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Début du sujet octobre 7, 2026 7:53 pm
Fiche projet
Le Gambetta
sur La Première Brique
Montant en financement631 000 €
Durée24 mois
Localisation213 Cours Gambetta, 33400 Talence
📅 Vendredi 09/10/2026 à 12:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Cette opération de marchand de biens avec travaux porte sur l'acquisition d'un ensemble immobilier à Talence (Gironde), composé d'un appartement de 90 m² au premier étage et d'un local commercial d'environ 149 m² en rez-de-chaussée.
Le projet prévoit la division de l'ensemble en trois lots destinés à être revendus séparément : le T3 existant d'environ 90 m², un T2 d'environ 45 m² (avec garage d'environ 19 m² en annexe) créé par changement de destination d'une partie du rez-de-chaussée, et un local commercial d'environ 85 m².
Des travaux de rafraîchissement et d'aménagement sont prévus pour positionner les lots dans les standards du marché local.
Type de bien : un ensemble immobilier composé de :
- Un appartement T3 – 90 m² habitables
- Un appartement T2 avec garage de 19 m² en annexe – 45 m² habitables
- Un local commercial – 85 m²
Les travaux comprennent la démolition et le gros œuvre, la plomberie, l'électricité, la plâtrerie et peinture, les revêtements de sols, la cuisine, la climatisation, les menuiseries et équipements, ainsi que les parties communes et toiture.
Le permis de construire autorisant le changement de destination d'une partie du local commercial en logement (T2) a été accordé le 5 octobre 2026. Le financement n'est pas conditionné à la purge des recours des tiers puisqu'en cas de recours ou d'absence d'autorisation définitive, le porteur pourrait revendre le bien sans création du T2, en deux lots : le T3 pour 414 000 € et le local du rez-de-chaussée d'environ 149 m² pour 402 300 €, soit une marge estimée d'environ 7 %.
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Les garanties
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
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octobre 7, 2026 7:58 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🏠 Synthèse de l'opération
Opération de marchand de biens avec division : achat d'un immeuble d'angle (T3 de 90 m² à l'étage + local commercial d'environ 149 m² en rez-de-chaussée), création d'un petit logement par changement de destination partiel, puis revente en 3 lots. Prêt in fine, durée 6 à 24 mois (cible 12 mois).
| Indicateur | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 480 000 € (~2 010 €/m²) | Décote réelle vs marché résidentiel |
| Coût de revient | 760 042 € | Dont travaux 131 442 € (17 %) |
| Chiffre d'affaires visé | 936 000 € | Aucun lot précommercialisé |
| Marge brute annoncée | 175 958 € (18,8 % du CA) | ≈ 7 % sans création du T2 |
| LTA / LTC / LTV | 131 % / 83 % / 67 % | Financement supérieur au prix d'achat |
| Apport du porteur | 129 042 € (17 %) | dont 50 218 € au départ (6,6 %) |
📍 Marché et prix de sortie
- Appartements : 606 000 € visés, soit 4 662 €/m² selon la plateforme. Les références publiques d'octobre 2026 situent Talence autour de 4 090–4 180 €/m² et la rue autour de 4 160–4 350 €/m² (fourchette haute 5 300–5 770 €/m²). Les ventes DVF d'une parcelle voisine ressortent à ~3 950 €/m². Le positionnement est donc haut de fourchette, défendable pour des biens rénovés et une petite surface, mais sans marge de sécurité importante.
- Tendance : prix des appartements à −1,4 % sur un an et jusqu'à −8 % sur deux ans selon les sources ; marché stable à légèrement baissier.
- Local commercial (85 m²) : 330 000 €, soit 3 882 €/m², 35 % du CA. Aucune donnée comparable publique fiable n'a été trouvée ; un local de rez-de-chaussée se valorise généralement sous le résidentiel. Une « marque d'intérêt » est citée, sans engagement. Point le plus sensible du plan de sortie
🧱 Travaux et urbanisme
- Budget travaux d'environ 600 €/m² avec seulement 5 % d'aléas. Il paraît serré pour transformer une partie de commerce en logement (réseaux, isolation, ventilation, acoustique) et créer une copropriété (5 000 € prévus pour diagnostics, division et raccordements).
- Permis accordé le 5 octobre 2026, soit deux jours avant la collecte : le délai de recours des tiers (2 mois après affichage) et le délai de retrait administratif (3 mois) ne sont pas purgés. Le scénario de repli (2 lots, 816 300 €) ramène la marge à ~7 %.
🔎 Incohérences documentaires relevées
- Surface du T2 : 45 m² sur la fiche, mais « studio d'environ 40 m² » dans la fiche d'informations clés. Le prix de 4 662 €/m² ne se retrouve qu'avec 130 m² (90 + 40). Avec 45 m², il tombe à ~4 490 €/m².
- Urbanisme : la fiche affiche à la fois « permis obtenu » et « permis… déposé » ; la fiche d'informations clés parle d'une demande « qui sera déposée ».
- Apport : seuls 50 218 € sont apportés au démarrage. L'origine et le calendrier du solde (~78 800 €) ne sont pas documentés.
🏦 Financement et garanties
- Frais de dossier de 7 % TTC déduits à la mise à disposition : 586 830 € effectivement décaissés, dont 474 000 € au départ et le solde sur factures de travaux.
- Hypothèque de 1er rang sans concurrence : elle couvre 76 % du montant collecté et 101 % du premier décaissement. La valeur de gage dépend toutefois de la revente, et non du seul prix d'achat.
- Cautions personnelles et solidaires de trois personnes physiques (757 200 € au total). Leur solvabilité n'est pas documentée, et des cautions sous seing privé peuvent être difficiles à mettre en œuvre.
- La plateforme dispose d'un droit de consultation du compte bancaire de l'opération pendant toute la durée du prêt.
👥 Porteur de projet
SAS créée en avril 2026, capital de 1 000 €, sans comptes publiés, détenue indirectement par des holdings. Aucune procédure collective n'est recensée. C'est la deuxième opération professionnelle de l'équipe : la première (355 000 € collectés en août 2026) est en travaux et non remboursée. L'exposition cumulée en crowdfunding approche donc ~986 000 €, sans antécédent professionnel achevé. L'expérience décrite est surtout patrimoniale (division d'un immeuble en 7 lots).
📉 Stress tests (marge sur CA)
| Scénario | Marge résiduelle | Taux de marge |
|---|---|---|
| Base plateforme | 175 958 € | 18,8 % |
| Prix −10 % | 82 358 € | 9,8 % |
| Prix −15 % | 35 558 € | 4,5 % |
| Travaux +20 % | 149 670 € | 16,0 % |
| Prix −10 % + travaux +20 % | 56 070 € | 6,7 % |
| Allongement de 12 mois (portage ≈ 72,6 k€) | 103 393 € | 11,0 % |
| Prix −10 % + travaux +20 % + 12 mois | −16 495 € | −2,0 % |
Point mort porteur : baisse d'environ 19 % du CA. Du côté des prêteurs, le capital et les intérêts à 24 mois (~776 k€) restent couverts tant que les ventes atteignent ~83 % du CA visé, sous réserve des frais de réalisation de l'hypothèque.
⭐ Grille d'évaluation
| Marché | ⭐⭐⭐☆☆ | Garanties | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐⭐☆☆ | Porteur | ⭐⭐☆☆☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐⭐☆ | Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Financement | ⭐⭐☆☆☆ | Calendrier | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐☆☆ | Documentation | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Commercialisation | ⭐⭐☆☆☆ |
🧭 Conclusion
Facteurs favorables : prix d'acquisition nettement décoté, marge théorique confortable, hypothèque de 1er rang sans concurrence, scénario de repli en deux lots qui reste bénéficiaire.
Risques principaux : porteur très récent sans opération achevée, apport initial faible, valeur du local commercial peu documentée, aucune précommercialisation, permis non purgé et calendrier cible de 12 mois ambitieux.
Points à vérifier : surface réelle du T2, comparables pour le local, origine et calendrier du solde d'apport, état et calendrier de l'opération précédente, solvabilité des cautions. Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse.
📚 Sources
- efficity – Prix au m², Cours Gambetta, Talence
- RealAdvisor – Prix au m² et évolution, Talence
- Orpi – Prix immobilier Talence
- Données DVF – parcelle voisine, Cours Gambetta
- Unemplacement – Locaux commerciaux à vendre, Talence
- Registre national des entreprises / BODACC (consultation du porteur)
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