LPB La Première Brique - Le Barlet - 29/11/2023

Quelques remarques concernant ce projet.

Apport du porteur de projet moyenne basse 19%

Dette 260.342€, Capitaux propres -5042€ soit un ratio de -51,64% 

Dont stock 251.879€

Société NOW MDB jeune créée en 2022.

Mais ce qui m'intrigue, c'est la 2ème hypothèque sur le terrain valorisé à 250.000€, valorisé par qui ?

Ce terrain à fait l'objet d'une mutation le 22/06/2022 cette mutation se décompose en 2 lots.

Le terrain de 873m² + le terrain de 90m² qui n'ai pas précisé sur LPB le tout au prix de 150.000€.

Le terrain de 873m² est enclavé, l'accès ne peut se faire que par le terrain de 90m².

 Terrain de 873m²

 Terrain de 90m² de servitude

Conclusion un terrain servant d'hypothèque de 1er rang, mais très enclavé vendu en juin 2022 150.000€ indissociable du terrain de 90m² qui n'ai pas dans l'hypothèque mais qui au passage vaut 250.000€ valorisé par on ne sait qui ?

Je ne pousse pas plus loin mes investigations.

Rajoutons un permis non purgé,  pas de pré-commercialisation,  marge très réduite en cas de délais max et coût des travaux un peu plus élevé (y'a souvant des surprises )

Ça fait pas mal de points négatifs 

@dancla,

Oui, je l'avais noté dans un coin de ma tête et au regard de ce que j'ai trouvé j'ai oublié de l'écrire.

Merci pour ta vigilance.  

Salut, vous pensez mettre un billet malgré certains points négatifs ou pas ?

@diversificateur pour ma part,  je passe mon tour,  il y aura bien mieux à venir

Personnellement je passe mon tour, le projet est trop bancal, notamment garanties bidons et trop de travaux

@diversificateur,

Pour moi c'est non, le terrain porté en garantie ne vaut rien et je me demande pourquoi LPB le met en valeur.

Qui viendrait construire sur un terrain autant enclavé ? d'autant qu'Arras ne manque pas de place, ce terrain ne vaut certainement pas 250.000€.

Et il y a les autres points soulevés pas @dancia

@mdo100 

on va dire que je suis de mauvaise foi, mais les influenceurs qui font une confiance aveugle dans certaines plateformes, se contentant de reprendre les chiffres des présentations, sans investiguer comme toi et d'autres, ils aiment les hypothèques avec de bons ratios de couverture du prêt, même si les valorisations sont fantaisistes (de toute façon ils ne vérifient pas la qualité, ils restent sur les valo meilleurs agents d'un bien/terrain classique)

même un contrôle avec hellocrowdfunding suffit bien souvent à dénicher des erreur de valo, des biens invendus de longue date, et des dettes qui n'apparaissent pas dans les pseudo bilan des présentation !

ça serait bien que la DGCCRF mette sont nez là dedans comme avec les nabila et cie...

il serait bienvenu qu'ils restent factuels, comme un certain P.S. 🤣

D'autant plus que si l'on se fie au cadastre, le terrain soi-disant de 873 m² comporte une maison d'habitation, ce qui réduit donc la superficie du terrain mis en hypothèque à environ 640 m², enclavé avec le terrain (chemin) de 90 m² qui, lui, ne fait pas partie de l'hypothèque.

@berti49 merci à toi... C'est vrai que même après près de 8 ans à investir dans le crowdfunding je me sens pas pouvoir donner de conseils sur un projet. D'ailleurs, beaucoup d'entre vous ici êtes beaucoup plus calés que moi sur l'analyse. Top de pouvoir avoir vos feedbacks sur les projets !

Suis un amateur et grande chance que je le reste toute ma vie.

@mdo100 

sans parler de la photo du terrain dans la présentation LPB... c'est limite une arnaq... de présenter un champ dans la pampa sans dire que c'est une photo d'illustration !

Bonsoir à tous,

Petit souci avec mon compte qui n’était plus reconnu mais bon sans doute problème sur mon pc

J'ai lu avec intérêt vos différentes remarques certaines je trouve très juste (et pointus), j'en viens presque à regretter le projet sur Cannes  🙂

Bref juste un point que j'ai relevé, c'est le timing... 2 jours pour se décider   quand même je reconnais humblement que j'ai du mal à sentir correctement un projet avec un laps de temps si court

Alors je prends mon temps, j'ai quelques critères que j'affine au fur et à mesure et à présent si ceux ci ne se retrouve pas dans la proposition, je retourne à mes chères études et je continu le prospect.

Il faut reconnaitre que c'est un monde instructif et passionnant.

Bonne soirée et au prochain projet

Posté par: @chrisorn

↑

Bref juste un point que j'ai relevé, c'est le timing... 2 jours pour se décider   quand même je reconnais humblement que j'ai du mal à sentir correctement un projet avec un laps de temps si court

Ne pas oublier que depuis l'agrément PSFP tu peux souscrire un projet et si tu es un Investisseur non averti tu as un délai de 4 jours pour te désister. Du coup c'est un temps supplémentaire que tu peux utiliser pour ton analyse.

cela me rassure de voir qu'on arrête de foncer tête baissée sur tous les projets, qu'il y a un peu de recul et que certains se rendent compte du risque non rémunéré que présentent certains projets. un moment je comprenais plus pourquoi certains projets partaient à la vitesse de l'éclair alors qu'ils étaient moyens voire même mauvais.

Il traine celui-là aussi !!!

C'est le second qui se clôture pas sur lpb.

Fin du mois, projets bancales céréales deux. 

Et aussi que les investisseurs regardent plus les projets et les forums 

@dancla,

Du coup je viens de jeter un oeil sur "Le Turbot (06)"

Promotion immobilière, je vais regarder ça de près.

Par contre je ne comprends pas ce que tu veux dire par "céréales" ?

Posté par: @dancla

↑

projets bancales céréales deux. 

@mdo100

Bonsoir,

Il a eu "la chance" d'acheter la parcelle complète 155'000€, on aura pas de détails si cela appartenait à sa famille ou autres.

Mais le terrain hypothéqué mesure bien 873m², vaut bien 250'000€ et dispose de sa servitude.
250'000 / 873 = 286 € / m²

Quelques erreurs d’interprétation dans ton analyse cadastrale, j'ai préféré contacter LPB pour lever le doute :

"Pour répondre à vos questions, la parcelle a été acquise par Morgan en 2022 au prix de 155.000 €, qui a ensuite procédé à une division foncière, créant ainsi les parcelles 835 d’une surface de 873m² et 836 d’une surface de 90m².

Le terrain sur lequel repose l’immeuble (parcelle 836) a été vendu au prix de 245.000 €, tandis qu’une servitude liée à la parcelle 835 est identifiable sur Google Maps ou encore le cadastre, sur le côté de l’immeuble de la parcelle 836 (cf. image 2).

Aussi, il faut bien bien comprendre que l'immeuble implanté sur le terrain est construit en longueur et en hauteur sur 3 étages et non en "format" carré comme on a l'habitude de voir sur les logements neufs

Aussi, la valorisation actuelle du terrain a été déterminée suite à différentes discussions avec des agents immobiliers locaux, et c’est la valeur comptable inscrite dans le bilan de la société de notre porteur de projet à savoir 251.879 € (cf. image 1)."

@mdo100 c'est le correcteur automatique qui a fait des siennes, je voulais dire ses deux là

@dancla,