1. Opération, travaux et calendrier

À Saint-Pierre, l’opération regroupe quatre T3 en immeuble R+1 et trois villas T3/T4, soit 448,7 m² habitables. Les terrains auraient été acquis en avril 2026. Les travaux ont commencé en juillet : plancher du rez-de-chaussée pour l’immeuble, gros œuvre avancé pour deux villas, troisième moins avancée. Les photographies montrent des ouvrages inachevés ; elles ne certifient ni conformité ni reste-à-payer.

Risque calendaire élevé. Livraisons annoncées fin décembre 2026 et février 2027, sans garantie financière d’achèvement. Les six mois espérés ne remplacent pas la maturité contractuelle. La contrainte fiscale de décembre exige un avis propre aux acquéreurs : l’article 244 quater W ne fixe pas une extinction générale au 31 décembre 2026 [6].

2. Marché et commercialisation

Prix prévus : 4 127 €/m² habitable pour les appartements et 3 348 €/m² pour les villas. Le prix « utile » intégrant les varangues ne se compare pas directement au prix habitable. La statistique notariale 2024–2025 indique 5 030 €/m² pour les T3 neufs du secteur Saint-Pierre/Le Tampon : repère favorable, sans prouver une décote à ces adresses. Sur l’île, les ventes d’appartements neufs sont passées de 747 à 391 entre les millésimes 2023 et 2025 [4]. La vacance communale atteint 9,2 % en 2023 ; ce n’est pas celle des logements neufs [5]. Délais de revente et comparables directs : non vérifiés.

Réservé ≠ vendu. Les sept lots seraient réservés : trois achats comptants représenteraient 41 % des recettes, un autre bénéficierait d’une offre de prêt, les trois villas resteraient conditionnées au crédit. Aucun contrat de réservation, dépôt encaissé ou justificatif bancaire n’est joint. Les acheteurs fiscaux ajoutent une dépendance au calendrier.

3. Budget, apport et ratios

Recettes : 1 664 750 €. Coûts : 1 538 822 €, dont foncier/frais 445 840 €, travaux 821 580 €, honoraires 37 000 €, divers 97 203 €, financement 117 310 € et TVA résiduelle 19 889 €. La marge vaut 7,6 % des ventes ou 8,2 % des coûts : ces deux pourcentages sont compatibles.

L’apport annoncé de 862 120 € représente 56,0 % du coût total, ou 61,6 % de l’apport augmenté de la collecte. Leur somme, 1 399 120 €, reste inférieure de 139 702 € au coût : essentiellement financement et TVA, mais aucun échéancier de trésorerie ne démontre le relais. Apport effectivement versé, comptes courants bloqués et dette bancaire actuelle : non vérifiés. Au minimum de collecte de 400 000 €, le complément de 137 000 € doit aussi être expliqué.

Sur la seule collecte cible : LTS 32,3 % des ventes futures ; LTC 34,9 % des coûts ; LTA 120,5 % du foncier frais inclus. Le « LTV 32 % » commercial est donc un LTS. LTV actuelle : non calculable sans expertise et dette totale actualisée. Les 1 197 €/m² représentent seulement collecte/surface.

4. Porteur, antécédents et garanties

L’émetteur, créé en 2022 au capital de 1 000 €, emprunte directement, sans véhicule dédié. Ses comptes 2024 publiés présentent environ 276 k€ de recettes, 26,8 k€ de bénéfice, 29,5 k€ de fonds propres et 7,1 k€ de trésorerie [1]. Ils ne prouvent pas la capacité actuelle à mobiliser l’apport annoncé. La FICI affiche des chiffres non datés différents : recettes nulles, bénéfice 4 677 €, EBITDA −4 677 €, dette 631 058 € avec comptes courants. Rapprochement comptable indispensable.

Le dirigeant contrôle plusieurs structures immobilières ; aucune garantie collective n’est documentée. L’entreprise de gros œuvre liée affiche une perte 2023 d’environ 10,4 k€ ; son identité doit être rapprochée du prestataire orthographié différemment dans le budget [2]. Une ancienne société a fait l’objet d’une liquidation amiable, à distinguer d’une faillite [3]. Aucun incident de l’émetteur n’a été corroboré dans les sources consultées ; cela ne certifie pas leur absence. Projet précédent #1 : 565 000 € annoncés remboursés en six mois ; preuve indépendante non trouvée.

Hypothèques de premier rang annoncées sur les deux sites, caution personnelle notariée et décaissements sur justificatifs. Actes, inscriptions, montant et patrimoine de la caution : non fournis. Le contrôle des dépenses ne prouve pas l’affectation irrévocable des ventes au remboursement. Les frais de recouvrement peuvent réduire les sommes distribuées. La couverture par les recettes d’un seul site reste brute, avant coûts résiduels et autres créanciers.

5. Stress tests

Hypothèses mécaniques sur toutes les ventes et le budget travaux de 821 580 €. Autres coûts constants, sans recalcul fiscal, délai ni frais supplémentaires ; le reste-à-faire exact est inconnu.

Marge fragile : environ 7,6 % de baisse des ventes, seule, absorbe le bénéfice. Une perte opérationnelle ne détermine pas automatiquement la perte obligataire.

6. Autres points à vérifier

Permis et purge, conformité PLU/ABF, risques naturels par parcelle, études techniques, assurances décennale/dommages-ouvrage, marchés signés et planning indépendant. Corriger « juin 2006 » dans la chronologie et les modalités contradictoires de délai de réflexion de la FICI. Contrat obligataire complet et valeur de liquidation manquent.

7. Grille d’évaluation

5 étoiles : risque relativement maîtrisé et documenté ; 1 : risque important ou preuve insuffisante. Aucune note ne garantit le capital.