Crowdfunding Rendement et structure de remboursement
LTV (loan to value)
Également appelé : loan to value, ratio LTV, ratio hypothécaire
Définition
Le LTV (loan to value) rapporte le montant total de la dette à la valeur de l’actif financé. Un LTV de 70 % signifie que la dette représente 70 % de la valeur du bien : l’actif peut perdre 30 % de sa valeur avant que les créanciers ne soient atteints.
Lire un LTV correctement
Le LTV mesure un coussin. Plus il est bas, plus la valeur de l’actif peut se dégrader sans que les prêteurs perdent. Trois précautions s’imposent pourtant à la lecture.
- Quelle dette est comptée ? Un LTV calculé sur la seule collecte de crowdfunding, en ignorant la dette bancaire de premier rang, est trompeur. Le seul LTV utile est le LTV total, toutes dettes confondues.
- Quelle valeur est retenue ? Valeur d’expertise, prix d’achat, valeur après travaux ? Un LTV calculé sur une valeur future — une fois le programme achevé et vendu — n’a pas le même sens qu’un LTV calculé sur la valeur actuelle.
- À quelle date ? Une valeur d’expertise d’il y a dix-huit mois, sur un marché qui a corrigé, surestime le coussin.
Ordres de grandeur usuels
| LTV total | Lecture |
|---|---|
| Moins de 60 % | Coussin confortable ; l’actif peut se déprécier fortement sans atteindre les prêteurs |
| 60 à 75 % | Zone courante en financement immobilier ; le coussin absorbe une correction modérée |
| 75 à 85 % | Tendu ; une baisse de marché de 15 à 20 % suffit à entamer les créances subordonnées |
| Plus de 85 % | Peu de marge : l’opération dépend entièrement de la réalisation des hypothèses de vente |
Ces seuils ne sont pas des règles absolues : un LTV de 80 % sur un actif loué à un locataire solide et facilement revendable n’a pas la même portée qu’un LTV de 80 % sur un terrain à bâtir dans une zone peu tendue.
LTV et rang : les deux se lisent ensemble
Le LTV total dit combien l’actif peut perdre avant que quelqu’un perde. Le rang dit qui perd en premier. Un investisseur subordonné derrière une banque à 60 % de LTV, avec un LTV total de 80 %, subit la perte dès que l’actif se déprécie de 20 % — pas de 80 %.
Le bon réflexe est donc de calculer le point de décrochage de sa propre créance : à partir de quelle baisse de valeur ma tranche commence-t-elle à être entamée ?
Ce qu'il faut retenir
- Le LTV mesure le coussin de valeur avant que les créanciers ne soient touchés.
- Seul le LTV total, toutes dettes confondues, a un sens : un LTV calculé sur la seule collecte est trompeur.
- Vérifier sur quelle valeur et à quelle date il est calculé — valeur actuelle ou valeur après achèvement.
- Le LTV se lit toujours avec le rang : c’est lui qui dit à partir de quelle baisse votre tranche est entamée.
Les notions liées
Ces entrées appartiennent au même champ que « LTV (loan to value) » (famille « Rendement et structure de remboursement »). Les lire ensemble évite le contresens le plus fréquent : prendre un mot pour un autre.
Pour aller plus loin
- Le guide du crowdfunding immobilier Calculer soi-même son point de décrochage.
Questions fréquentes sur « LTV (loan to value) »
Non. « LTV (loan to value) » décrit un mécanisme général ; sa portée exacte dépend de la rédaction du contrat, du règlement ou de la note d'information de l'opération concernée. Deux acteurs peuvent employer le même terme pour des engagements sensiblement différents. Cette entrée sert à poser les bonnes questions, pas à remplacer la documentation, qui seule fait foi.
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Le 29 juillet 2026. Les entrées du lexique sont révisées à chaque évolution du texte ou de la pratique qu'elles décrivent, et les repères chiffrés qu'elles affichent portent leur propre date d'arrêté, distincte de celle de la définition.
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