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Début du sujet octobre 7, 2026 2:38 pm
Fiche projet
Villa Sainte-Barbe
sur Baltis
Montant en financement3 130 000 €
Durée18 mois
Localisation29 rue Gaëtan Bernoville, 64500 Saint-Jean-de-Luz
📅 Lundi 12/10/2026 à 11:30
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Le projet « Villa Sainte-Barbe » porte sur une opération de marchand de biens consistant en l'acquisition et la rénovation haut de gamme d'une villa basque, incluant la création de terrasses et d'une pergola, ainsi que la construction d'une piscine située au 29 rue Gaëtan Bernoville à Saint-Jean-de-Luz (64).
L'ensemble des autorisations administratives ont été obtenues et purgées.
Le projet est situé dans l'un des secteurs résidentiels les plus prisés de Saint-Jean-de-Luz, au niveau de la Pointe Sainte-Barbe. Cet environnement calme, en retrait des flux touristiques les plus denses, offre un cadre de vie particulièrement recherché, entre océan, patrimoine naturel préservé et authenticité basque.
L’actif, objet de notre financement, est sous promesse depuis janvier 2026 et la réitération par acte authentique devrait intervenir en octobre 2026.
Planning prévisionnel
- Janvier 2026 : Signature de la promesse de vente
- Avril 2026 : Obtention du permis de construire (PC)
- Juillet 2026 : Purge du PC
- Octobre 2026 : Acquisition foncière & démarrage des travaux
- T4 2026 : Lancement de la commercialisation
- Octobre 2027 : Achèvement des travaux
- Avril 2028 : Revente définitive de l’ensemble des lots
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Les garanties
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- Fiducie
- Mandat agency
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L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
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octobre 7, 2026 2:43 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 En bref
Marchand de biensVilla unique de 331 m²Obligations simples in fine18 mois (+6 possibles)Sans dette bancairePas d’hypothèque
Acquisition (≈ 1,98 M€ hors frais) et rénovation haut de gamme d'une villa basque sur une parcelle d'environ 3 350 m², secteur de la Pointe Sainte-Barbe : piscine, terrasses, pergola, ascenseur. Revente prévue en un seul lot à ≈ 4,61 M€ net vendeur. La collecte couvre 77 % du prix de revient et aucune banque n'intervient. Le dossier repose sur un prix de sortie très supérieur aux références du quartier et sur des sûretés indirectes.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix de revient total | 4,04 M€ (≈ 12 200 €/m²) |
| Prix de sortie visé | 4,61 M€ net vendeur (≈ 13 900 €/m²) |
| Marge prévisionnelle | 0,57 M€ (12 % du CA) |
| Collecte / prix de revient (LTC) | 77 % |
| Collecte / CA prévisionnel | 68 % |
| Créance obligataire totale / CA (18 → 24 mois) | 81 % → 86 % |
| Apport en numéraire estimé* | ≈ 0,3 M€ |
* Le prix de revient intègre la rémunération obligataire payée in fine : les « fonds propres » affichés (0,91 M€, 29 %) ne correspondent donc pas intégralement à de la trésorerie apportée. Le justificatif de l'apport figure parmi les conditions suspensives.
📍 Marché et prix de sortie
| Référence | €/m² |
|---|---|
| Maisons, moyenne communale | ≈ 6 100 |
| Maisons, moyenne du quartier | ≈ 8 200 |
| Fourchette haute du quartier | ≈ 11 900 |
| Expertise fournie (comparables « en l'état ») | ≈ 12 000 |
| Prix de sortie retenu | ≈ 13 900 |
Le prix visé dépasse d'environ 17 % la fourchette haute observée. Il s'appuie sur une expertise et deux avis de valeur d'agences (août 2026), non transmis in extenso. Point notable : l'expertise valorise le bien en l'état à ≈ 3,98 M€, soit près du double du prix d'acquisition négocié — une décote de 48 % que le dossier n'explique pas. Le haut de gamme basque reste demandé, mais 2026 se caractérise par des délais allongés et des négociations à deux chiffres sur les biens jugés surévalués. Côté urbanisme, le permis obtenu et purgé est un atout dans un secteur soumis à des protections littorales et patrimoniales.
🏗️ Montage, frais et garanties
- Collecte affectée au foncier (2,15 M€) et aux travaux (0,98 M€ séquestrés, libérés sur factures après contrôle d'avancement — point positif).
- Coûts d'intermédiation (honoraires de la plateforme, courtage, frais de garantie) : ≈ 0,41 M€, soit ~9 % du CA.
- Travaux : 0,75 M€ (≈ 2 270 €/m²) incluant piscine et ascenseur ; aléas de 4,8 % — enveloppe serrée pour du haut de gamme.
| Garantie | Portée réelle |
|---|---|
| 🔐 Fiducie sur 100 % des titres de la société de projet | Permet de prendre le contrôle de la société, sans droit direct sur l'immeuble |
| ✍️ Caution notariée du dirigeant | Patrimoine net déclaré ≈ 165 k€, soit ≈ 5 % du capital collecté |
| 👁️ Mandat agency | Suivi des engagements et des décaissements — pas une sûreté |
| ❌ Absente | Aucune hypothèque ni privilège de prêteur de deniers |
👤 Porteur de projet
- Dirigeant issu de la construction (~20 ans, ancienne entreprise de gros œuvre cédée en 2024) ; activité de promotion / marchand de biens récente (groupe créé fin 2021).
- 1 opération en cours (3 lots) et 1 financement participatif antérieur (≈ 1,1 M€, 2025) non échu : aucun historique de remboursement.
- Société de projet créée en 2026 ; holdings au capital de 1 000 € ; comptes déposés avec option de confidentialité.
- Registres publics : une expertise judiciaire ordonnée en juin 2026, la holding de promotion y étant défenderesse aux côtés d'un architecte et de son assureur. Nature exacte à éclaircir.
🔎 Incohérences documentaires
- Organigramme : la présentation montre une société de promotion tierce, sans lien apparent avec le groupe, détenant 100 % de la société de projet ; FICI, contrat et Kbis désignent la holding du groupe.
- Remboursement anticipé : dès le 3e mois (présentation) contre le 4e mois (FICI, contrat).
- Frais investisseur : « 3 % maximum » (FICI) contre « aucun frais » (présentation).
- Souscription : ouverture au 16/09 dans les actes, au 12/10 sur la fiche, pour une date limite au 16/10.
- Le contrat évoque la mainlevée de « sûretés réelles inscrites sur l'actif » et des « lots cédés », alors qu'aucune sûreté réelle n'est prévue et qu'il s'agit d'un lot unique.
- Création de la société de projet : février ou mars 2026 selon les pages.
📉 Stress tests
| Scénario | Marge opérateur | Couverture de la créance obligataire* |
|---|---|---|
| Base (18 mois) | +0,57 M€ | 🟢 123 % |
| Prix −10 % | +0,11 M€ | 🟢 111 % |
| Durée 24 mois | +0,37 M€ | 🟢 117 % |
| Prix −10 % + 24 mois | −0,09 M€ | 🟠 105 % |
| Prix −15 % + travaux +20 % + 24 mois | −0,47 M€ | 🔴 96 % |
| Prix −20 % + 24 mois | −0,55 M€ | 🔴 93 % |
* Prix net de vente, diminué des dépassements de travaux, rapporté au capital et aux intérêts dus. Sous 100 %, perte pour les obligataires.
À 24 mois, un remboursement intégral suppose une vente d'au moins ≈ 11 900 €/m², soit le haut de la fourchette actuelle du quartier. Le point mort de l'opérateur (−8 % sur 24 mois) confirme une marge de sécurité limitée.
⭐ Grille d'évaluation
| Critère | Note | Critère | Note |
|---|---|---|---|
| Marché | ⭐⭐⭐⭐☆ | Porteur | ⭐⭐☆☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐☆☆☆ | Solidité financière | ⭐☆☆☆☆ |
| Marge | ⭐⭐☆☆☆ | Garanties | ⭐⭐☆☆☆ |
| Financement | ⭐⭐☆☆☆ | Calendrier | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐☆☆ | Documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
| Commercialisation | ⭐⭐☆☆☆ |
📋 Autres points à vérifier
- Contenu de l'expertise (mission, commanditaire, comparables) et des avis de valeur.
- Fiscalité de la revente (TVA immobilière en cas de rénovation lourde) : bilan présenté TTC sans détail.
- Audit énergétique (condition suspensive), stabilité des talus et contraintes littorales — une partie de la parcelle relève d'un zonage d'espace remarquable selon l'expertise.
- Entreprise générale retenue, assurance dommages-ouvrage et garanties de construction.
- Situation de l'opération financée en 2025.
🧾 Conclusion
L'opération s'appuie sur un emplacement de premier plan, un permis purgé et un séquestre des fonds travaux. Elle cumule en revanche un prix de sortie supérieur aux références du quartier, une marge de 12 %, un apport en numéraire probablement modeste, l'absence d'hypothèque, un porteur sans historique de remboursement et plusieurs incohérences documentaires. Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse, en particulier sur la valorisation et la portée réelle des garanties.
🔗 Sources
- Documents de l'offre : fiche projet, FICI, contrat d'émission, présentation détaillée, Kbis, statuts, décision du président.
- Prix au m² du quartier : https://www.efficity.com/prix-immobilier-m2/q_sainte-barbe-lac_64500/
- Prix moyens communaux : https://realadvisor.fr/fr/prix-m2-immobilier/64500-saint-jean-de-luz
- Bilan 2025 du prestige côte basque : https://www.birdielagence.com/wp-content/uploads/2026/01/bilan-marche-immobilier-2025-birdie-l-agence.pdf
- Immobilier de luxe en 2026 : https://bourseinside.fr/?p=11212
- Site classé de la Pointe Sainte-Barbe : https://www.saintjeandeluz.fr/wp-content/uploads/2025/08/demande-de-travaux-site-classe.pdf
- Zonage littoral du PLU : https://www.mrae.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/pp-2024-15921-dpmec-plu-saint-jean-de-luz64_signe.pdf
- Registres légaux (RCS, BODACC) et base de décisions de justice : consultés, liens non reproduits par souci d'anonymisation.
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