k€ au total, répartis sur 17 biens) : elles ne valent que l'écart entre la valeur des biens et la dette bancaire de 1er rang. Leur constitution intervient après l'acquisition et leur inscription reste à constater.
- Nantissement des actions de la holding : société sans historique ni actif autre que la SCI.
- Cautions personnelles : patrimoine des garants non documenté.
- Points positifs : interdiction de distributions, de remboursement des comptes courants et de nouvel endettement, visibilité bancaire en continu.
- La « couverture » affichée (105,4 %) correspond au rapport prix des parts / montant prêté, alors que le contrat exige des garanties d'au moins 120 % du capital restant dû.
🔍 Incohérences documentaires
- Présentation : apport des investisseurs indiqué à 80 k€ au lieu de 522 k€.
- Instrument qualifié de « prêt simple » (contrat) puis de « prêt participatif » (fiche d'informations clés, PV).
- Une caution sur la page projet, deux dans le contrat et la fiche d'informations clés.
- Les 186 k€ sont décrits tantôt comme annuités bancaires, tantôt comme « charges annuelles ».
- Contrat et fiche d'informations clés décrivent un ensemble à une seule adresse ; les sûretés portent sur 17 adresses.
- Marge présentée à 387,9 % du coût, sans déduction de la dette bancaire de la SCI ; elle est ensuite ramenée à 0,6 M€ sans réconciliation.
- Prorogation unilatérale de 6 mois évoquée dans le contrat mais absente des conditions particulières ; droits d'enregistrement sur la cession de parts (≈ 5 %, soit ≈ 27 k€) non budgétés.
👤 Porteur
- Emprunteur immatriculé le 17/09/2026, capital de 1 000 €, aucun compte publié ; premier projet sur la plateforme.
- SCI cible créée en 2018 ; comptes et capital restant dû bancaire non communiqués.
- Parcours du dirigeant : une ancienne société de négoce a connu un redressement judiciaire (2016) suivi d'un plan sur 4 ans (2018), avant sa cessation en 2024 ; deux autres sociétés liées ont cessé leur activité en 2026.
📉 Stress test sur la valeur
Hypothèse : le prix des parts (550 k€) reflète la valeur annoncée diminuée du passif de la SCI, soit un passif implicite ≈ 3,15 M€ (non communiqué). Frais de cession non inclus.
| Valeur du portefeuille | Marge après passif bancaire | Couverture du prêt |
|---|---|---|
| 3,70 M€ (dossier) | 550 k€ | 105 % |
| −5 % (3,52 M€) | 365 k€ | 70 % |
| −10 % (3,33 M€) | 180 k€ | 34 % |
| −15 % (3,15 M€) | ≈ 0 | ≈ 0 % |
| Prix de marché (≈ 2,75 M€) | ≈ −400 k€ | 0 % |
Point mort : une décote d'environ 15 % sur la valeur annoncée suffirait à neutraliser les sûretés réelles, les prêteurs dépendant alors des seules cautions.
📋 Autres points à vérifier
- État locatif lot par lot (baux, meublé ou nu, impayés), DPE et exposition au calendrier d'interdiction de location.
- Capital restant dû, échéances et clauses de changement de contrôle des prêts bancaires existants.
- Expertise indépendante de la valeur ; patrimoine des cautions ; taxe foncière et charges de copropriété.
⭐ Grille d'évaluation
| Marché local | ⭐⭐☆☆☆ | Valeur de sortie | ⭐☆☆☆☆ |
| Marge réelle | ⭐☆☆☆☆ | Financement / levier | ⭐☆☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐☆☆ | Flux locatifs | ⭐⭐☆☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐☆☆☆ | Solidité financière | ⭐☆☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐☆☆☆ | Calendrier de sortie | ⭐⭐☆☆☆ |
| Qualité documentaire | ⭐☆☆☆☆ |
🧾 Conclusion
Facteurs favorables : portefeuille existant et loué selon le dossier, apport préalable, covenants restrictifs, pluralité de sûretés. Risques : emprunteur sans historique, prêt quasi égal au prix des parts, rang subordonné à la dette bancaire, valeur et loyers nettement au-dessus des références locales, absence de séquestre, sortie conditionnée à un refinancement exigeant. À vérifier en priorité : état locatif, encours bancaire, expertise de valeur, solvabilité des cautions. Chaque investisseur reste invité à poursuivre sa propre analyse.
📚 Sources
- Fiche projet, note d'opération, contrat de prêt, fiche d'informations clés et PV de décision (documents de la plateforme)
- Registres publics et BODACC (26/10/2026)
- Habity — Les Pavillons-sous-Bois (DVF 2025, carte des loyers)
- PAP — prix au m² Livry-Gargan et communes voisines
- Efficity — prix au m² Gagny
- Manda — loyers Gagny · Manda — loyers Livry-Gargan
- RealAdvisor — Les Pavillons-sous-Bois
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