Suivi des projets de crowdfunding en retard

Nouvelles de Wiseed : Deux de mes trois projets non échus encore chez Wiseed viennent de passer en "prorogation contractuelle", ce qui porte à quasi 100% le nombre de projets "en retard". Quant aux retards contentieux, aucune nouvelle depuis maintenant plusieurs mois.

Dans le même temps, à cinq minutes près, j'apprend que l'unique projet que j'avais en "délicatesse" chez Look&Fin vient d'être résolu. Il en est de même hier, sur un petit projet de PretUp, le seul aussi.

Toutes les plateformes ne se valent pas....

J'ai une vingtaine de projets en retard (généralement prorogés de 6 mois) sur Wiseed (+ au moins 1 en 'sauvegarde judiciaire'). Ceci dit des remboursements tombent régulièrement sur les autres projets, voire certains en avance. Comme disais celui qui a sauté du 40éme étage en passant devant le 30éme, jusqu'ici tout va bien...

Egalement 2 ou 3 soucis sur des projets Raizers

LYMO - Esprits amidonniers.

Nous vous informons qu'un nouveau remboursement est prévu la semaine prochaine sur le projet Esprit Amidonniers. Il permettra de couvrir l'ensemble de votre capital investi, ainsi qu'une partie des intérêts.

Compte tenu du délai de l'opération (presque 5 ans) et de la perte subie par l'opérateur Lymo Home, il est possible que l'opérateur ne soit malheureusement pas en mesure de verser le solde des intérêts.

l'opérateur DMVIP rencontre des difficultés de trésorerie d'après CF et donc les coupons du mois d’août ne pourront pas être versés.
Sur Hellocrowdfunding, DMVIP a 23 projets en cours sur CF, ça en fait des coupons qui ne seront pas versés.

Sur CF, c'est de plus en plus le cas de coupons non versé 

CLUBFUNDING Chemin d' Elancourt, Porcheville, Neuville...

DMVIP SAS fait l'objet d'une procédure de sauvegarde depuis le 2 août.

https://www.societe.com/societe/dmvip-481016020.html

Clubfunding n'a pour l'instant pas communiqué cette info aux porteurs d'obligations. Projet "sain".

@gil2 comment as tu eu l'info ? Bravo pour ta veille sur les projets. 

Intéressant de voir combien de temps va mettre Clubfunding pour informer ses investisseurs 

Posté par: @dancla

↑

Sur CF, c'est de plus en plus le cas de coupons non versé 

Au moins sur Clubfunding, avec leur système de coupons mensuel ça donne un avant goût de l'état du projet. Plus compliqué avec les plateformes qui versent les intérêts in fine

@max Un non-versement de coupon = un petit tour sur societe.com. Maintenant une procédure de sauvegarde, c'est sans espoir ? Des retours ?

@gil2 bon réflexe. Sauvegarde c'est moins pire que redressement ou liquidation.

Le but étant encore de trouver des solutions pour que l'entreprise puisse poursuivre son activité. Ça peut passer par la mise en place de rééchelonnement de paiements,  négociation avec l'ensemble des fournisseurs pour réduire la dette, reprises d'activité...

1. Les délais peuvent être long et l'issue incertaine.

C'est mieux qu'un redressement judiciaire certes dans la mesure où ca intervient AVANT la cessation de paiement, à la demande de l'Entreprise elle-même, qui rencontre des difficultés ne justifiant pas d'un redressement.

Les conséquences pour nous sont claires : Interdiction de régler les créances, qu'elles soient nées avant ou après le jugement, et suspension des poursuites individuelles.

Période d'observation de six mois renouvelable une fois.

A l'issue, Plan de Sauvegarde arrêté par le Président du TC, si possible

Sinon conversion en RJ.

En d'autres termes, tous les paiements de coupons sont suspendus au moins le temps de la période d'observation.

Est ce sans espoir ? non..tout dépend de la nature du problème, mais ca aboutira à ce que dit Max (rééchelonnements etc...)

Reçu de Wiseed le 22 février :

"[M I PROM - SOLARIS] Redressement judiciaire de MI PROM

Nous revenons vers vous dans le cadre de l'emprunt obligataire émis par la société MI PROM pour le projet SOLARIS.

Cette levée de fonds intervenait dans le cadre durefinancement d’une opération de 40 lotsdont 38 logements et 2 locaux commerciaux, à Villeurbanne.

A ce stade de l’opération, celle-ci a été livrée en juillet 2022. Concernant l’avancement de la commercialisation, il ne reste plus qu’un lot en stock en nue-propriété, ce lot est en cours de réservation.

Suite à un contentieux survenu entre l’opérateur et un de ses actionnaires, imposant l’arrêt de l’exécution des contrats en cours et réclamant le règlement des créances échues, l’opérateur a sollicité l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, laquelle a été ordonnée par jugement le 31 janvier 2023.Ce jugement d’ouverturearrête et interdittoute procédure d’exécutionsur les meubles et les immeubles, permettant ainsi à l’Emetteur,sous la supervision et l’accompagnement d’un administrateur judiciairedereprendre une commercialisation des biensdans les termes souhaités par ce dernier et, ainsi,optimiser le prix de cession des immeublesen vue dedésintéresser l’ensemble des créanciers."

Et reçu ce jour : 

"M I PROM - SOLARIS] Conversion en liquidation judiciaire

Chers investisseurs,

Nous faisons suite à notre communication du 22 février 2023 et vous informons que, suivant jugement du Tribunal de Commerce de LYON en date du 26 juillet 2023 publié au BODACC le 4 août 2023, la procédure de redressement judiciaire initialement ouverte à l'encontre de la société MI PROM a été convertie en liquidation judiciaire.

Cette conversion rend malheureusement le recouvrement de la créance obligataire plus compliqué, dans la mesure où elle se justifie par l'impossibilité d'établir un plan de redressement judiciaire.

Nous attendons donc désormais plus d'informations de la part du liquidateur judiciaire sur les perspectives de recouvrement"

Une fois de plus ! J'ai un nombre incroyable de projets sur cette plateforme en redressement judiciaire ou en liquidation (je vous ferai le point), sans parler des retards qui concernent l'immense majorité, alors que j'ai presque systématiquement sélectionné des projets notés A ou B par Wiseed !

Le projet en question était noté B (taux de réservation A, couverture du prix de revient A, liquidités B, sécurité technique B...)...

"Les bonnes raisons d'investir :

+ Promoteur de poids sur le marché Lyonnais
+ Prestations de qualité
+ 100 % du projet est réservé
+ Garantie financière d'achèvement accordée
+ Acquisition déjà réalisée et travaux déjà commencés"

Au final perte totale de l'investissement, et il n'y aura eu qu'un versement d'intérêt sur 1 période.

Ce qui est à noter sur ce projet, comme sur d'autres proposés par Wiseed qui ont "fini" de même, c'est que l'opération commerciale a parfaitement réussi, les 40 lots ont été vendus et réglés aux promoteurs, un bailleur social ayant acheté et réglé le tout. Mais moins de 2 mois avant de devoir rembourser le capital, bizarrement on a un "désaccord entre associés" suivi d'une liquidation judiciaire qui a pour conséquence un non remboursement des investisseurs !

J'ai déjà eu un cas du même acabit sur un autre de mes projets cette année, et d'autres encore qui semblent prendre le même chemin. De là à penser que certains porteurs de projets usent (abusent) de la procédure de redressement/liquidation pour opportunément effacer les dettes, avant de recréer une société...

Ce qui est certain, c'est qu'une fois encore, Wiseed s'est contenté de constater, et de nous informer sans aucune autre action. Eux ont touché la commission (10% ?) qu'ils prennent au porteur de projet + les 0,9% qu'ils nous facturent, sur un projet de près de 900 KF, ils sont tranquilles...

Je souhaite réagir, avec les autres investisseurs lésés, s'il y en a d'autres sur ce forum..., sur ce cas et sur d'autres du même type gérés par Wiseed. Certains d'entre vous se sont ils déjà rapprochés de l'ACPR ou d'autres organismes ? J'ai l'impression que plusieurs plateformes pensent qu'elles ont une totale impunité, car leurs investisseurs sont multiples et non organisés.

On doit pouvoir les amener à modifier leur rapport à leurs investisseurs, qui ne sont pas que des vaches à lait...

Qu'en pensez vous ?

@circum Désolé pour vous d'apprendre votre mésaventure et d'être laissé au sol après avoir subi ce choc.

Je suis totalement solidaire d'une mobilisation générale des investisseurs afin d'éviter de se faire phagocyter selon le gré des plateformes !

Les pseudo nouvelles normes européennes c'est encore une fois de la poudre aux yeux qui n'ouvrent aucun avantage à l'investisseur et aucune garantie.

De plus Wiseed est la seule plateforme ainsi que Lita qui facturent les souscriptions des investisseurs sans oublier le pactole qu'ils se mettent dans la poche à chaque opération (certes ils étudient les dossiers mais dans ce cas avec des garanties de transparence).

Dans tous les cas, je serais présent comme un soldat pour éviter toutes ces dérives.

Toutes les idées sont les bienvenues et pourquoi pas créer une rubrique spéciale à ce sujet .....

A bon entendeur .....

Posté par: @nestortator

↑

Wiseed :

[M I PROM - SOLARIS] Redressement judiciaire de MI PROM

Nous revenons vers vous dans le cadre de l'emprunt obligataire émis par la société MI PROM pour le projet SOLARIS.

Cette levée de fonds intervenait dans le cadre du refinancement d’une opération de 40 lots dont 38 logements et 2 locaux commerciaux, à Villeurbanne.

A ce stade de l’opération, celle-ci a été livrée en juillet 2022. Concernant l’avancement de la commercialisation, il ne reste plus qu’un lot en stock en nue-propriété, ce lot est en cours de réservation.

Suite à un contentieux survenu entre l’opérateur et un de ses actionnaires, imposant l’arrêt de l’exécution des contrats en cours et réclamant le règlement des créances échues, l’opérateur a sollicité l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, laquelle a été ordonnée par jugement le 31 janvier 2023. Ce jugement d’ouverture arrête et interdit toute procédure d’exécution sur les meubles et les immeubles, permettant ainsi à l’Emetteur, sous la supervision et l’accompagnement d’un administrateur judiciaire de reprendre une commercialisation des biens dans les termes souhaités par ce dernier et, ainsi, optimiser le prix de cession des immeublesen vue de désintéresser l’ensemble des créanciers.

Si l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire interdit le paiement des créances antérieures, le cours des intérêts conventionnels est maintenu dans la mesure où l’emprunt a été souscrit pour une durée supérieure à un an, ce dont il sera tenu compte lors la distribution des sommes dues aux créanciers.

Nos équipes juridiques vont ainsi procéder à la déclaration de créance au nom et pour le compte de la Masse afin de préserver vos droits à répartition dans ce dossier et suivront en collaboration avec l’administrateur judiciaire ainsi qu’avec l’avocat de l’opérateur les suites de la procédure.

 

Vos intérêts sont primordiaux pour nous, nous attachons une importance toute particulière au suivi de cette opération, afin de pouvoir vous fournir le meilleur service possible.

Nous sommes navrés pour le désagrément occasionné, et restons à votre disposition pour toute question.

Nous vous tiendrons informé dès l’obtention de nouvelles informations sur l’avancée du traitement du dossier.

Clap de fin : liquidation judiciaire 

Chers investisseurs,

Nous faisons suite à notre communication du 22 février 2023 et vous informons que, suivant jugement du Tribunal de Commerce de LYON en date du 26 juillet 2023 publié au BODACC le 4 août 2023, la procédure de redressement judiciaire initialement ouverte à l'encontre de la société MI PROM a été convertie en liquidation judiciaire.

Cette conversion rend malheureusement le recouvrement de la créance obligataire plus compliqué, dans la mesure où elle se justifie par l'impossibilité d'établir un plan de redressement judiciaire.

Nous attendons donc désormais plus d'informations de la part du liquidateur judiciaire sur les perspectives de recouvrement et ne manquerons pas de vous en aviser dès que nous en serons avertis.

Je n’ai pas l’impression que Wiseed se soit battu pour défendre nos intérêts…

@circum J'étais également sur le projet Solaris. Quand un projet ne va pas jusqu'au bout c'est rageant. Mais quand c'est livré, payé et qu'on se fait enfler de cette manière à la fin, je regrette l'époque du goudron et des plumes...

Par "chance" sur Wiseed, je n'ai fait qu'une trentaine de prêts avec mise mini dont une vingtaine est remboursé. Au final je serai en négatif mais les pertes seront négligeables au vu de mon portefeuille crowdfunding. En dehors d'une belle "publicité" pour cette plateforme je n'irai pas sur des actions en justice ou autres

j'y étais également, un très beau projet.. attendons des nouvelles rapides de Wiseed à propos des réponses du  liquidateur

Coup de bol, je n’étais pas sur celui-ci …

Je suis comme Circum et Cedre ulcéré par la stratégie de Wiseed, et ne manque jamais à l’occasion de leur faire la publicité qu’ils méritent.

A tel point que j’avais en son temps consulté mon avocat sur la possibilité d’action sur la base soit du défaut de Conseil, soit de la faute grave dans l’exercice du mandat de représentant de la masse. Il m’avait découragé d’entreprendre une telle action eu égard au coût prévisible de celle-ci comparée aux enjeux.

Ma stratégie a consisté dès lors, chaque fois que j’ai vu un article sur le crowd immmobilier dans les revues patrimoniales auxquelles je suis abonné, à leur faire un courrier des lecteurs bien senti et étayé sur la question. Ça vaut ce que ça vaut mais si on le fait tous, peut être pourra t on arriver à une certaine « moralisation » que les labels de toutes sortes ne garantissent pas.

L’option de saisine de l’ACPR serait bien aussi, mais il faudrait se focaliser sur quelques exemples criants de défaillance soit dans la présentation du sujet, soit dans la gestion contentieuse du dossier.

Je suis en perte potentielle sur Wiseed et Clubfunding pour ma part…pour une somme qui ne vaut pas la dizaine de milliers d’euros que coûterait une procédure a l’issue plus qu’aleatoire.

[LYMO - ESPRIT AMIDONNIERS]

Pour 1000 € investis, le principal a donc bien été remboursé en trois fois (400+320+280). Au niveau intérêts supplémentaires c'est ridicule : 6,35 bruts ! Ils s'ajoutent aux 152,19 bruts déjà versés précédemment. Le rendement annualisé pour l'obligataire est de 3,3% bruts, soit 2,4% nets, ça laisse rêveur.

On est loin des 9% annoncés. Bien évidemment il faudrait se satisfaire du remboursement du capital investi, bientôt 5 ans après l'appel de fonds.

Le livret A fait mieux sans aucun risque. 

@pascal-allizayorange-fr oui et non. Le livret A fait mieux à l’heure actuelle avec ses 3 % mais pas sur la durée de ce projet (1 % jusqu’à début 2022).

Mais je ne dis pas que ce rendement est satisfaisant. Cependant c’est toujours mieux qu’un projet complètement planté 😉

Ne pas oublier aussi que le Livret A est limité en montant autour de 23K€. Toute la difficulté est donc d'investir les montants au delà de ces 23K€. Bourse, assurance vie, Scpi, ... Tous ces placements n'ont aucune garantie non plus. 

Perso je serais du coup content sur un projet qui a trainer 5 ans de faire du 2,4% net même si au départ on pouvait espérer mieux.

@patrick 

Et ce n’est pas la même finalité….on ne met pas de l’épargne de précaution liquide dans des opérations de crowdfunding immobilier.

Comme toi je m’estime heureux en ce moment de récupèrer du Capital. Avec les intérêts normaux, c’est mieux bien sûr…sans eux on s’en contentera en se disant que c’est un mauvais placement comme un autre, pas une perte sèche.

Bonjour,

Désolé si d'autres ont cité ailleurs

A) Pour mémoire (et vos connaissances pas trop imposables) le Champion toute catégorie Livret d'Epargne Populaire (comme Livret A mais 6% d'intérêt, plafond 7700€ ou (annoncé pour bientôt) 10 000€ mais condition de revenu : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/livret-epargne-populaire-lep#

B) Si vous souhaitez des dépôts d'argent mobilisable à tout moment, avec une faible rémunération :

- Le LDDS, ex CODEVI, ouvert à tous les contribuables,  plafonné 12 000€, rémunéré 3%

- Compte d'épargne Logement rémunéré 2% (possibilité prime de l'Etat si respect condition utilisation immobilière - logement principal, achat ou certains travaux)

taux : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000047901505

- Livret du Crédit Municipal (Paris et d'autres villes : Bordeaux ...) taux Paris 2,25% annuel pour livret, imposable IFU

gestion publique, garantie bancaire des dépôts -à vérifier, et je ne sais jamais si c'est 100 000€ par établissement ou au total de tous les dépôts, mais j'imagine que pour la plupart d'entre nous, sauf courte période, cela ne fait pas de différence- 

C) ESS : le véritable intérêt est ailleurs ...

Le livret de LA NEF soutient des projets de l'ESS, son livret c'est un rendement quasi nul (0,1 % jusqu'à 15 000€, le compte d'épargne a un rendement moins faible (0,2 à 1,1% pour 1 à 7ans) il faut souscrire une part sociale non rémunérée. Car c'est une coopérative gérée par ses membres ...

Autres placements "éthiques" que l'on peut tenter pour placer ses disponibilités, si on accepte d'attendre 1 an voire quelques semaines de plus pour disposer de ses fonds (après décision Assemblée Générale), et même de payer des frais à la souscription.

Même si ce sont des particuliers qui gèrent, je considère le capital mieux garanti que sur les plateformes d'investissement dont nous parlons habituellement, mais cela n'engage que moi ...

Sii vous vous passionnez, en plus de surveiller la gestion via les infos et AG, vous pouvez y devenir bénévole, et cela devient parfois chronophage ...

-les "foncières" (Habitat et Humanisme, Terre de Liens) qui ne distribuent pas de dividendes ni d'augmentation de capital mais permettent des réductions d'impôts (27% capital investi) si durée minimale de détention (l'argent n'est pas bloqué totalement -remboursement décidé à l'AG voire rachat par autres membres?-, mais l'avantage fiscal diminue ou disparait si détention moindre)

- Energie Partagée Investissement, dont la part sociale est réévaluée en fonction des résultats, par décision de l'AG (4% récemment, ayant donc annulé les frais de 3% sur un an)

@gnp à raison sur certains placements que j'ai souscrit en parts sociales :

- Terres de Lien (terres agricoles)

- Habitat & Humanisme et la Fondation Abbé Pierre (foncières immobilières solidaires)

Ces 3 organismes me permettent en effet de réduire mes impôts, ils ne distribuent pas des intérêts ni de dividendes mais les prix de l'hectare ou du logement augmentent de 0 à 2% à chaque AG (le prix de la part en fait).

On est tenu de les conserver 7 ans minimum ....

C'est une opportunité pour ceux et celles sensibles à l'économie sociale et solidaire.

Mais n'oublions pas le sujet était le rapport entres les investisseurs et les plateformes ....

Quid de l'avancé ?

@gil2 Un grand merci pour cette info et votre vigilance concernant Clubfunding et DMVIP. Je les ai contacté pour savoir quand ils comptaient nous prévenir. Ils sont fermés.

Ca me vaccine un peu de cette plateforme: je ne comprends pas d'ailleurs qu'elle soit si cotée. Je vais retirer mes billes petit à petit. J'ai 30 prj, dont 2 en souffrance à présent.

@lpm26 Bienvenu à toi sur le forum. Du coup quelles sont tes plateformes de références sur lesquelles tu continues à investir?

@patrick

Bonjour Patrick et félicitation pour votre site. Voici mon portefeuille pour environ 100k€:

- 64 projets Enerfip

- 9 projets Lendosphere

- 24 projets Wiseed

- 20 projets Bienpreter

- 30 projets Clubfunding

Donc je ventilerai sans doute une partie sur Bienpreter et les ENR. Les ENR ont des rendements moindre mais 'semblent' plus safe en ce moment.

Le but est de monter mon investissement en crowdfunding/lending à 200k€ d'ici 2 ans.