La Queue en Brie par MGA
Localisation : La Queue-en-Brie est une commune française située dans le département du Val-de-Marne de 12 051 habitants. Elle est située à 17,9 kilomètres du centre de Paris à vol d'oiseau et englobe une grande partie de la forêt de Notre-Dame.
Date : En cours
Projet : L’opérateur acquiert ici une villa de plus de 500 m² dans l’optique de la revendre sans travaux. Un compromis de vente a été signé à cet effet sans condition suspensive. L’opération est donc 100% pré commercialisée.
Montant en financement : 5M€
Durée du financement : 12 mois
Garanties : fiducie sureté sur les parts de la société MGA avec une LTV de 69% ainsi que sa caution personnelle notariée.
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Intéressant, je vais y mettre un ticket. Durée courte, Fiducie, commercialisation à 100% sans condition suspensive, pas de travaux,...
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oui mais LTA>90% et aucune expérience du porteur de projet? mini 1k€...
je ne suis ni sur Raizers ni sur ce projet mais une LTA > 90% me parait bien élevée pour constituer une garantie complète; n'oubliez pas qu'en vente forcée (le pire des cas donc) la décote est de 20% environ sur la valeur du bien (les frais, l'urgence, les petites ententes entre amis etc...).
Ceci dit c'est beaucoup mieux que rien...
L'opérateur y injecte quand même 675 950 €. Même si le risque n'est jamais nul et qu'il peut se passer beaucoup de chose, sur le papier, trouve intéressant en rapport des projets proposés en ce moment. J'y ai mis un ticket.
A priori, il est aussi prévu un minimum de 6 mois d'intérêts si l'opé se clôture plus vite que prévu, ce qui est probable sur ce type d'opération.
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Ma remarque était dans l'absolu, sur le taux de la garantie par rapport à la LTA; je me permet d'enfoncer le clou pour dire que j'ai vu une fois une présentation avec un taux de LTV de 90% , ce qui pour le coup relève tout simplement du fantasme !
Mais encore une fois, je ne suis ni sur Raizers ni sur ce projet; il y a donc tous les autres éléments à prendre en compte, évidemment.
@patrick, ce projet est plus risqué qu’il n’en a l’air. Si l’acheteur se désiste c’est tout le programme qui est scotché. J’ai investi à tort sur un projet similaire de division foncière où tous les terrains étaient soit disant commercialisés. Résultat aucun terrain vendu et une fiducie mis en œuvre pour tenter de les vendre à nouveau et rembourser les investisseurs. Pourtant tout paraissait simple et sans travaux… je passe mon tour car quand c’est trop beau c’est louche.
Ce projet est intéressant grâce à la pré-co de 100%. Même s'il n'y a pas de condition suspensive et qu'un compromis vaut vente a priori, une rétractation de l'acheteur serait problématique au regard du prix de sortie qui est complètement hors marché. C'est du luxe, marché moins liquide, l'opérateur devrait donc trouver un autre richissime candidat acheteur ou aller au tribunal pour dénoncer le désistement de l'acheteur. Etant donné l'inexpérience de l'opérateur, pourrait-il faire face à cette situation ?
@olx, c’est totalement le sujet. Qui plus est ce n’est pas si facile que ça de trouver un autre richissime en peu de temps.
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