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Début du sujet novembre 2, 2026 10:18 pm
Fiche projet
La Mosaïque
sur La Première Brique
Montant en financement185 000 €
Durée24 mois
Localisation32 rue d'Arcole, 76600 Le Havre (Seine-Maritime)
📅 Mercredi 04/11/2026 à 12:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Cette opération de marchand de biens porte sur l'acquisition en bloc d'un immeuble de cinq logements existants, représentant 290 m² habitables + 55 m² aménageables
Le projet prévoit la division juridique de l'immeuble en copropriété, la création d'un sixième lot à partir des combles aménageables, puis la revente de chaque lot à la découpe, sans travaux lourds.
La commercialisation est confiée en exclusivité à une agence locale. A date, deux lots sont pré commercialisés via la signature d'offres d'achat (avec conditions suspensives de financement).
Les travaux se limitent aux opérations de division juridique : travaux de cloisonnement et de séparation des lots, mission de géomètre-expert et création de la copropriété.
L'opération consiste en une division juridique en copropriété et ne nécessite donc pas de demande d'urbanisme.
À cela s'ajoute une particularité rare sur ce type de dossier, l'immeuble est aujourd'hui totalement vide. Pas de locataire à faire partir, pas de congé pour vente à négocier, pas de bail à attendre.
Les porteurs ont mené à bien trois opérations de rénovation-revente en nom propre.
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
novembre 2, 2026 10:23 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🏢 Marchand de biens — vente à la découpe📍 Le Havre (76), secteur Arcole-Brindeau⏱️ 6 à 24 mois (cible 12), in fine🔐 Hypothèque 1er rang + cautions
🧭 Synthèse
Achat en bloc d'un petit immeuble vide de cinq logements (+ combles), division en copropriété et revente de six lots en l'état. Point d'entrée et prix de sortie bas par rapport au marché local, d'où une marge confortable. En contrepartie : société créée pour l'opération, sans comptes ni historique, financement supérieur au prix d'achat et plusieurs incohérences documentaires. L'étiquette énergétique des lots n'est pas communiquée.
📊 Chiffres clés
| Indicateur | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Coût de revient | 255 040 € | Foncier 180 k€, notaire 5,4 k€, division 5,25 k€, honoraires 6,5 k€, commercialisation 19 k€, frais et intérêts du financement 38,85 k€ |
| Prix d'achat | ≈621 à 647 €/m² | Selon la surface retenue (290 ou 278 m²) |
| Chiffre d'affaires | 380 000 € | Logements 350 k€ (≈1 207 €/m²) + combles 30 k€ (≈545 €/m²) |
| Marge | 124 960 € | 33 % du CA / 49 % du coût de revient |
| Apport | 70 040 € dont 29 515 € au départ | Apport initial ≈11,6 % du coût ; le solde correspond vraisemblablement à des frais différés |
| LTA / LTC / LTV | 103 % / 73 % / 49 % | La collecte dépasse le prix d'acquisition |
| Frais de dossier | 8 % TTC (14 800 €) | Décaissement net 170 200 €, inférieur au foncier + notaire (185 400 €) |
🏘️ Marché et prix de sortie
- Références du quartier : ≈1 870 à 2 110 €/m² (estimations en ligne) ; médiane DVF des appartements du sous-secteur ≈1 667 €/m² sur un petit échantillon (9 ventes). Ville : ≈1 900 €/m².
- Sortie à ≈1 207 €/m² sur les logements, soit 25 à 40 % sous ces références : positionnement prudent si l'état des lots est correct. Le chiffre de 1 101 €/m² affiché intègre les combles non aménagés.
- Tickets de 30 à 80 k€ : clientèle large (primo-accédants, investisseurs locatifs) dans un secteur populaire en mutation.
- ⚡ DPE non communiqué pour un immeuble ancien revendu sans rénovation. Un lot classé G n'est plus louable depuis 2025, un F ne le sera plus en 2028 : cela peut restreindre la demande des investisseurs.
👤 Porteur et solidité financière
Société créée pour l'opération, capital 1 000 €, détenue à parts égales par un couple. États financiers : « NA ». Première opération à titre professionnel ; trois opérations de rénovation-revente revendiquées en nom propre (2009-2021), sans justificatif fourni. Aucun historique de financement participatif recensé. Cautions personnelles pour 222 000 €, sans information patrimoniale.
🔍 Incohérences documentaires
- Surface : 290 m² habitables (fiche, brochure) contre 278 m² (fiche d'informations clés).
- Précommercialisation : 34 % du CA (≈129 k€) selon la fiche ; offres « pour 110 000 € » dans le contrat ; les deux lots « sous offre » totalisent 145 000 € dans la grille de prix.
- Remboursement au fil des ventes : décrit dans la présentation, mais absent du contrat de prêt, qui ne prévoit qu'un remboursement anticipé de la totalité et une mainlevée après remboursement intégral.
- Montant : « cent quatre-vingt mille euros » en lettres, 185 000 € en chiffres.
- Couverture hypothécaire « passant de 97 % à 112 % » après un premier décaissement : mécanisme non expliqué.
🛡️ Garanties
Hypothèque conventionnelle de 1er rang sans concurrence sur l'immeuble et deux cautions personnelles et solidaires. Valorisé lot par lot, le gage couvre largement la dette ; une réalisation forcée en bloc se ferait plutôt autour du prix d'achat (≈180 k€), sous le capital + intérêts sur 24 mois (≈228 k€).
🧪 Stress tests
Hypothèses : honoraires de commercialisation proportionnels au CA (5 %) ; intérêts budgétés ≈13-14 mois ; ≈1,8 k€ par mois supplémentaire.
| Scénario | CA | Marge résiduelle | Taux de marge |
|---|---|---|---|
| Base | 380 k€ | +125 k€ | 33 % |
| Prix −10 % | 342 k€ | +89 k€ | 26 % |
| Prix −20 % | 304 k€ | +53 k€ | 17 % |
| Durée 24 mois | 380 k€ | +107 k€ | 28 % |
| Prix −20 % + 24 mois | 304 k€ | +34 k€ | 11 % |
| Point mort (24 mois) | ≈268 k€ | 0 | baisse ≈ −30 % |
Les travaux pesant ≈2 % du coût, le risque principal porte sur le rythme et le prix des ventes, pas sur le chantier.
⚖️ Points forts / points d'attention
✅ Points forts
|
⚠️ Points d'attention
|
Autres points à vérifier : toiture, réseaux et compteurs individuels (coût réel de la mise en copropriété) ; diagnostics plomb/amiante ; charges de copropriété futures ; justificatifs des opérations antérieures.
⭐ Grille d'évaluation
| Critère | Note |
|---|---|
| Marché | ★★★☆☆ |
| Prix de vente | ★★★★☆ |
| Marge | ★★★★☆ |
| Financement | ★★★☆☆ |
| Travaux | ★★★★☆ |
| Commercialisation | ★★★☆☆ |
| Porteur | ★★☆☆☆ |
| Solidité financière | ★★☆☆☆ |
| Garanties | ★★★★☆ |
| Calendrier | ★★★☆☆ |
| Qualité de la documentation | ★★☆☆☆ |
🧾 Conclusion
Opération techniquement simple, dont l'économie repose sur un achat bas et une revente à la découpe à des prix eux-mêmes prudents. Les fragilités tiennent à la structure porteuse, récente et sans fonds propres significatifs, et à une documentation contradictoire sur la précommercialisation et le remboursement au fil des ventes. L'étiquette énergétique des lots et la réalité des offres signées sont les points à éclaircir en priorité. Chaque investisseur reste invité à poursuivre sa propre analyse.
🔗 Sources externes
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