Bureaux - Parc des Expositions

Anaxago

Détail du projet Bureaux - Parc des Expositions

En février 2025, la SAS a réalisé l’acquisition de 2 immeubles de bureaux (« Actif ») stratégiquement localisés en face du Parc des Expositions de Villepinte à la sortie de la station de RER qui accueillera bientôt un arrêt de la nouvelle ligne 17 du métro. L’Actif comprend une surface Carrez de 8 800 m² et environ 300 parkings.
À l’acquisition, l’Actif était occupé à 35% et générait un loyer annuel de 605 K€ HT HC. Les surfaces occupées seront vendues à des investisseurs ou alors transférées dans une structure foncière détenue par l'Opérateur en vue d'une détention long-terme.
Concernant les surfaces vacantes, la stratégie de l’Opérateur consiste à :

• Réaliser des ventes à la découpe auprès d'utilisateurs
• Louer une partie des surfaces afin de les garder dans sa foncière ou les vendre à des investisseurs à la recherche d'un rendement attractif 
• Créer un centre d’affaires qui sera loué sur des petites surfaces à des entreprises et par la suite refinancé avec un crédit bancaire long-terme (ou revendu en bloc à un investisseur)

Depuis l’acquisition, l’Opérateur a déjà signé des promesses de vente sur 2 800 m², soit 32% des surfaces, pour un montant de 4,1 M€. Le montant des ventes sera utilisé pour rembourser la dette d’acquisition souscrite auprès du Crédit Agricole Hauts de France.

Le financement Anaxago de 3,5 M€ vise à rembourser le reliquat de dette d’acquisition Crédit Agricole pour pouvoir s'inscrire en 1er rang et permettre à la Cible de réaliser de nouvelles opérations immobilières.
En contrepartie du financement apporté, les investisseurs recevront un taux d’intérêt annuel de 10,0% payé trimestriellement et bénéficieront d’un 1er rang sur le périmètre suivant (« Collatéral ») :

• Centre d’affaires : 2 600 m² Carrez de bureaux + 65 parkings (pouvant générer 440 K€/an de revenus locatifs dans le BP de l'Opérateur)
• Surfaces bureaux & parkings loués : 1 025 m² Carrez de bureaux et 29 parkings (générant un loyer annuel de 180 K€ HT HC)
• Autres surfaces et parkings vacants : 375 m² Carrez de bureaux et 36 parkings (pouvant générer 80 K€ de revenus locatifs dans le BP)

Soit un total de 4 000 m² + 130 parkings valorisés, selon les ventes rapides déjà réalisées par l'Opérateur, à 6,1 M€ (soit un ratio LTV de 57% et un taux de rendement potentiel de 10% sur les revenus locatifs du BP) sachant que les lots de bureaux et les parkings sont expertisés par Galtier Valuation à 7,7 M€.

100% des loyers générés par le Collatéral (180 K€/an à date) et des produits de cessions seront alloués au financement Anaxago.

Garanties

• golden-share, hypothèque de 1er rang
• GAPD notariée

Ressources utiles