Ce que la réforme a changé

L’intérêt historique du privilège de prêteur de deniers tenait à sa rétroactivité : inscrit dans un délai après la vente, il prenait rang au jour de l’acte, primant ainsi des inscriptions intervenues entre-temps.

L’ordonnance portant réforme du droit des sûretés a supprimé les privilèges immobiliers spéciaux et les a transformés en hypothèques légales spéciales. La conséquence pratique est directe : la sûreté prend désormais rang à la date de son inscription au service de la publicité foncière. La vigilance sur la date d’inscription devient donc déterminante — un retard peut coûter le rang.

Les privilèges régulièrement inscrits avant l’entrée en vigueur de la réforme conservent leur régime antérieur.

Une garantie réservée à l’acquisition

Cette sûreté ne peut garantir qu’un prêt affecté au financement de l’acquisition d’un bien immobilier existant. Elle ne couvre ni les travaux, ni la construction, ni un besoin général de trésorerie.

En crowdfunding, on la rencontre donc surtout dans les opérations de marchand de biens où la collecte finance directement l’achat. Dès que l’argent sert aux travaux ou à un besoin mixte, c’est une hypothèque conventionnelle ordinaire qui s’applique — avec le rang qu’on lui donne, souvent le second.

Pourquoi elle intéresse un investisseur

Lorsqu’elle s’applique, cette sûreté place le prêteur en position très favorable sur le bien acquis, avec un coût de mise en place inférieur à celui d’une hypothèque conventionnelle — la taxe de publicité foncière ne s’applique pas dans les mêmes conditions.

Sa présence dans un dossier signale par ailleurs que la collecte finance bien l’acquisition et non un besoin flou. C’est un indice utile sur la nature réelle de l’emploi des fonds.