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Début du sujet novembre 11, 2026 10:20 am
Fiche projet
Le Rookie
sur La Première Brique
Montant en financement353 000 €
Durée22 mois
Localisation4 Rue de la Chaîne, 86000 Poitiers
📅 Jeudi 12/11/2026 à 12:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Cette opération de marchand de biens porte sur l’acquisition d’un immeuble de rapport composé de 6 appartements, situé au cœur de Poitiers, à proximité immédiate de la gare et du centre-ville.
La stratégie repose sur une revente des appartements en l’état, dans le cadre du dispositif Denormandie, permettant aux acquéreurs de bénéficier d’un avantage fiscal sous réserve de la réalisation ultérieure de travaux de rénovation et du respect des conditions du dispositif.
À ce jour, 5 des 6 lots font l’objet de promesses de vente notariées signées, représentant un taux de précommercialisation de 73 % du chiffre d'affaires. La commercialisation du dernier appartement reste à finaliser.
Lots
- T1 bis — 25,57 m² : sous promesse de vente
- T2 — 38,41 m² : sous promesse de vente
- T1 bis — 28,66 m² : sous promesse de vente, financement validé
- T2 — 40,91 m² : sous promesse de vente, financement validé
- T3 — 50,83 m² : sous promesse de vente
- T3 — 69,25 m² : à commercialiser
Autorisation d'urbanisme : la déclaration préalable relative aux travaux de rénovation intérieure et extérieure de l’immeuble a été accordée le 27 août 2026. Elle demeure toutefois soumise aux délais de recours des tiers et n’est pas encore purgée (purge prévue le 27 novembre 2026).
État du bien : l'actif présente un état intérieur dégradé, reflété dans les prix de sortie retenus. Les travaux de rénovation sont pris en charge par les acquéreurs dans un second temps.
Conditions suspensives de financement : les 5 promesses de vente signées comportent des conditions suspensives d’obtention de financement. À ce jour, seuls les acquéreurs des lots 3 et 4 ont obtenu leur accord bancaire. Les autres financements restent à sécuriser.
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Les garanties
- Hypothèque de 1er rang
- Caution personnelle
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
novembre 11, 2026 10:23 am
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
Opération de marchand de biens « sans travaux » à Poitiers (Vienne) : achat d'un immeuble de rapport de 6 appartements (~254 m²) en état intérieur dégradé, puis revente des lots en l'état à des investisseurs visant un dispositif fiscal de rénovation dans l'ancien (travaux à leur charge). 5 lots sur 6 sont sous promesse notariée (73 % du CA), mais seuls 2 acquéreurs ont obtenu leur financement. Le financement participatif (353 k€) couvre 82 % du coût total et 153 % du prix d'acquisition, avec hypothèque de 1er rang et caution personnelle.
📊 Chiffres clés
| Indicateur | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 231 000 € (~911 €/m²) | Prix d'un bien à rénover lourdement |
| « Frais de montage » | 139 000 € (32 % du coût) | 🔴 Poste majeur, bénéficiaire non précisé |
| Coût de revient total | 432 573 € | Dont 55,6 k€ de frais et intérêts sur durée cible |
| Chiffre d'affaires visé | 566 760 € (~2 235 €/m²) | ≈ 2,45 fois le prix d'achat au m², sans travaux |
| Marge prévisionnelle | 134 187 € (24 % du CA) | Hors frais de montage déjà comptés en coût |
| LTA / LTC / LTV | 153 % / 82 % / 62 % | 🔴 Prêt supérieur à la valeur d'achat |
| Apport du porteur | 79 573 € (dont 50 450 € au départ) | 18 % du coût |
🏘️ Marché & cohérence des prix
Les observatoires situent le prix moyen des appartements à Poitiers autour de 2 200 à 2 575 €/m² (fourchette ~1 430–3 100 €/m²), et vers ~2 400 €/m² pour le centre-ville, avec une évolution récente proche de la stabilité. Le prix moyen de revente visé (~2 235 €/m²) correspond donc à la moyenne du marché… pour des biens en état d'usage, alors qu'il s'agit ici de lots dégradés.
Pour bénéficier de l'avantage fiscal, chaque acquéreur doit engager des travaux d'au moins 25 % du coût total : son prix de revient « tout compris » ressort au minimum vers ~2 980 €/m², dans le haut des références locales. D'où le principal risque : l'obtention des prêts des acquéreurs. Poitiers est bien éligible ; le dispositif est annoncé prorogé jusqu'à fin 2027.
Le lot restant à vendre (T3 de 69 m² à 155 000 €, ~2 238 €/m²) pèse à lui seul 27 % du CA, alors que l'autre T3 est vendu ~1 757 €/m².
📝 Pré-commercialisation & urbanisme
- 5 promesses notariées pour 411 760 €, toutes sous condition suspensive de prêt ; accords bancaires obtenus pour 155 844 € seulement (~27 % du CA).
- Déclaration préalable de rénovation obtenue fin août 2026 avec prescriptions patrimoniales, non purgée à la date de la collecte (purge annoncée fin novembre 2026).
- Pas de travaux côté opérateur : risque chantier faible, mais valeur de réalisation d'un immeuble dégradé.
💶 Financement & garanties
- Le financement participatif est la seule dette (pas de banque) : hypothèque de 1er rang sans concurrence + caution personnelle du dirigeant (423 600 €).
- Couverture hypothécaire annoncée : ~65 % du montant collecté sur la base du prix d'achat, ~98 % sur le seul décaissement initial (236 775 €).
- Le solde (~95 k€ net de frais) finance surtout les frais de montage.
🔎 Points documentaires à clarifier
- Nature et bénéficiaire des 139 k€ de frais de montage (société liée au porteur ? commercialisateur ?). Si ces frais reviennent au groupe du porteur, son apport net réellement exposé serait faible, voire nul.
- Le contrat prévoit un décaissement du solde « sur factures attestant de l'avancée des travaux », alors que l'opération est présentée comme sans travaux.
- L'étude de marché affiche un prix moyen de transactions de « 6 946 €/m² » pour Poitiers, chiffre manifestement erroné.
👤 Porteur de projet
Société de projet créée en septembre 2026, sans actif ni comptes, détenue indirectement par un dirigeant non local revendiquant 5 opérations finalisées (non détaillées). Elle a déjà levé 282 k€ en septembre 2026 sur la même plateforme (opération en cours) : exposition cumulée ~635 k€ en deux mois, sans remboursement à ce jour.
🧪 Stress tests
| Scénario | CA | Marge | % CA |
|---|---|---|---|
| Base | 567 k€ | 134 k€ | 🟢 24 % |
| Dernier lot vendu -20 % | 536 k€ | 103 k€ | 🟢 19 % |
| 3 promesses non financées revendues -20 % | 516 k€ | 84 k€ | 🟡 16 % |
| Prix -15 % sur tous les lots | 482 k€ | 49 k€ | 🟡 10 % |
| Prix -15 % + durée 22 mois | 482 k€ | ~7 k€ | 🟠 ~1 % |
| Prix -25 % sur tous les lots | 425 k€ | -8 k€ | 🔴 -2 % |
Allonger la durée de 9 à 22 mois ajoute ~42 k€ de frais financiers. Le capital collecté resterait couvert tant que le CA dépasse ~380 à 425 k€ (selon la durée), soit une baisse tolérable de l'ordre de 25 à 33 %. En revanche, en cas d'échec des reventes et de vente forcée de l'immeuble en bloc, la référence de valeur serait plutôt le prix d'achat (~231 k€), soit ~65 % du montant collecté.
⚖️ Points forts / points d'attention
| ✅ Hypothèque de 1er rang, sans dette bancaire devant ✅ 5 promesses notariées, 2 prêts acquéreurs obtenus ✅ Aucun risque chantier pour l'opérateur ✅ Emplacement central, ville universitaire ✅ Commune éligible au dispositif fiscal visé |
⚠️ Prêt = 153 % du prix d'achat ; couverture ~65 % ⚠️ 139 k€ de frais de montage non expliqués ⚠️ Prix « en l'état » au niveau du marché rénové ⚠️ 3 financements acquéreurs non obtenus, 1 lot à vendre ⚠️ Société récente, exposition cumulée élevée sur le porteur ⚠️ Autorisation non purgée, incohérences documentaires |
⭐ Grille d'évaluation
| Marché local | ⭐⭐⭐☆☆ | Prix de vente | ⭐⭐☆☆☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐☆☆ | Financement | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐⭐☆ | Commercialisation | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐☆☆☆ | Solidité financière | ⭐☆☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐⭐☆☆ | Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
🧾 Conclusion
Montage court, sans chantier, avec promesses notariées et hypothèque de premier rang sans banque devant. Mais l'économie repose sur une revente « en l'état » à un prix proche du marché rénové, sur trois prêts acquéreurs encore à obtenir et sur un dernier lot pesant 27 % du CA ; le prêt dépasse la valeur d'achat et un tiers du coût correspond à des frais de montage non documentés. À vérifier en priorité : destinataire de ces frais, décaissement du solde, avancement des prêts acquéreurs et exposition globale sur le porteur. Chacun reste invité à poursuivre sa propre analyse.
📚 Sources :
Efficity – Prix m² Poitiers · Efficity – Centre-ville de Poitiers · PAP – Prix par quartier à Poitiers · Orpi – Prix du m² à Poitiers · Selexium – Éligibilité de Poitiers · CPIM – Prorogation du dispositif · Service-public – Simulateur d'éligibilité · Documents de la plateforme (fiche, brochure, FICI, contrat, étude de marché).
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