📌 L'opération en bref

Achat d'un grand chalet à Châtel (Haute-Savoie), division en 7 lots (studio à T3, ≈ 360 m² au total) et revente en VIR (vente d'immeuble à rénover). Les acquéreurs paient d'abord la « part foncier » (qui rembourse les obligataires), puis la « part travaux » par appels de fonds. Durée cible : 12 mois, prorogeable de 3 mois. Obligations simples, remboursement lot par lot.

🏔️ Marché local et prix de sortie

Les estimations publiques placent l'appartement ancien à Châtel autour de 5 200 – 5 500 €/m², le neuf vers 7 200 €/m², avec une tendance légèrement haussière. Le prix total payé par les acquéreurs (foncier + travaux) ressort entre 5 450 et 6 530 €/m² selon les lots, soit une position intermédiaire entre ancien et neuf : cohérent pour des lots entièrement rénovés dans une station à clientèle résidence secondaire et frontalière. Les petites surfaces (studio, T1 bis) sont les plus liquides en station ; le T2 de 92 m² est le lot le plus cher.

💶 Budget, financement et remboursement

• Les travaux ne figurent pas dans le budget. La rubrique « Travaux & charges » (52 300 €) correspond en réalité à la garantie d'achèvement et à des frais d'acquisition. Les ~632 000 € de travaux sont supposés financés par les appels de fonds des acquéreurs. Tout dépassement de coût des travaux s'imputerait donc directement sur la marge du porteur.
• Frais de financement élevés : environ 198 000 € (intérêts, commission de collecte, frais notariés), soit ~18 % du coût de revient.
• Mécanisme de remboursement : environ 67 % de chaque « part foncier » est affecté aux obligataires. Les trois lots sous compromis couvriraient ~571 000 €, soit ~56 % de la dette.
• Couverture hypothécaire : la dette (1,015 M€) dépasse le prix d'acquisition du bien non rénové. En cas d'arrêt de l'opération avant travaux, la valeur de réalisation de l'hypothèque pourrait être inférieure à la créance.

🔎 Incohérences documentaires à clarifier

• Paiement des intérêts : la fiche synthèse et les conditions suspensives du contrat prévoient des intérêts mensuels après un différé de 3 mois ; la page projet et la FICI indiquent un paiement in fine.
• Objet du financement : la page évoque le financement « d'une partie des travaux », alors que le budget et la structure de financement n'en contiennent aucun.
• Pré-commercialisation : la page présente trois lots « sous compromis » ; le contrat fait de la réception de ces compromis une condition suspensive au décaissement, et la grille indique « avant décaissement » pour deux d'entre eux.
• Urbanisme : annoncé « purgé de tout recours », mais l'attestation de non-retrait du permis figure encore parmi les conditions suspensives.
• Historique : la fiche synthèse cite deux opérations déjà remboursées sur la plateforme ; la FICI indique que le porteur n'a réalisé « aucune autre offre ».

🏢 Porteur de projet

• Société créée en 2020, sans salarié déclaré, activité de rénovation et co-promotion sur le Chablais et le Genevois.
• Derniers comptes (clôture 09/2025) : CA ≈ 2,7 M€, résultat net ≈ 85 k€, mais EBE et résultat d'exploitation négatifs et ratio dette / fonds propres ≈ 28 : structure très endettée.
• Historique de financement participatif sur plusieurs plateformes : une dizaine d'opérations recensées, dont 3 remboursées, 6 en cours (certaines avec report contractuel) et 1 signalée comme possiblement en retard. Deux opérations remboursées sur la plateforme de cette collecte.
• Une procédure judiciaire ouverte en 2025 par un syndicat de copropriétaires (désignation d'un expert), la société étant défenderesse.

🛡️ Garanties

Hypothèque de 1er rang, ordre irrévocable de paiement notarié sur les prix de vente, caution personnelle du dirigeant, plus une garantie financière d'achèvement (qui protège d'abord les acquéreurs en VIR). La caution personnelle vaut ce que vaut le patrimoine de la caution, non documenté ici.

📉 Stress tests (marge du porteur)

Un retard de 6 mois ajouterait environ 55 000 € de frais financiers. Hypothèse : coût des travaux égal aux 632 k€ refacturés aux acquéreurs.

✅ Points favorables

• Marge brute confortable dans le scénario de base (~26 %).
• Pré-commercialisation annoncée de 57 % du CA foncier, sur les lots les plus chers.
• Prix de sortie cohérents avec le marché local pour du rénové.
• Remboursement progressif lot par lot, sûreté hypothécaire de 1er rang et séquestre notarié.

⚠️ Points d'attention

• Collecte supérieure au prix d'achat, fonds propres limités (~10 %).
• Risque travaux hors budget, porté par un opérateur très endetté.
• Contradictions sur les intérêts, la pré-commercialisation et l'urbanisme.
• Marché de station : saisonnalité, clientèle résidence secondaire sensible aux taux.
• Calendrier serré : premières ventes prévues deux mois après l'achat.

⭐ Grille d'évaluation

🧭 Conclusion

L'opération s'appuie sur un marché de station solide, des prix de sortie plausibles et une pré-commercialisation significative. Elle repose en revanche sur un financement qui dépasse la valeur d'achat du bien, des fonds propres réduits, un poste travaux absent du budget et un opérateur à la structure financière tendue. Plusieurs contradictions documentaires méritent d'être éclaircies auprès de la plateforme avant toute décision : modalités de paiement des intérêts, état réel des compromis, purge du permis, chiffrage des travaux. Chaque investisseur reste libre de poursuivre sa propre analyse.