N'hésitez pas à partager votre analyse sur les projets. Merci.
Je me lance, à première lecture des 2 projets il est clair que je n'irais pas sur La Rigotte (42).
Déjà l'âge du capitane 67 ans est rédhibitoire pour moi, désolé de commencer par ça, mais on a vu par le passé certain se barrer avec la caisse pour s'offrir une belle retraite au soleil des îles.
Ensuite j'ai l'impression que l'associé (qui est certes plus jeune 32 ans) va porter sur ses épaules une part non négligeable du travail pour son premier grand projet.
Ensuite le prix du m² est 26,45% au dessus de la fourchette haute du prix du marché à l'heure ou emprunter pour les futures acquéreurs est de plus en plus difficile.
Certes il y a un bon taux de commercialisation 53% en volume soit 49 du CA, grâce si je comprends bien à la réservation d'un terrain pour la mairie et d'un autre pour un voisin.
L'apport des 2 associés de circonstance représente environ 23% de l'emprunt de LPB et encore demandé par la banque en vue de permettre le déblocage d’une ligne de crédit à hauteur de 1.430.000 €.
Bon j'arrête là mon jeu de massacre...
Reste Le Revollet (38) déjà l'apport représente 128,67% l'emprunt LPB, pas de banque donc nous avons une hypothèque de premier rang inscrite sur le foncier.
La marge de 31% est plus que correcte par les temps qui court, pas de gros travaux, prix de revente des maisons au m² tout juste en dessous de la fourchette basse, ils se rattrapent sur les terrains avec un prix au m² 31,89% au dessus de la fourchette haute.
Ce sera peut-être plus difficile pour revendre les terrains, les 2 porteurs de projet on déjà une solide expérience, un premier projet remboursé sur LPB, la durée cible semble plutôt sérieuse, même si le projet pourrait aller jusqu'à 18 mois, le taux proposé de 11% est juste.
Bref, je n'ais pas de doute, reste la possibilité de pouvoir y participé, 207.000 € ça part très vite, d'autant que le projet est bon et que je suis en G3 et que bien entendu c'est le premier à 10h00.
Je n irai ni sur l un ni sur l autre.
le 2e est trop risqué à mon goût; le 1e a l air très bien à première vue, mais je n ai pas regardé plus loin quand j ai vu le montant à financer. En groupe 3 c est mission impossible. (Je peste aussi contre ce système de groupes…)
je n'ai pas regardé la rigotte, vu ton commentaire j'aurais perdu du temps 😉
pour le revollet, effectivement cela semble plus sérieux...
j'aurais personnellement aimé une petite préco pour valider en particulier que le prix demandé pour les terrains était justifié (si les 3 terrains ne se vendent pas, on fait comment ?), ainsi qu'un blocage du CCA
à noter que dans le bilan les frais d'hypothèque n'apparaissent pas, même si ce n'est pas un montant très important...
La Rigotte : Une opération de promotion immobilière par les temps qui courent ? non merci. La marge est bien correcte pour une opération de promotion; de là à la tenir avec l'inflation il y a une marge ! Et puis toujours le même problème de calcul des frais financiers et de durée prévisionnelle : Je me répète mais je ne suis pas d'accord avec cette notion qui en l'espèce est totalement irréaliste .
Le Revollet c'est déjà beaucoup mieux, avec des garanties qui tiennent debout (d'accord sur la remarque de Berti sur les frais d'hypothèque) . Un peu éloigné de Lyon, mais il y a l'aire d'attraction de la région viennoise aussi.
Il manque un mot sur les caractéristiques des terrains à bâtir, mais c'est toujours le cas.
A 15 jours près ils auraient du attendre la purge des recours, un coup de Jarnac est toujours possible.
Par contre même en groupe 2, ca va être un coup de chance pour l'avoir.
@serge-b Je partage vos avis sur les 2 projets.
Je vais tenter Le Revollet mais en G3 il faudra aller très vite ou sacrifier le bonus pour gagner 1/100ème de secondes 😜
@cedre J'ai raté le Revollet en groupe 2.. c'est parti trop vite, j'attendrai un autre projet, je ne mets rien sur la Rigotte. J'ai voulu mettre le code, peut-être mon erreur.
Raté aussi Le Revollet (38) avec le code bonus, 475 personnes devant moi autant dire que je n'avais aucune chance.
Je laisse La Rigotte (42) au plus rapide que moi 😋, je serais donc en G2 pour une prochaine fois. 
Sans tenter le code, je suis passé 🏆
Râté aussi 😔 , mais LPB doit changer ce mode de groupe car c'est frustrant et discriminant.
Et puis leurs projets ne sont pas démesurés comme les autres plateformes (Baltis, ClubFunding, Fundimmo, Raizers, etc ....) où leurs projets sont des multiples de M€
mais LPB doit changer ce mode de groupe car c'est frustrant et discriminant.
c'est tout le contraire, as tu réellement compris comment cela fonctionne?
Et puis leurs projets ne sont pas démesurés comme les autres plateformes (Baltis, ClubFunding, Fundimmo, Raizers, etc ....) où leurs projets sont des multiples de M€
ben oui c'est surtout du marchand de biens alors que les autres sont principalement de la promotion, forcément les opérations n'ont pas la même envergure
@nicoo07 C'est donc motivant et équitable pour toi ?
Les autres plateformes qui proposent des marchands de biens sont donc eux discriminants ?
Je comprends le sens des groupes afin de réguler les investissements par investisseurs et que le G1 est destinée aux nouveaux investisseurs et les anciens basculent du G2 au G3.
Mais le soucis c'est que tous les bons projets passent toujours dans une même journée après les projets moyens, donc si tu es en G2 et que souhaites mettre un petit billet sur le moyen bingo tu bascules en G3 pour le prochain c'est à dire le projet le plus aboutit.
Alors oui c'est frustrant parce que tu ne peux pas te diversifier pour justement conserver ton G2 pour le bon projet.
Est ce que je me trompe d'analyse ?
Pour le second projet ça a mis du temps à être financé, hier soir à 20h30 il n'était toujours clôturé. Ça ralentit...
@nicoo07 C'est donc motivant et équitable pour toi ?
je n'ai pas besoin d'être motivé pour investir. Et équitable, oui tout à fait puisque cela assure à tout le monde de pouvoir participer à quasiment 1 projet sur 2 (je shématise). Auparavant c'était juste une course de rapidité (autrement plus frustante!)
Les autres plateformes qui proposent des marchands de biens sont donc eux discriminants ?
les autres plateformes de marchands de biens n'ont généralement pas le même succès, donc toute comparaison est inutile
Mais le soucis c'est que tous les bons projets passent toujours dans une même journée après les projets moyens, donc si tu es en G2 et que souhaites mettre un petit billet sur le moyen bingo tu bascules en G3 pour le prochain c'est à dire le projet le plus aboutit.
Alors oui c'est frustrant parce que tu ne peux pas te diversifier pour justement conserver ton G2 pour le bon projet.
Est ce que je me trompe d'analyse ?
non tu analyses bien la logique des groupes, mais tu te trompes de diagnostic de départ :
Si tu veux investir sur tous les projets que tu souhaites, les bons et les moyens, et bien ce n'est pas possible, il y a plus de demandes que d'offres. Les groupes n'ont rien à voir avec cela.
La donne a légérement changé depuis (plus de projets, moins de qualité et de plus gros montants) mais sache qu'avant, tu pouvais voir passer une dizaine de projets (soit plusieurs semaines) sans pouvoir y mettre le moindre euro. Sans parler de ceux qui n'ont jamais réussi avant les groupes.
@nicoo07 Je te remercie pour tes réponses 👍
Étonnant que les autres plateformes ne suivent pas ton leader LPB pour récupérer cette attractivité.
Il y a certainement eu une évolution dans le bon sens sur le processus de souscription (je ne fais que démarrer dans le crowdfunding) mais pour ma pratique je considère que ce n'est pas celle auquel j’adhère.
Au vu de ce que tu me décris et de la célébrité de LPB bientôt va fleurir un G4 et un G5 ...
Affaire à suivre mais j'apprécie ton point de vue 🌻 .
A bientôt
