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Début du sujet octobre 28, 2026 5:18 pm
Fiche projet
Clemenceau 2 - Medsanté
sur Tokimo
Montant en financement379 000 €
Durée15 mois
Localisation2 rue Enclos Fermaud, 34000 Montpellier
📅 Mercredi 28/10/2026 à 18:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
L’opération porte sur un ancien garage automobile et les droits à bâtir attachés, implantés sur une parcelle de 196 m² au 2 rue Enclos Fermaud à Montpellier.
Le projet prévoit la réhabilitation du garage et sa surélévation en R+1 et R+2 afin de créer un pôle de santé pluridisciplinaire, développant une surface utile totale de 420 m² (214 m² existants + 206 m² créés).
Le pôle comptera 14 cellules destinées à des professionnels de santé, réparties de la manière suivante :
- Rez-de-chaussée : 4 cellules d’environ 25 m²
- R+1 : 5 cellules de 29 à 36 m²
- R+2 : 5 cellules de 30 à 38 m²
L’ensemble sera complété par un accueil, une salle d’attente et un ascenseur PMR.
Ancien garage automobile acquis le 16/02/2026 au prix de 380 000 € net vendeur, le bien fait l’objet d’une réhabilitation complète et d’une surélévation. Le PC de surélévation a été accepté le 12/08/2026 après avis favorable de l’Architecte des Bâtiments de France, sa purge de tout recours étant attendue d’ici novembre 2026. Les travaux ont déjà démarré sur site (démolition intérieure et fondations).
L’opérateur transforme l’ancien garage en pôle de santé moderne, puis vend à l’unité les 14 cellules à des professionnels de santé. Le foncier a été acquis en février 2026 lors d’une première tranche ; la présente collecte finance la tranche d’extension (réhabilitation, surélévation et honoraires). Le projet est déjà pré-commercialisé à environ 53 % du chiffre d’affaires, avec 7 cellules sur 14 réservées par des praticiens de santé.
Situé au 2 rue Enclos Fermaud à Montpellier, le projet s’inscrit dans le quartier Gambetta / Figuerolles, à environ 1 km de la Place de la Comédie et à 12 min à pied de la gare Saint-Roch, au sein d’un quartier historique dense et mixte, en secteur sauvegardé.
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Les garanties
- Caution personnelle notariée
- Hypothèque de 2nd rang
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Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
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octobre 28, 2026 5:23 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🏗️ Réhabilitation + surélévation 🩺 14 cellules santé, vente à l'unité 🔗 Tranche 2 · hypothèque de 2nd rang 📍 Montpellier (34)
🧭 Synthèse
Seconde levée sur un ancien garage acquis en février 2026 grâce à une première tranche de 972 k€. Le programme a fortement changé : on passe de 230 m² / 11 cabinets loués puis cédés en bloc (dossier de la 1re tranche) à 420 m² / 14 cellules vendues à l'unité à des praticiens. La présente collecte (379 k€, minimum 285 k€) finance la surélévation et se place derrière la 1re tranche. Atout réel : 7 cellules réservées (~53 % du CA). Points sensibles : dette cumulée élevée au m², fonds propres limités, documentation très mince et calendrier qui dépasse l'échéance de la 1re tranche.
📊 Chiffres clés
| Indicateur | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Foncier (acquis 02/2026) | 380 000 € | ≈ 1 780 €/m² de surface existante |
| Travaux + honoraires + aléas | 867 634 € | Aléas limités à 5 % (37 580 €) |
| Coût hors frais financiers | ≈ 1,26 M€ | ≈ 3 000 €/m² utile |
| Financement participatif cumulé | 1 351 000 € | 972 k€ (1er rang) + 379 k€ (2nd rang) |
| Fonds propres déclarés | 180 000 € | environ un huitième des ressources (≈ 1,53 M€) |
| Dette cumulée / m² utile | ≈ 3 220 €/m² | ≈ prix moyen résidentiel du quartier |
| Marge brute annoncée | 38,5 % du CA | CA total non publié |
| CA reconstitué (estimation IA) | ≈ 2,05 M€ | soit ≈ 4 900 €/m² utile, à confirmer |
📍 Marché et prix de sortie
- Résidentiel Gambetta / Figuerolles : ≈ 3 000 à 3 650 €/m², stable à légèrement baissier sur 12 mois.
- Locaux médicaux dans l'agglomération : annonces récentes entre ≈ 3 600 et 4 350 €/m². Un prix moyen proche de 4 900 €/m² suppose une prime « neuf / PMR / hypercentre » marquée ; l'analyse de la plateforme reconnaît elle-même des prix supérieurs aux références résidentielles.
- Le site relève du périmètre patrimonial Gambetta–Clemenceau–Figuerolles (AVAP) plutôt que du secteur sauvegardé historique : contraintes architecturales fortes, déjà intégrées au permis.
- Demande : bassin médical dense, mais clientèle d'acquéreurs étroite (libéraux), sensible au crédit professionnel.
🏗️ Administratif et travaux
- Permis de surélévation accepté le 12/08/2026 avec avis patrimonial favorable ; purge attendue en novembre 2026, alors que les fondations sont déjà engagées.
- Budget travaux multiplié par ≈ 2,9 par rapport au dossier initial (300 k€ TTC) ; 5 % d'aléas paraît court pour une surélévation de bâti ancien.
- Exécution confiée à un contractant général co-dirigé par le porteur : intégration utile, mais pas de contrôle indépendant identifié et un chantier supérieur aux montants déjà réalisés (maximum ≈ 650 k€).
- La vente à l'unité impose un nouvel état descriptif de division (14 lots au lieu de 11).
🔐 Financement, garanties et rang
Point central : en cas de défaut, la 1re tranche (972 k€ + intérêts + frais) est servie en priorité. Tant que la surélévation n'est pas achevée et vendue, la valeur de gage disponible pour la 2e tranche est probablement faible.
- Caution personnelle notariée du dirigeant : sa portée dépend d'un patrimoine non documenté.
- Séquestre des coupons sur 15 mois cité dans l'analyse de la plateforme, mais absent de la FICI : à confirmer contractuellement.
- Émetteur créé en septembre 2024, capital de 100 €, sans salarié ; comptes non publiés et ratios de la FICI tous « N/A ».
- Produit des ventes affecté au remboursement : l'ordre d'affectation entre les deux tranches n'est pas précisé.
⏱️ Calendrier
- 1re tranche émise vers février 2026 pour 15 mois : échéance théorique vers mai 2027, alors que la fin des travaux est visée au T3 2027 et le remboursement intégral au T4 2027. Une prorogation semble nécessaire, sans que ses conditions soient documentées.
- 2e tranche : échéance vers début 2028, soit une marge de quelques mois seulement.
🧪 Stress tests (estimations IA)
Base : CA ≈ 2,05 M€ ; coûts ≈ 1,26 M€ ; frais financiers estimés ≈ 0,25 M€.
| Scénario | CA | Marge résiduelle | Taux de marge |
|---|---|---|---|
| Base | 2,05 M€ | ≈ 0,54 M€ | ≈ 26 % |
| Prix −10 % | 1,85 M€ | ≈ 0,34 M€ | ≈ 18 % |
| Prix −20 % | 1,64 M€ | ≈ 0,13 M€ | ≈ 8 % |
| Travaux +15 % | 2,05 M€ | ≈ 0,41 M€ | ≈ 20 % |
| Prix −15 % et travaux +15 % | 1,74 M€ | ≈ 0,10 M€ | ≈ 6 % |
| Prix −25 % et travaux +15 % | 1,54 M€ | ≈ −0,10 M€ | négatif |
Point mort ≈ 3 600 €/m² (≈ −26 %). Chaque semestre de retard ajoute ≈ 80 k€ de portage.
✅ Points forts
|
⚠️ Points d'attention
|
🔎 Autres points à vérifier : grille de prix et contrats de réservation (dépôts, conditions suspensives de prêt) ; prorogation et situation de la 1re tranche ; ordre d'affectation des ventes ; marché de travaux à prix ferme ; assurances dommages-ouvrage et TRC ; patrimoine de la caution.
⭐ Grille d'évaluation
| Critère | Note |
|---|---|
| Marché | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐☆☆☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Financement | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐☆☆☆ |
| Commercialisation | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐☆☆☆ |
| Solidité financière | ⭐☆☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐☆☆☆ |
| Calendrier | ⭐⭐☆☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐☆☆☆☆ |
🧾 Conclusion
L'opération s'appuie sur un emplacement central, un permis accepté et une pré-commercialisation déjà significative. En face, la 2e tranche cumule un rang subordonné, une dette totale élevée au regard des prix locaux, des fonds propres modestes et une information financière quasi absente. Les points prioritaires à éclaircir sont la grille de prix, le traitement de l'échéance de la 1re tranche et l'ordre de remboursement entre tranches. Chacun reste libre de poursuivre sa propre analyse.
📚 Sources
- Fiche projet, FICI et dossier de la 1re tranche (documents de la plateforme)
- Registre public des entreprises, consulté le 28/10/2026
- RealAdvisor — prix quartier Gambetta
- Efficity — Gambetta · Efficity — Figuerolles
- Caducée — locaux médicaux à vendre (Hérault)
- Ville de Montpellier — AVAP
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