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LPB La Première Brique - Le Papillon

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(@patrick)
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Le Papillon

Localisation du projet Localisation : l’un situé à Saint-François en Guadeloupe et l’autre à Le Diamant en Martinique

Date de début du projet Date : Mercredi 27 septembre à 10h00

Bien en financement Projet : consiste au refinancement de deux terrains à bâtir. Les lots sont actuellement sous promesse de vente et seront revendus en l’état, avec permis de construire pour la construction de projets immobiliers d’envergure. Cette opération vise un coût de revient de 2.172.939 € et un chiffre d’affaires de 2.910.500 €, dégageant ainsi une marge de 737.561 €, soit 25 % du chiffre d’affaires après financement. À date, le projet est pré-commercialisé à hauteur de 100 % du chiffre d’affaires.

Montant en financement Montant en financement : 1M€

Durée du financement Durée du financement : durée prévisionnelle de cette opération est comprise entre 4 et 16 mois avec une durée cible de 8 mois

Garanties sur le projet Garanties : garanti par une hypothèque déportée sur une résidence valorisée à 5.000.000 d’euros et deux garanties à première demande prises sur des sociétés holdings de Philippe.

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Dancla
(@dancla)
Noble Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 1160
 

L'hypothèque déporté sur un autre bien et pour plusieurs projets, donc la valeur du bien hypothéqué est inférieure à la valeur totale des projets.

Pour un des deux projets (guadeloupe de mémoire) le permis viens juste d'être posé (pas validé),  le délai sera de bien plus de 16 mois


   
berti49 reacted
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(@berti49)
Reputable Member
Inscription: Il y a 2 ans
Posts: 302
 

@dancla 

oui ces projets me posent pb, déjà en club deal...

visiblement ça ne choque pas certains youtubeurs qu'on soit au dessus du taux habituel

hypothèque déportée pas pour les 1M€ de prêt mais aussi pour le club deal (avec une cuisine bizarre sur le valeur exacte)

aucune analyse des biens vendus, qui sont en fait des détachements de terrains des hôtels en exploitation

fourchette haute de prix, pas de permis, conditions suspensives de prêt et de permis

en fait les boites sont aux abois, avec des dettes fiscales énormes (j'ai adoré la vidéo quand un benef de 800ke génère un IS de 1200ke Mad )

quand tu as de telles dettes fiscales, et pas un sous en poche (et le montant des créances qui ne couvrent pas le montant des dettes fournisseurs), ça ne sent pas très bon...

s'ils sont prêt à payer près de 300ke de frais LPB, c'est que c'est vraiment chaud pour eux...

n'oubliez pas que les obligataires seront remboursés après l'Etat et les salariés

bref, le taux plus haut me parait justifié, certainement pas suffisant pour mettre des sous 


   
Serge B, Cedre, ostibapa and 1 people reacted
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Barsa
(@barsa)
Estimable Member
Inscription: Il y a 4 ans
Posts: 189
 

Bonjour, personnellement, le taux me paraît raccord avec le genre de marge de ces projets et l'inflation actuelle. Je suis bien plus choqué par l'horaire de la collecte qui ne permet pas aux Antillais de se positionner, c'est un comble !

Je connais le site de la Cherry (commune du Diamant 972) c'est un endroit exceptionnel, foncier extrêmement précieux et rare pour la Martinique. N'importe quel terrain viabilisé dans le sud de la MArtinique se vend allègrement 150 euros du m² donc le prix de vente est très raisonnable, avec un PC en plus. Le seul point de vigilance c'est les algues sargasses qui vous gâchent facilement un projet hotelier. Je ne crois pas que ce site soit particulièrement affecté mais ça mériterait d'avoir des précisions.


   
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(@berti49)
Reputable Member
Inscription: Il y a 2 ans
Posts: 302
 

@barsa 

merci pour ces précisions sur la localisation, c'est toujours mieux de connaitre le terrain 🤣 

sauf que le terrain n'est pas viabilisé a priori

et le PC obtenu il y a maintenant 3 ans 1/2 correspond il au besoin de l'acquéreur (qui n'a pas encore son prêt)

ça fait beaucoup d'inconnues 😲 


   
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(@patrick)
Membre Admin
Inscription: Il y a 8 ans
Posts: 5940
Début du sujet  

Je vais y mettre un ticket. Suis en groupe 2, cela devrait passer au vu du montant.

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(@patrick)
Membre Admin
Inscription: Il y a 8 ans
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C'est passé, et le Million d'Euros est parti en 3 minutes

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Dancla
(@dancla)
Noble Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 1160
 

C'est fou qu'il soit parti si vite,  y'a du avoir de gros investisseurs et la pré-commercialisation à du peser dans la balance pour beaucoup malgres les warning


   
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(@berti49)
Reputable Member
Inscription: Il y a 2 ans
Posts: 302
 

nous on a mis des warning, mais certains l'ont noté A 😲 


   
Dancla reacted
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(@patrick)
Membre Admin
Inscription: Il y a 8 ans
Posts: 5940
Début du sujet  

Posté par: @berti49

nous on a mis des warning, mais certains l'ont noté A 😲 

Toujours mieux de faire sa propre analyse et de débattre entre investisseurs. La plupart des plateformes elles même ne donnent plus de notes. Avec le statut PSFP, elles ne seront plus Conseiller en Investissement Participatif (CIP). Les notes devraient je pense donc disparaitre sur toutes les plateformes. 

Le conseil va donc revenir aux professionnels du type CGP. 

 

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(@patrick)
Membre Admin
Inscription: Il y a 8 ans
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Début du sujet  

Posté par: @dancla

C'est fou qu'il soit parti si vite,  y'a du avoir de gros investisseurs et la pré-commercialisation à du peser dans la balance pour beaucoup malgres les warning

En général suis pas très fan des projets outre mer mais c'est vrai que le taux de commercialisation m'a donné envie d'y mettre un ticket.

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