Fiche projet
Saint- Hilaire
sur Raizers
Le détail du projet
Le projet porte sur l'acquisition et la rénovation légère d'un appartement T3 traversant avec vue sur la mer, situé au sein d'une résidence prisée de Saint-Hilaire-de-Riez. L'immeuble bénéficie d'un emplacement très recherché sur le littoral vendéen, ainsi que de la présence permanente d'un concierge.
L'actif serait acquis à un prix particulièrement attractif au regard des prix du marché. Une rénovation légère est prévue, comprenant des travaux de peinture, le remplacement des menuiseries, la pose de nouveaux revêtements de sol et l'installation d'une cuisine. Compte tenu de la nature de ces travaux, aucune autorisation administrative n'est requise. La revente est d'ores et déjà sécurisée par une offre d'achat contresignée par l'opératrice.
Pour financer cette opération, la société CERF souscrira un emprunt de 210 000 € au taux de 11 % sur une durée de 18 mois. Ce prêt sera garanti par une hypothèque de premier rang sur l'appartement financé, complétée par la caution personnelle notariée de l'opératrice.
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Les garanties
- Caution personnelle notariée
- Hypothèque de 1er rang
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
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⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est réalisée à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou manquer d’informations non publiques. Le crowdfunding immobilier comporte un risque de perte partielle ou totale du capital et un risque d’illiquidité. Une décision d’investissement nécessite vos propres vérifications et, si besoin, l’avis d’un professionnel qualifié.
🧭 Synthèse express
| Indicateur | Lecture |
|---|---|
| Acquisition | 215 k€ |
| Coût total annoncé | 291,3 k€ |
| Revente envisagée | 335 k€ |
| Marge nette prévisionnelle | 43,7 k€ / 13 % du CA |
| Apport opérateur | 46,7 k€ / 18 % du besoin initial |
| Financement participatif | 210 k€ |
| LTA | 97,7 % |
| LTC acquisition | ≈93 % |
| LTV sur prix de sortie | 62,7 % |
| Travaux + aléas | ≈10,3 k€ |
| Précommercialisation | ⚠️ Offre d'achat, pas compromis définitif |
| Sûreté principale | ✅ Hypothèque de 1er rang annoncée |
Lecture globale : 🟠 risque intermédiaire à significatif. L'actif et sa sûreté constituent les principaux points favorables. En revanche, l'expérience de l'opérateur comme marchand de biens, sa capacité financière propre et le niveau de marge méritent une vigilance particulière.
🏠 1. L'opération
Il s'agit d'un appartement T3 d'environ 66,5 m², en étage élevé, face à la mer, avec balcon, cave et garage. L'acquisition doit être suivie d'une rénovation légère : sols, peintures, cuisine, menuiseries et équipements.
✅ Point favorable
La complexité technique paraît limitée : pas de restructuration lourde, surélévation ou changement de destination. L'enveloppe travaux est faible et inclut environ 2,5 k€ d'aléas.
Le calendrier prévoit plusieurs mois entre la fin théorique des travaux/revente et l'échéance du financement, ce qui constitue un buffer temporel appréciable.
⚠️ Mais…
La brochure qualifie le bien de « précommercialisé » et la revente de « sécurisée ». Il s'agit toutefois, d'après le dossier, d'une offre d'achat contresignée, avec disponibilité des fonds attendue plusieurs mois plus tard. Ce niveau d'engagement est inférieur à un compromis notarié avec dépôt et conditions suspensives purgées.
📍 2. Marché et prix de sortie
La commune présente une dynamique démographique favorable : +2,7 % par an entre 2017 et 2023, essentiellement grâce aux nouveaux arrivants. Elle est toutefois très orientée tourisme : 60,7 % des logements sont des résidences secondaires.
Les références publiques donnent actuellement des niveaux très dispersés pour les appartements : environ 3 000 à 4 200 €/m² en moyenne ou médiane selon les méthodologies, avec des valeurs hautes dépassant 5 000 €/m².
Le prix de sortie du projet, ≈5 040 €/m², se situe donc clairement dans le haut du marché. Le front de mer, l'étage, la vue et le garage peuvent justifier une prime, mais l'hypothèse n'est pas conservatrice.
La copropriété identifiée à cette adresse est relativement importante, avec environ 65 logements et une construction datant des années 1960-1970. Il serait important d'obtenir les 3 derniers PV d'AG, le fonds travaux, les charges, le DPE et les éventuels gros travaux votés ou envisagés.
🌊 Risque littoral
La commune est couverte par un PPR littoral concernant notamment submersion marine et risques côtiers.
Cela ne signifie pas que l'appartement est lui-même fortement exposé, mais une vérification à la parcelle/adresse exacte est indispensable compte tenu de la situation en front de mer.
💰 3. Structure financière
Le financement est agressif au niveau de l'acquisition :
- LTA ≈ 98 % : pratiquement tout le prix d'achat est financé.
- LTC ≈ 93 % avant frais financiers.
- L'apport représente environ 18 % des besoins initiaux.
- La marge prévisionnelle n'est que de 13 % du chiffre d'affaires.
La LTV de ≈63 % sur le prix de revente est beaucoup plus confortable, mais elle dépend précisément de la réalisation de ce prix de sortie.
🔴 Point important : capacité financière de l'opérateur
Les comptes fournis sont modestes : au 31/12/2025, environ 23,6 k€ de CA, 1,9 k€ de bénéfice, 6 k€ de capitaux propres et seulement 925 € de trésorerie.
Les recherches externes confirment une société active, au capital de 10 k€, sans procédure collective, contentieux ou sanction publiquement répertoriés.
Mais l'activité de marchand de biens n'a été ajoutée que récemment et le dossier indique qu'il s'agit de la première opération de ce type.
Surtout, les 46,7 k€ d'apport projet sont très supérieurs aux liquidités apparaissant dans les derniers comptes. Leur origine — apport personnel récent, compte courant, augmentation de capital, autre ressource — doit être documentée et effectivement versée avant décaissement.
Je n'ai pas identifié publiquement de précédente opération de crowdfunding attribuable avec certitude au même opérateur.
🛡️ 4. Garanties
Point favorable important : une hypothèque de 1er rang sur le bien est annoncée, complétée par une caution personnelle notariée.
Avec une dette de 210 k€ pour une acquisition de 215 k€, la couverture sur le prix d'achat est néanmoins très mince. La protection devient réellement confortable seulement si le bien vaut effectivement sensiblement plus que son coût d'acquisition.
🚨 Incohérence documentaire à clarifier
La fiche réglementaire indique à un endroit que les créances sont « non assorties de sûretés » et chirographaires, puis indique ensuite explicitement une hypothèque de premier rang.
C'est une contradiction juridique importante. Avant toute décision, il faudrait obtenir confirmation écrite de la plateforme ainsi que le projet d'acte hypothécaire, son rang exact et son montant d'inscription.
🧪 Stress test de la marge
| Scénario | Marge estimée | Lecture |
|---|---|---|
| Base : vente 335 k€ | +43,7 k€ | 🟢 |
| Prix -5 % | +26,9 k€ | 🟢 |
| Prix -10 % | +10,2 k€ | 🟠 |
| Prix -15 % | -6,6 k€ | 🔴 |
| Prix -20 % | -23,3 k€ | 🔴 |
| Prix -10 % + travaux +50 % | ≈+5,0 k€ | 🔴 Très faible buffer |
Le point mort est autour de 291 k€, soit environ 13 % sous le prix de vente prévu. La marge absorbe donc un ajustement modéré du marché, mais pas une correction importante.
⭐ Grille d'évaluation
5 étoiles = risque relatif faible / dossier robuste.
| Critère | Note |
|---|---|
| 📍 Emplacement / qualité de l'actif | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| 🏗️ Complexité travaux | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| 💰 Marge / résistance au stress | ⭐⭐⭐☆☆ |
| 🏦 Structure de financement | ⭐⭐☆☆☆ |
| 🛡️ Garanties | ⭐⭐⭐⭐☆* |
| 👤 Expérience spécifique opérateur | ⭐⭐☆☆☆ |
| 📊 Solidité financière opérateur | ⭐⭐☆☆☆ |
| 🏷️ Commercialisation | ⭐⭐⭐☆☆ |
* sous réserve de résoudre l'incohérence juridique sur l'hypothèque.
🔎 Autres points à vérifier
Demander prioritairement : preuve du versement des 46,7 k€ d'apport ; compromis/offre complète de l'acquéreur final et conditions suspensives ; acte et rang hypothécaires ; état hypothécaire avant acquisition ; PV d'AG et travaux de copropriété ; DPE ; état des risques à l'adresse exacte ; détail des références DVF utilisées pour justifier 5 040 €/m² ; absence de dette nouvelle depuis les comptes 2025.
Conclusion
Le projet bénéficie d'un actif tangible, bien situé, de travaux simples et d'une hypothèque de premier rang annoncée. Son principal enjeu n'est donc pas la rénovation mais la capacité à revendre au niveau de prix prévu.
Les points qui appellent le plus de vigilance sont la marge limitée à 13 %, le LTA proche de 100 %, la faible surface financière historique de l'opérateur, son expérience encore peu démontrée comme marchand de biens et l'incohérence documentaire concernant les sûretés.
Avant de se forger une opinion, les vérifications sur l'apport effectif, l'engagement de l'acheteur et la constitution réelle de l'hypothèque me paraissent déterminantes.
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