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Début du sujet octobre 14, 2026 8:45 pm
Fiche projet
Rive Droite
sur Raizers
Montant en financement800 000 €
Durée24 mois
Localisation23 rue Vauvenargues, 75018 Paris et 9 rue Colbert, 93300 Aubervilliers
📅 Vendredi 16/10/2026 à 14:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Stratégie de remboursement
Le remboursement du prêt reposera principalement sur la cession des deux actifs refinancés. En complément, le groupe pourra mobiliser la cession d'autres actifs de son patrimoine afin de générer les liquidités nécessaires au remboursement de l'emprunt.
Emplacement actif Paris 18ème
Situé au 23 rue Vauvenargues, dans le XVIIIᵉ arrondissement de Paris, le local bénéficie d'un emplacement de proximité au cœur d'un quartier vivant et commerçant. À quelques minutes des stations Guy Môquet (ligne 13) et Lamarck-Caulaincourt (ligne 12), il profite d'une bonne desserte en transports en commun, permettant de rejoindre rapidement le centre de Paris et les principaux pôles économiques.
Le secteur est animé par un tissu dense de commerces, de services et d'équipements de proximité, offrant un environnement favorable aux activités tertiaires et de services. La présence d'une population résidentielle importante contribue également à la dynamique commerciale du quartier.
Emplacement actif Aubervilliers
Situé au 9 rue Colbert, à Aubervilliers, l’actif de bureaux bénéficie d’une implantation en première couronne parisienne, au sein d’un environnement urbain mêlant logements, commerces et activités économiques. La commune est desservie notamment par la ligne 12 du métro, avec la station Mairie d’Aubervilliers, permettant de rejoindre directement plusieurs quartiers du centre de Paris.
Le centre-ville d’Aubervilliers constitue un pôle administratif, commercial et culturel, regroupant commerces, services et équipements publics. Cet environnement représente un atout pour les utilisateurs de bureaux recherchant une implantation intégrée à la vie locale et des services utiles au quotidien.
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Les garanties
- Caution personnelle notariée
- Fiducie-sureté
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
octobre 14, 2026 8:50 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse
Pas de promotion ni de marchand de biens : un refinancement avec libération de trésorerie (« cash-out ») adossé à deux locaux tertiaires loués d'une SCI patrimoniale (86,8 m² à Paris 18ᵉ, ≈ 392 m² à Aubervilliers). Prêt de 24 mois consenti à une holding, intérêts mensuels et part capitalisée in fine, remboursé par la vente des actifs ou d'autres cessions du groupe.
🏢 2 actifs loués✅ Baux jusqu'en 2030 et 2032⚖️ LTV 64 % (valeurs retenues)💸 68 % des fonds non affectés🔻 Pas d'hypothèque
| Emploi des 800 000 € | Montant | Part |
|---|---|---|
| Remboursement de la dette bancaire existante | 150 000 € | 19 % |
| Frais de garanties | 36 000 € | 4,5 % |
| Frais financiers | 70 800 € | 8,9 % |
| Trésorerie disponible pour le groupe | 543 200 € | 68 % |
📍 Actifs, marché et valeurs
| Actif | Valeur retenue | Loyer HT HC | Rendement | Repères de marché |
|---|---|---|---|---|
| Paris 18ᵉ, 86,8 m², RDC + parking | 650 000 € (7 558 €/m²) | 33 600 €/an | 5,2 % | Bureaux 18ᵉ : ≈ 6 940 €/m² en moyenne (4 100 à 9 200) |
| Aubervilliers, ≈ 392 m² bureaux-activité | 600 000 € (1 527 €/m²) | 46 800 €/an | 7,8 % | Secteur 2 300 à 3 500 €/m² (dossier) ; loyers locaux ≈ 90 €/m²/an |
- Valorisation prudente en apparence : 1,25 M€ retenu contre ≈ 1,9 M€ dans un avis de valeur d'agence établi « à plein potentiel locatif ». Par capitalisation des loyers actuels, le dossier donne une fourchette de 1,03 à 1,42 M€, soit une LTV de 56 % à 78 %.
- Paris 18ᵉ : seuls deux bureaux de 20 m² sont loués (baux renouvelés jusqu'en 2032) ; l'occupation du reste du local n'est pas précisée. Rapporté aux 40 m² loués, le loyer ressort à ≈ 840 €/m²/an, niveau élevé qui interroge sur la solidité des preneurs et sur un éventuel lien avec le groupe.
- Aubervilliers : locataire unique de type associatif, bail jusqu'en janvier 2030 ; loyer (≈ 119 €/m²/an) un peu au-dessus des annonces locales. Prix très bas au m², cohérent avec un bâtiment mixte entrepôt-bureaux.
- Marché tertiaire de petites surfaces peu liquide : décote probable en cas de vente rapide.
🛡️ Structure, financement et garanties
- Émetteur : SAS au capital de 1 000 €, créée en janvier 2025, bilan au 31/12/2025 limité à sa trésorerie de 1 000 €. Elle détiendrait 95 % de la SCI propriétaire (5 % pour une société tierce).
- Subordination structurelle : les investisseurs sont créanciers de la holding, pas de la SCI. Les éventuels créanciers de la SCI restent servis avant eux sur les actifs.
- ✅ Fiducie-sûreté sur les parts de la SCI (notariée, avec créances de loyers) : protection réelle si la SCI reste peu endettée ; le périmètre exact (95 % ou 100 % des parts) et les engagements de non-endettement de la SCI ne sont pas lisibles dans les documents publics.
- ⚠️ Aucune hypothèque sur les immeubles, alors que la dette bancaire est soldée par l'opération.
- Caution personnelle notariée du dirigeant à hauteur de 976 000 € (≈ 1,2 fois le capital) ; patrimoine annoncé important mais non documenté.
- SCI (comptes 2025) : CA 103,8 k€, résultat net 40,5 k€, dettes ≈ 152 k€, capitaux propres 97,6 k€, actifs immobiliers à leur coût historique (≈ 234 k€). Créée en 2005, aucune procédure collective au registre.
- Couverture des intérêts : loyers 80,4 k€/an pour ≈ 64 k€/an d'intérêts versés, soit ≈ 1,26 fois en brut et ≈ 1,1 fois après taxes et charges de 2025. Le service de la dette repose aussi sur la trésorerie libérée, non séquestrée.
🗓️ Calendrier
Effet prévu le 15/11/2026, échéance le 15/11/2028, avec un dernier versement ≈ 854 k€ (capital et intérêts capitalisés). Aucun mandat de vente ni calendrier de cession n'est fourni : la vente de deux actifs loués en moins de 24 mois est plausible mais non engagée.
👥 Porteur
Expert-comptable depuis 1998, à la tête d'un groupe immobilier diversifié (marchand de biens, promotion, transaction, gestion patrimoniale). Aucun historique d'opérations ni de remboursements antérieurs n'est fourni.
🔎 Incohérences documentaires
- Le dirigeant est désigné sous deux prénoms différents selon les pages du dossier.
- Patrimoine du groupe : « plus de 50 M€ » puis « près de 95 M€ ».
- « Refinancer une partie de l'encours bancaire » : en réalité ≈ 100 % de la dette bancaire de la SCI est soldée et 68 % des fonds sont libres d'affectation.
- Avis de valeur fondé sur un « plein potentiel locatif » alors que les actifs sont « partiellement loués ».
- Mentions de « travaux » et de « vente des lots » sans objet ici (modèle réutilisé).
- FICI et contrat de prêt non consultés : accès conditionné à une déclaration d'intention d'investissement.
📉 Stress tests
| Scénario de cession | Prix de vente | Net après frais 5 % | Couverture des ≈ 854 k€ dus |
|---|---|---|---|
| Valeurs retenues | 1 250 000 | 1 187 500 | 1,39× |
| Prix −15 % | 1 062 500 | 1 009 400 | 1,18× |
| Prix −25 % | 937 500 | 890 600 | 1,04× |
| Vacance d'un actif + prix −25 % | ≈ 830 000 | ≈ 788 500 | 0,92× |
| Bas de la fourchette par capitalisation | 1 031 000 | 979 500 | 1,15× |
Seuil de couverture : vente globale ≈ 900 k€, soit une baisse d'environ 28 % sur les valeurs retenues, hors frais de réalisation de la fiducie et hors autres dettes éventuelles de la SCI. Le principal risque tient moins au prix qu'à la destination des 543 k€ et au délai de vente.
⭐ Grille d'évaluation
| Marché | ⭐⭐⭐☆☆ | Commercialisation | ⭐⭐☆☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐⭐⭐☆ | Porteur | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Marge (coussin de valeur) | ⭐⭐⭐☆☆ | Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Financement | ⭐⭐☆☆☆ | Garanties | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐⭐⭐ (aucun) | Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
📝 Autres points à vérifier
Usage des 543 k€ ; engagements de non-endettement de la SCI ; périmètre de la fiducie ; occupation du local parisien ; solidité des locataires ; DPE et décret tertiaire ; actionnariat de l'émetteur ; patrimoine couvrant la caution.
🧩 Conclusion
Le dossier s'appuie sur deux actifs existants, loués avec des baux de durée correcte, une valorisation retenue sous les avis de valeur et une fiducie-sûreté sur la société propriétaire. En contrepartie, l'essentiel des fonds ne finance ni acquisition ni travaux mais libère de la trésorerie pour le groupe, l'émetteur est une coquille sans substance, aucune hypothèque n'est prise et le remboursement dépend de cessions non engagées. Plusieurs écarts documentaires restent à éclaircir. Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse.
🔗 Sources
- Fiche projet, dossier complet et échéancier (plateforme, consultés le 14/10/2026)
- Émetteur : annuaire-entreprises.data.gouv.fr/entreprise/940405129
- Société propriétaire des actifs : annuaire-entreprises.data.gouv.fr/entreprise/483705935
- Prix des bureaux Paris 18ᵉ : unemplacement.com – bureaux à vendre 75018
- Loyer de bureaux à Aubervilliers : pap.fr – annonce bureaux 56 m²
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