🅿️ L'opération en bref

Il s'agit d'une opération de marchand de biens : achat en bloc de 19 places de parking au sous-sol d'une grande résidence livrée en 2021 à Bagnolet, à 500 m du périphérique. Ces places seront fermées en box (maçonnerie et porte basculante) puis revendues à l'unité, en partie comme box d'entreposage. C'est la 3e tranche dans la même résidence pour le même groupe. Le financement prend la forme d'obligations simples, avec intérêts trimestriels, sur 12 mois (de 3 à 18 mois).

📍 Marché et prix de sortie

• Emplacement : porte de Paris, métro ligne 3, forte densité : la demande de stationnement et de stockage est réelle.
• Annonces relevées à Bagnolet : box fermés à environ 21 000–21 500 €, box gardienné à 13 000 €. Dans le 20e voisin, places simples à 13 000–19 900 € et box de 15 m² à 27 000 €.
• La grille de vente retient 26 342 € par box et 35 368 € par box d'entreposage (10 lots sur 19), soit +25 % à +65 % au-dessus des box observés localement. Ces prix reposent sur une expertise mandatée par l'opérateur ; leur réalisme est le point central du dossier.
• Pour un acheteur investisseur, un loyer moyen de 111 €/mois pour un box (selon l'expertise) donne une rentabilité brute d'≈ 5 % à 26 300 € et d'≈ 3,8 % à 35 400 €, hors charges et taxe foncière. Ce niveau est peu attractif sauf loyers « entreposage » nettement supérieurs, qui ne sont pas documentés.
• Un parking public en badge existe dans le même ensemble : offre concurrente.

🧾 Commercialisation : risque de concentration

• Aucune pré-commercialisation n'existe : la levée a lieu avant la vente.
• Les deux premières tranches dans la même résidence (34 lots, financées en juillet 2026 sur 12 mois) ne comptent que 12 lots optionnés (35 %), et aucune vente réalisée n'est indiquée. Avec cette tranche, ce sont jusqu'à 41 lots à écouler simultanément dans le même sous-sol.
• Le groupe affiche 61 lots en stock sur 124 en cours (« 83 lots en cours » ailleurs) : le rythme d'écoulement est à surveiller.

🔍 Incohérences et points non documentés

👤 Porteur et solidité financière

• Le marchand de biens a été créé en 2019. Il est détenu à 100 % par une holding, elle-même détenue à parts égales par deux associés expérimentés (gestion de patrimoine, droit des affaires). Le groupe revendique 12 opérations réalisées (81 lots, 2,47 M€ de CA, marge moyenne de 35 %).
• Comptes 2025 de l'émetteur : CA de 929 k€ et résultat net de 16 k€ (après un exceptionnel de –119 k€). Les fonds propres ne sont que de 42,6 k€, et ceux de la holding de 39 k€. La surface financière propre reste très limitée.
• Les deux cautions personnelles notariées affichent un patrimoine net cumulé déclaré d'≈ 4,1 M€, majoritairement immobilier. C'est un élément de confort, mais sur une base déclarative.

📉 Stress tests

Le remboursement des obligataires (capital et intérêts) nécessite ≈ 321 k€ sur 12 mois et ≈ 339 k€ sur 18 mois.

Le capital reste couvert tant que le CA dépasse ≈ 321–339 k€, soit une baisse de prix supportable d'environ 39–42 %. Le vrai risque est plutôt le délai d'écoulement : les lots doivent être vendus avant l'échéance, alors que les tranches précédentes du même immeuble avancent lentement.

⭐ Grille d'évaluation

🧭 Autres points à vérifier

• Ventes effectivement signées (et non seulement optionnées) sur les tranches 1 et 2.
• Montant d'inscription de l'hypothèque et valeur des 19 places en l'état.
• Régime de TVA applicable à la revente et frais d'acquisition.
• Conformité de l'usage d'entreposage et loyers réellement pratiqués pour ce type de box.

Sources : PAP – box à Bagnolet · LeSiteImmo – garages à vendre à Bagnolet · Yespark – parking avenue du Général de Gaulle · Annuaire des Entreprises – émetteur · présentation détaillée et page projet de l'offre.