La Première Brique La Martinoise (83) & Le Murat (83)

pour faire rapide je pense que je vais essayer d'aller sur le second. Le 1er : beaucoup de travaux, prix de sortie élevé, presque plus haut que la fourchette haute et garantie moyenne.

le second il y a déjà une bonne préco, une meilleure garantie. On est en fourchette basse pour le prix de sortie car les travaux réalisés sont juste des travaux de découpe apparemment et les appartements sont vendus en plateaux bruts. Les acquéreurs feront l'aménagement, ils en parlent en tant que 'déficit foncier' dans leur présentation

Mais ce sont 2 faibles montants, ça va partir vite...

Vu le montant recherché,  je vais même pas essayer 

Posté par: @dancla

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Vu le montant recherché,  je vais même pas essayer 

Pour le sport je le tente. L'important c'est de participer comme on dit 😀

Le Murat je vais tenter oui…Je ne comprend pas trop leur histoire de déficit foncier puisque les travaux sont faits, mais tant pis.

y’a des garanties, les comptes de l’opérateur sont convenables, les prix sont corrects et ça se louera bien, c’est pas loin de la ZA de Toulon-Ouest (La Valette, La Crau etc…) .

Ça va être chaud pour l’avoir mais ça se tente.

PS: trop amusant la Pub…les plages en 19 minutes, le 20 décembre à 23 heures peut être 🥳🥳🥳. Et pareil pour St Tropez en une heure . 

Je suis en train de cogiter sur les hypothèques de manière générale

C'est la garantie reine dit-on... mais l'hypothèque est levée dès signature de l'acte de vente puisque le bien change de propriétaire. A partir de là ma compréhension est que nous n'avons plus aucune garantie de pouvoir récupérer l'argent. Rien ne permet ensuite de s'assurer que l'opérateur nous rembourse après la signature de l'acte. Et, poussons le bouchon plus loin, admettons qu'il soit en difficulté financière, en cas de saisie, on pourrait tout à fait imaginer les créanciers de type états, banques,... nous passer devant pour utiliser le produit de ces ventes pour se rembourser.

A mon sens, il faudrait systématiquement avoir un ordre irrévocable de remboursement notarié afin de s'assurer que le notaire, dès lors qu'il annule l'hypothèque, ai l'obligation de rembourser les prêteurs au lieu de verser le produit complet de la vente à l'opérateur.

Qu'en pensez-vous? Je rate quelque chose ?

J'ai survolé les 2 projets, mais je vois que le 2ème projet "Le Murat (83)" à l'air de tenir la cote donc je viens de m'y attarder un peu plus.

Je suis étonné par le prix de revente au m² 19% en dessous de la fourchette basse, c'est plutôt intriguant.

Sinon concernant l'hypothèque de premier rang sur les 3 appartements aurait pu s'ajouter les 3 places de parkings pour la renforcer.

Je ne trouve pas d'info sur Hello Crowdfunding, peut-être que je cherche mal, pourtant si l'on considère que c'est la 6ème opérations chez LPB, il devrait y avoir des infos.

Si on en crois LPB, sur 6 opérations, 2 sont remboursées, 2 sont en retards 1 est en cours et la dernière sera celle-ci.

Du coup, je me demande à bien y regarder si le projet "La Martinoise (83)" n'est pas le meilleur des 2 projets proposés ce mercredi.

Je vais regarder ça de plus près, mais à 173.000 € même en G2, y'a peu de chance d'y parvenir déjà qu'avec "Le Murat (83)" à 267.000 € c'est limite.

@olx je me pose la même question sur la valeur réelle de l’Hypothèque

@olx pour tenter faut que j'alimente mon portefeuille puis le debite si je l’ai pas. Pour moi, ça vaut pas le coup

@mdo100 , pour l'historique il faut prendre les sociétés de tête de l'opérateur pour faire la recherche sur Hellocrowdfunding : JL Invest ou Opportunimmo. On voit qu'il a aussi 2 projets Wiseed, 1 remboursé et 1 en cours.

https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/promoteurs/opportunimmo-hora-jl-invest

Posté par: @mdo100

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Je suis étonné par le prix de revente au m² 19% en dessous de la fourchette basse, c'est plutôt intriguant.

C'est vrai que c'est d'autant plus intrigant que c'est du déficit foncier. Je ne connais pas le système fiscal du déficit foncier mais, par définition, pour faire du déficit, il faudrait que la valeur dépensée soit supérieure au marché. Cela me semble incohérent de faire du déficit avec un prix d'achat 20% en dessous de la fourchette basse du marché. Ou je me trompe encore ?!?

@olx,

Ok vu merci pour la marche à suivre. 😉 Ça pourrait-être plus clair sur LPB.

Bon vu que LE MURAT, c'est du financement de fonds propres, je commence à me demander si LPB ne nous fait pas une petite ClubFunding. L'opérateur à 1 projet avec un report non contractuel.

Le projet LE GAULLE était décrit comme ceci : L’opération La Gaulle (83) se situe à Fréjus dans le département du Var. Le projet consiste au re-financement de l’achat d’un hôtel d’environ 340 m2 qui a été acheté sur fonds propres par la foncière des porteurs de projet. Le remboursement de l’emprunt se fera à une échéance courte par l’entrée programmée au capital d’investisseurs déjà identifiés.

J'ai l'impression que les investisseurs identifiés se sont finalement désistés et l'opérateur n'a pas les fonds propres pour rembourser ce projet. Le fonds du projet LE MURAT arriveraient à point pour compenser ce retard.

Je viens de regarder d'un peu plus près "La Martinoise (83)".

Les garages sont transformés en pièce de vie de 60m², c'est bien.

Donc j'en conclu que l'extension à créer sera les futures garages, hormis les pointillés nous n'avons pas plus de détaille sauf à estimer à vu d'oeil la surface équivalente aux anciens garages soit environ 60m².

Ce qui est gênant cette fois-ci, c'est que si il s'agit bien d'une extension d'environ 60m² une simple déclaration préalable ne sera pas suffisante, il faut un permis de construire.

Si jamais cette extension ne voit pas le jour, le prix au m² de revente ne pourra plus ce situer dans la fourchette haute ce qui affecterait la marge de 23% et donc aussi la revente de la villa en l'état.

Je deviens peut-être tatillon, mais je vais m'abstenir sur les 2 projets.

Avec tout ça ça m'a calmé, je ne vais aller sur aucun des 2.

Posté par: @mdo100

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Je deviens peut-être tatillon, mais je vais m'abstenir sur les 2 projets.

Tu as raison de l'être comme nous n'avons aucune garantie que les plateformes le soient. Vu que la concurrence augmente en nombre et que les projets sont a priori amenés à diminuer en quantité si la crises immo qu'on nous prédit arrive, on pourrait s'attendre à ce que les plateformes doivent choisir entre garder /renforcer les critères avec le risque de diminuer les volumes/CA, ou diminuer certains critères pour maintenir les volumes/CA.

Posté par: @neugier

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Avec tout ça ça m'a calmé, je ne vais aller sur aucun des 2.

Pareil, après cette journée de réflexion, j'ai plus envie de le tenter pour le sport. J'irai courir à la place 😀 

Tu as raison Mdo100, c’est un permis de construire dans ce cas = risque administratif = nogo

Pour Murat maintenant : un projet en retard non contractuel + il a fait affaire avec Wiseed = nogo .

Et puis un refinancement, et puis cette histoire de déficit foncier qui m’interroge (Si tel est vraiment le cas il vend ses gourbis un peu chers…) = nogo+

Et merci à Olx pour la recherche 🧐 

@olx 

bah moi j'en reviens de courir, même s'il fait trop chaud 😉

concernant l'histoire de l'hypothèque, il faudrait valider avec un notaire mais de mémoire, lors de la transaction, le notaire demande un état hypothécaire auprès du centre de publicité foncière pour savoir qui a des "droits" sur le bien, pour simplifier il faut que toutes les personnes qui ont pris des garanties sur le bien en question soient informées (un peu l'équivalent d'une caution personnelle)

le notaire doit demander aux créanciers qui disposent de ce droit (bien souvent c'est la banque tant que le prêt n'est pas fini d'être remboursé) s'ils valident la levée d'hypothèque

c'est ce qui permet à la banque de savoir que le bien est en cours de vente et lui permet de récupérer le reliquat du prêt...

c'est dans mon jargon, ça demande à être confirmé par un spécialiste

@olx Bonjour à toi.

Je suis intéressé par ce projet BALTIS qui sera en ligne en fin de semaine.

Le nom (porteur du projet)

de la société PAPA me dit quelque chose, j'ai suis certain l'avoir aperçu sur un projet Baltis ou Raizers.

J'ai essayé de rechercher sur Hellocrowfunding comme tu nous l'as présenté et je suis incapable de retrouver ce nom, j'ai toujours 0 en recherche et pourtant j'ai essayé les autres entités : SAS Davic, SAS Papa 😪 😪 

Peux-tu m'expliquer comment rechercher stp ou quelqu'un d'autre svp ?

Hello @cedre , désolé mais je ne trouve rien non plus sur Hellocrowdfunding j'ai tenté PAPA et les 2 sociétés de tête sans résultat.

Lorsque je ne trouve pas, je tente via un nom de projet connu. Effectivement ils ont fait une levée pour le projet LE MAS début juin sur Baltis, on aurait pu voir sur quelle entité Hello l'avait classé. Mais je ne vois pas non plus ce projet. Je me demande s'il n'est pas renseigné "confidentiel" sur Hellocrowdfunding, ou alors il est tout simplement manquant. C'est possible aussi.

Dans la description de projet, Baltis mentionne que LE MAS était le 1er projet faisant appel au Crowdfunding : "La SAS PAPA a commencé à faire appel au crowdfunding en mai 2023 via le projet Le Mas à hauteur de 320 000€. L’acquisition sera réalisée le 20 juin 2023"