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Début du sujet octobre 14, 2026 8:32 pm
Fiche projet
ISSY-LES-MOULINEAUX - RODIN
sur Tokimo
Montant en financement195 000 €
Durée15 mois
Localisation17 boulevard Rodin, 92130 Issy-les-Moulineaux
📅 Mercredi 14/10/2026 à 18:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Présentation
L'actif est un appartement T2 en duplex au 2e étage du bâtiment 2 d'une petite copropriété du 17 boulevard Rodin, à Issy-les-Moulineaux (parcelle AI 41). Il offre 35,27 m² loi Carrez et 44,69 m² au sol : entrée, séjour, cuisine et salle d'eau avec WC au premier niveau, pièce mansardée à l'étage. Libre de toute occupation, il a été rénové en 2019. Le programme consiste en une rénovation intérieure complète avant revente, qui ne nécessite aucune autorisation d'urbanisme.
Commercialisation
Le projet porte sur un lot unique, revendu après travaux pour un chiffre d'affaires cible de 275 340 €, soit 7 800 €/m². Aucune vente n'est sécurisée à ce stade : la mise en vente aura lieu à la fin des travaux, début 2027, auprès de particuliers, pour une résidence principale ou un investissement locatif. Le prix est conforté par un avis de valeur d'agence de 270 000 à 280 000 € et par six ventes réalisées dans le même immeuble en 2025-2026, à 8 014 €/m² en moyenne.
Localisation
Issy-les-Moulineaux, commune des Hauts-de-Seine limitrophe du 15e arrondissement, est l'un des grands pôles tertiaires de l'ouest parisien, desservi par le métro 12, le RER C et le tramway T2. Les petites surfaces y sont recherchées par les primo-accédants et les investisseurs. Les ventes récentes du quartier ressortent entre 6 419 et 7 662 €/m², et six lots du même immeuble se sont vendus 8 014 €/m² en moyenne depuis 2025, au-dessus du prix visé de 7 800 €/m².
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Les garanties
- Hypothèque de 1er rang
- Caution personnelle notariée
- Séquestre travaux
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
octobre 14, 2026 8:39 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse
Opération courte de marchand de biens : achat d'un T2 en duplex mansardé de 35,27 m² Carrez (44,69 m² au sol) à Issy-les-Moulineaux, rénovation intérieure de 2 mois sans autorisation d'urbanisme, puis revente à un particulier. Obligations simples seniors, intérêts in fine, émises directement par la société de l'opérateur (pas de SPV).
🏠 Lot unique✅ Hypothèque 1er rang + séquestre travaux⚖️ LTV 71 % / LTC 78 %🔻 Marge 10,6 %🏦 Émetteur sous-capitalisé
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix d'achat (hors frais) | 170 000 € (≈ 4 820 €/m² Carrez) |
| Travaux + aléas | 24 675 € (≈ 700 €/m²) |
| Frais financiers (structuration, intérêts, sûretés) | 50 003 € (20 % du coût total) |
| Coût total | 248 928 € |
| CA cible | 275 340 € (7 800 €/m²) |
| Marge prévisionnelle | 26 412 € (10,6 % du coût, 9,6 % du CA) |
| Apport de l'opérateur | 30 221 € (≈ 12 % du coût) |
| Dette + intérêts à 15 mois / CA cible | ≈ 223 000 € / 81 % |
📍 Marché et prix de sortie
Repères publics : ≈ 7 680 €/m² en moyenne communale, 2 pièces médian de 42 m² à ≈ 321 000 € (≈ 7 650 €/m²), prix des appartements en légère baisse sur 12 mois (≈ −1 %). La fiche cite des ventes de quartier entre 6 419 et 7 662 €/m² et six ventes dans l'immeuble à 8 014 €/m² en moyenne. Le prix visé (7 800 €/m² Carrez) est donc cohérent mais en haut de la fourchette du quartier, et repose surtout sur les ventes réalisées par l'opérateur lui-même dans l'immeuble. Les petites surfaces y sont liquides, ce qui limite le risque de délai.
⚠️ Le bien est acheté ≈ 37 % sous le prix du marché alors qu'il a été rénové en 2019 : l'origine de cette décote (vendeur, contexte de cession, lien éventuel avec l'opérateur) n'est pas expliquée.
🛡️ Structure, financement et garanties
- Émetteur : SAS au capital de 100 €, créée fin 2024, sans salarié, détenue à 100 % par son dirigeant. Ratios déclarés : CA ≈ 640 k€, résultat net ≈ 3,5 k€, dette nette ≈ 128 k€, dette/fonds propres ≈ 36 (fonds propres de l'ordre de 3,6 k€). Comptes 2025 déposés sous confidentialité.
- Pas de cantonnement : la même société porte un autre emprunt participatif (720 k€ levés fin 2024, ramenés à ≈ 123 k€ par les ventes, solde attendu en décembre 2026) et une autre opération sur le même boulevard. Un incident sur l'une peut affecter l'autre.
- ✅ Hypothèque de 1er rang sur le lot (privilège de prêteur de deniers si les fonds sont versés avant l'acte), durée du financement + 12 mois.
- ✅ Séquestre du budget travaux (23 500 €) débloqué sur factures.
- Caution personnelle notariée du dirigeant : patrimoine non documenté ; activité de marchand de biens menée en parallèle d'un emploi salarié.
- ⚠️ Montant minimum de collecte à 150 000 € : le bouclage du financement dans ce cas n'est pas décrit.
🗓️ Calendrier
Acte prévu début novembre 2026, travaux de 2 mois, mise en vente début 2027, sortie visée en 8 à 10 mois pour une maturité contractuelle de 15 mois : la marge de manœuvre est d'environ 5 à 7 mois, confortable pour un lot unique en zone liquide. Remboursement anticipé possible (2 mois d'intérêts minimum garantis).
👥 Porteur et antécédents
| Opération | Type | Chiffres | Statut |
|---|---|---|---|
| #1 (Île-de-France, même immeuble) | Revente de 6 lots | 875 k€ de ventes | En cours, dette résiduelle ≈ 123 k€ |
| #2 (Occitanie) | Achat-revente | 335 k€ → 375 k€ | Perte ≈ 50 k€, ≈ 36 mois |
| #3 (Occitanie) | Achat-revente | 74 k€ → 96 k€ | Terminé |
Cinq opérations déclarées en Occitanie depuis 2019 (quatre bénéficiaires, une déficitaire, financée en crowdfunding), non vérifiables publiquement. Les sociétés du dirigeant sont en activité, sans procédure collective ni observation au registre.
🔎 Incohérences et zones floues
- Apport de l'opérateur : 30 000 € dans la FICI, 30 221 € sur la fiche.
- Frais de commercialisation (agence) absents du bilan : le prix de 275 340 € est-il net vendeur ?
- La décote à l'achat et l'identité du vendeur ne sont pas documentées.
- Antécédents en Occitanie uniquement « déclarés », sans actes ni bilans.
📉 Stress tests
| Scénario | CA | Coûts | Marge résiduelle | Marge/coût |
|---|---|---|---|---|
| Base | 275 340 | 248 928 | 26 412 | 10,6 % |
| Prix −10 % | 247 806 | 248 928 | −1 122 | −0,5 % |
| Travaux +20 % | 275 340 | 253 863 | 21 477 | 8,5 % |
| Retard +6 mois au-delà de l'échéance | 275 340 | ≈ 260 140 | ≈ 15 200 | 5,8 % |
| Combiné (−10 %, +20 %, +6 mois) | 247 806 | ≈ 265 080 | ≈ −17 270 | −6,5 % |
La marge de l'opérateur disparaît dès −10 % sur le prix. Le capital et les intérêts à 15 mois (≈ 223 k€) restent couverts tant que le prix de vente dépasse ≈ 6 320 €/m² (baisse d'environ 19 %), avant frais de vente ou de recouvrement. Le coussin des investisseurs repose donc sur l'hypothèque et sur la décote d'achat, pas sur la marge.
⭐ Grille d'évaluation
| Marché | ⭐⭐⭐⭐☆ | Commercialisation | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐⭐☆☆ | Porteur | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Marge | ⭐⭐☆☆☆ | Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Financement | ⭐⭐⭐☆☆ | Garanties | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐⭐☆ | Calendrier | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐⭐☆☆ |
📝 Autres points à vérifier
DPE du lot (duplex sous combles, revente possible à un investisseur locatif) ; état des risques à l'adresse (argiles, anciennes carrières) ; charges et procédures de copropriété ; frais d'agence ; sort de l'autre emprunt de la société à son échéance de décembre 2026 ; patrimoine couvrant la caution.
🧩 Conclusion
L'opération est simple et lisible : lot unique dans une commune liquide, travaux légers et séquestrés, hypothèque de premier rang et délai de sortie confortable. En contrepartie, la marge est mince et absorbée par des frais financiers élevés, le prix de sortie se situe en haut de fourchette, la décote d'achat n'est pas expliquée et l'émetteur, sans fonds propres significatifs, porte d'autres dettes participatives. Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse.
🔗 Sources
- Fiche projet et FICI (plateforme, consultées le 14/10/2026)
- Émetteur : annuaire-entreprises.data.gouv.fr/entreprise/934729344
- Société liée (Occitanie) : annuaire-entreprises.data.gouv.fr/entreprise/898423116
- Prix au m² : pap.fr – Issy-les-Moulineaux · realadvisor.fr – tendances 12 mois
- Annonces du secteur : orpi.com – Épinettes-Rodin
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