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LPB La Première Brique - Le Barlet - 29/11/2023

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(@patrick)
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Début du sujet  

Le Barlet (59)

image

Localisation du projet Localisation : Douai, dans le département du Nord

Date de début du projet Date : Mercredi 29 novembre à 10h00

Bien en financement Projet : Le projet consiste en l’achat d’un immeuble de 337 m2 dans le but de le diviser en 12 lots pour en faire un immeuble de rapport locatif. Dans cette optique, des travaux sont prévus par le porteur de projet. Cette opération vise un coût de revient de 522.331 € et un chiffre d’affaires de 680.000 €, dégageant ainsi une marge de 157.669 €, soit 23% du chiffre d’affaires après financement.

Montant en financement Montant en financement : 424K€

Durée du financement Durée du financement : entre 6 et 16 mois avec une durée cible de 12 mois

Garanties sur le projet Garanties :

  • caution personnelle
  • une hypothèque inscrite sur l’immeuble
  • et une hypothèque déportée sur un terrain

Tout savoir sur les garanties des projets immobilier

Offre parrainage Collaboration commerciale

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Ticket Minimum d'investissement Comment analyser un projet immobilier en pré-commercialisassion ?

Rappel Rappel : L'offre proposée est une collaboration commerciale : Sur chacune des offres de Bienvenue, argent-et-salaire.com touchera également une prime de parrainage. Il ne s'agit en aucun cas d'une recommandation d'investissement. Les éléments publiés ici, ne sont qu'un petit extrait de l'information publiée par la plateforme et qui ne permettent pas de prendre une décision d'investissement. Nous vous recommandons donc d'analyser le projet avec l'ensemble des données et de n'investir que sur ce que vous comprenez. Nous rappelons également qu’investir dans le Crowdfunding peut engendrer la perte partielle ou totale du capital investi, l’illiquidité ainsi que des risques spécifiques à l’activité de l’entreprise.

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(@mdo100)
Noble Member
Inscription: Il y a 5 ans
Posts: 2054
 

Quelques remarques concernant ce projet.

Apport du porteur de projet moyenne basse 19%

Dette 260.342€, Capitaux propres -5042€ soit un ratio de -51,64% 

Dont stock 251.879€

Société NOW MDB jeune créée en 2022.

Mais ce qui m'intrigue, c'est la 2ème hypothèque sur le terrain valorisé à 250.000€, valorisé par qui ?

Ce terrain à fait l'objet d'une mutation le 22/06/2022 cette mutation se décompose en 2 lots.

Le terrain de 873m² + le terrain de 90m² qui n'ai pas précisé sur LPB le tout au prix de 150.000€.

Le terrain de 873m² est enclavé, l'accès ne peut se faire que par le terrain de 90m².

 Terrain de 873m²

Terrain 873 m²

 Terrain de 90m² de servitude

Terrain 90 m²

Conclusion un terrain servant d'hypothèque de 1er rang, mais très enclavé vendu en juin 2022 150.000€ indissociable du terrain de 90m² qui n'ai pas dans l'hypothèque mais qui au passage vaut 250.000€ valorisé par on ne sait qui ?

Je ne pousse pas plus loin mes investigations.


   
chrisorn and Dancla reacted
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Dancla
(@dancla)
Noble Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 1200
 

Rajoutons un permis non purgé,  pas de pré-commercialisation,  marge très réduite en cas de délais max et coût des travaux un peu plus élevé (y'a souvant des surprises )

Ça fait pas mal de points négatifs 


   
chrisorn and mdo100 reacted
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50€ offerts sur Bienprêter

(@mdo100)
Noble Member
Inscription: Il y a 5 ans
Posts: 2054
 

@dancla,

Oui, je l'avais noté dans un coin de ma tête et au regard de ce que j'ai trouvé j'ai oublié de l'écrire.

Merci pour ta vigilance. Wink  


   
Dancla reacted
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(@diversificateur)
Estimable Member
Inscription: Il y a 2 ans
Posts: 119
 

Salut, vous pensez mettre un billet malgré certains points négatifs ou pas ?


   
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Dancla
(@dancla)
Noble Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 1200
 

@diversificateur pour ma part,  je passe mon tour,  il y aura bien mieux à venir


   
mdo100 reacted
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Clubfunding bonus 100€

JGC
 JGC
(@jgc)
Estimable Member
Inscription: Il y a 2 ans
Posts: 122
 

Personnellement je passe mon tour, le projet est trop bancal, notamment garanties bidons et trop de travaux


   
Cedre and mdo100 reacted
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(@mdo100)
Noble Member
Inscription: Il y a 5 ans
Posts: 2054
 

@diversificateur,

Pour moi c'est non, le terrain porté en garantie ne vaut rien et je me demande pourquoi LPB le met en valeur.

Qui viendrait construire sur un terrain autant enclavé ? d'autant qu'Arras ne manque pas de place, ce terrain ne vaut certainement pas 250.000€.

Et il y a les autres points soulevés pas @dancia


   
Cedre and berti49 reacted
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(@berti49)
Reputable Member
Inscription: Il y a 2 ans
Posts: 308
 

@mdo100 

on va dire que je suis de mauvaise foi, mais les influenceurs qui font une confiance aveugle dans certaines plateformes, se contentant de reprendre les chiffres des présentations, sans investiguer comme toi et d'autres, ils aiment les hypothèques avec de bons ratios de couverture du prêt, même si les valorisations sont fantaisistes (de toute façon ils ne vérifient pas la qualité, ils restent sur les valo meilleurs agents d'un bien/terrain classique)

même un contrôle avec hellocrowdfunding suffit bien souvent à dénicher des erreur de valo, des biens invendus de longue date, et des dettes qui n'apparaissent pas dans les pseudo bilan des présentation !

ça serait bien que la DGCCRF mette sont nez là dedans comme avec les nabila et cie...

il serait bienvenu qu'ils restent factuels, comme un certain P.S. 🤣

 


   
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25€ offerts sur Louve Invest

(@mdo100)
Noble Member
Inscription: Il y a 5 ans
Posts: 2054
 

 

D'autant plus que si l'on se fie au cadastre, le terrain soi-disant de 873 m² comporte une maison d'habitation, ce qui réduit donc la superficie du terrain mis en hypothèque à environ 640 m², enclavé avec le terrain (chemin) de 90 m² qui, lui, ne fait pas partie de l'hypothèque.

Terrain cadastre

 

 


   
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(@patrick)
Membre Admin
Inscription: Il y a 8 ans
Posts: 6040
Début du sujet  

@berti49 merci à toi... C'est vrai que même après près de 8 ans à investir dans le crowdfunding je me sens pas pouvoir donner de conseils sur un projet. D'ailleurs, beaucoup d'entre vous ici êtes beaucoup plus calés que moi sur l'analyse. Top de pouvoir avoir vos feedbacks sur les projets !

Suis un amateur et grande chance que je le reste toute ma vie.

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(@berti49)
Reputable Member
Inscription: Il y a 2 ans
Posts: 308
 

@mdo100 

sans parler de la photo du terrain dans la présentation LPB... c'est limite une arnaq... de présenter un champ dans la pampa sans dire que c'est une photo d'illustration !

 


   
Cedre, Dancla and mdo100 reacted
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Enerfip bonus 30€

(@chrisorn)
Eminent Member
Inscription: Il y a 7 mois
Posts: 37
 

Bonsoir à tous,

 

Petit souci avec mon compte qui n’était plus reconnu mais bon sans doute problème sur mon pc

J'ai lu avec intérêt vos différentes remarques certaines je trouve très juste (et pointus), j'en viens presque à regretter le projet sur Cannes  🙂

Bref juste un point que j'ai relevé, c'est le timing... 2 jours pour se décider   quand même je reconnais humblement que j'ai du mal à sentir correctement un projet avec un laps de temps si court

Alors je prends mon temps, j'ai quelques critères que j'affine au fur et à mesure et à présent si ceux ci ne se retrouve pas dans la proposition, je retourne à mes chères études et je continu le prospect.

 

Il faut reconnaitre que c'est un monde instructif et passionnant.

 

Bonne soirée et au prochain projet

 


   
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(@patrick)
Membre Admin
Inscription: Il y a 8 ans
Posts: 6040
Début du sujet  

Posté par: @chrisorn

Bref juste un point que j'ai relevé, c'est le timing... 2 jours pour se décider   quand même je reconnais humblement que j'ai du mal à sentir correctement un projet avec un laps de temps si court

Ne pas oublier que depuis l'agrément PSFP tu peux souscrire un projet et si tu es un Investisseur non averti tu as un délai de 4 jours pour te désister. Du coup c'est un temps supplémentaire que tu peux utiliser pour ton analyse.

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chrisorn and Dancla reacted
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 olx
(@olx)
Honorable Member
Inscription: Il y a 6 ans
Posts: 522
 

cela me rassure de voir qu'on arrête de foncer tête baissée sur tous les projets, qu'il y a un peu de recul et que certains se rendent compte du risque non rémunéré que présentent certains projets. un moment je comprenais plus pourquoi certains projets partaient à la vitesse de l'éclair alors qu'ils étaient moyens voire même mauvais.


   
Cedre reacted
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Dancla
(@dancla)
Noble Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 1200
 

Il traine celui-là aussi !!!

C'est le second qui se clôture pas sur lpb.

Fin du mois, projets bancales céréales deux. 

Et aussi que les investisseurs regardent plus les projets et les forums 


   
mdo100 reacted
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(@mdo100)
Noble Member
Inscription: Il y a 5 ans
Posts: 2054
 

@dancla,

Du coup je viens de jeter un oeil sur "Le Turbot (06)"

Promotion immobilière, je vais regarder ça de près.

Par contre je ne comprends pas ce que tu veux dire par "céréales" ?

Posté par: @dancla

projets bancales céréales deux. 

 


   
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 Yamh
(@yamh)
New Member
Inscription: Il y a 7 mois
Posts: 1
 

@mdo100

Bonsoir,

Il a eu "la chance" d'acheter la parcelle complète 155'000€, on aura pas de détails si cela appartenait à sa famille ou autres.

Mais le terrain hypothéqué mesure bien 873m², vaut bien 250'000€ et dispose de sa servitude.
250'000 / 873 = 286 € / m²

Capture d'écran 2023 11 29 194852

 

Quelques erreurs d’interprétation dans ton analyse cadastrale, j'ai préféré contacter LPB pour lever le doute :

"Pour répondre à vos questions, la parcelle a été acquise par Morgan en 2022 au prix de 155.000 €, qui a ensuite procédé à une division foncière, créant ainsi les parcelles 835 d’une surface de 873m² et 836 d’une surface de 90m².

Le terrain sur lequel repose l’immeuble (parcelle 836) a été vendu au prix de 245.000 €, tandis qu’une servitude liée à la parcelle 835 est identifiable sur Google Maps ou encore le cadastre, sur le côté de l’immeuble de la parcelle 836 (cf. image 2).

Aussi, il faut bien bien comprendre que l'immeuble implanté sur le terrain est construit en longueur et en hauteur sur 3 étages et non en "format" carré comme on a l'habitude de voir sur les logements neufs

Aussi, la valorisation actuelle du terrain a été déterminée suite à différentes discussions avec des agents immobiliers locaux, et c’est la valeur comptable inscrite dans le bilan de la société de notre porteur de projet à savoir 251.879 € (cf. image 1)."

image1

 

image2

 


   
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Anaxago bonus 100€

Dancla
(@dancla)
Noble Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 1200
 

@mdo100 c'est le correcteur automatique qui a fait des siennes, je voulais dire ses deux là


   
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(@mdo100)
Noble Member
Inscription: Il y a 5 ans
Posts: 2054
 

@dancla,

LoL Mr. Green Wink  


   
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