A ce propos, une nouvelle collecte sur LENDOSPHERE : 2.000.000 €, 7% , 2 ans, et d'autres à suivre

Bémol : Je ne connais pas Voltaïca (à ne pas confondre avec Voltalia)

Et il reste encore + 300.000 € sur le parc éolien de  Frenouville - Innovent - 7% - 4 ans

D'accord avec vous sur Folhomee, mais je met en regard le risque relativement faible, la diversification  et la durée courte = Je continue.

En effet pas d'évolution des taux chez Les Entreprêteurs

Maintenant ne vaux t'il pas mieux avoir un taux correct avec un projet relativement secure qu'un prêt immo à 12- 13-14% avec des risques bien plus importants ?
J'ai suivi les 22 projets Folhomee... 0 retards sur les 14 premiers et le 15e va être remboursé en anticipé la semaine prochaine. Si 1 ou 2 points de plus ne mettent pas en péril le business model des Folhomee, bien sur je suis également preneur 🙂
Pour mes projets Upstone et Wiseed avec des taux quasiment double par rapport aux Folhomee, c'est no comment !

Des projets EnR à 7% sur 12 mois ca n'existe pas pour l'instant. Lendosphere est la plateforme actuellement qui s'en approche le plus avec ses collectes

Bref stratégie assez similaire à Serge B pour ma part (j'ai mis un petit ticket sur la collecte Lendosphère qui vient de tomber)

Je suis d'accord avec vous, au-delà du taux, tant qu'on a de quoi placer des billes pour diversifier, les projets Folhomee me semblent bien aussi. Par contre ceux qui doivent arbitrer entre plusieurs projets n'iront peut-être pas/plus aussi facilement.

Pour le niveau de risque sur les projets immobiliers, c'est assez variable je trouve. Pour des taux équivalents 10/11, certains sont effectivement beaucoup plus risqués que Folhomee mais d'autres le sont parfois beaucoup moins.

Je rate peut-être quelque chose dans l'équation, mais on a certes un tiers de confiance, et des créanciers de 1er rang sur ces projets Fohlomee, mais si pour une raison improbable les créanciers de rang 1 ont un problème et ne paient pas les factures, le tiers de confiance ne servira pas à grand chose. Là où dans une projet immobilier avec hypothèque de 1er rang, on est certain de pouvoir récupérer le collatéral (probablement après quelques délais administratifs), qu'il faut pouvoir revendre ensuite bien entendu. Je trouve dans ces conditions que mon capital est plus sécurisé sur ce type de projet immobilier.

Non non vous ne ratez rien, mais ce ne sont pas la majorité des projets immobiliers qui sont garantis par des hypothèques de 1er rang qui certes constituent une bonne sécurité (pas absolue cependant).

Dans les faits une hypothèque ne peut exister que s’il n’ y a pas de banque dans la boucle. A part sur LPB ce n’est généralement pas le cas .

PRETUP ce jour 11 février 16.30

9,75% - 12 mois - 240.000 €.

Une opération MdB sécurisée par hypothèque.

Une incertitude sur les documents d'urbanisme cependant, je viens de poser la question....

A ce propos, une nouvelle collecte sur LENDOSPHERE : 2.000.000 €, 7% , 2 ans, et d’autres à suivre Bémol : Je ne connais pas Voltaïca (à ne pas confondre avec Voltalia) Et il reste encore + 300.000 € sur le parc éolien de Frenouville – Innovent – 7% – 4 ans D’accord avec vous sur Folhomee, mais je met en regard le risque relativement faible, la diversification et la durée courte = Je continue.

Quote

A noter que PretUp a augmenté ses taux pour coller à la tendance générale - depuis quelques projets on a des taux à 9,25% pour les prêts amortissables et 9,75% pour les in fine. Je trouve cela logique. Pas mal de projets plus courts aussi ces derniers temps, sur 24 mois maximum.

Je suis aussi sur la plupart des collectes Folhomee, mais j'avoue être un peu inquiète depuis l'affaire Rail Investissement - je sais que ce n'est pas la même chose, le track record de Folhomee est bon - mais je crois que je suis surexposée et l'histoire récente montre que ce n'est pas prudent (TechniGym!). Je vais m'abstenir pour la prochaine collecte, et attendre quelques remboursements.

Folhomee 15 est remboursé ce mois ci par anticipation, Indiana. Au reste vous avez raison, mais  les "bons" dossiers de financement de commandes ne sont pas légion, si on regarde bien.

Un projet UPSTONE passe de 12 à 14% sur 12 mois !

Notre projet Paul Padé, en cours de collecte, est sujet à une modification à la suite d’un échange avec l’opérateur.
Nous procédons à une amélioration du taux d’intérêts qui passe de 12% à 14%.

L'opérateur nous indique pouvoir vendre la maison sans réaliser de travaux et estime ainsi être en mesure de la vendre plus vite. Cette vente occasionnerait bien entendu un remboursement anticipé.
Le Permis de Construire obtenu depuis le 15 décembre 2022 sera purgé ce mardi 14 février.
Pour ce qui est du terrain, aucune autorisation n'est nécessaire, il sera en copropriété.

Le promoteur de ce projet, après avoir levé 5.7M€ et remboursé 3.3M€ sur Upstone, fait de nouveau appel à la plateforme

Viens de prêter sur le projet Folhomee lot 23. Dommage à la vitesse où il se finance que la première échéance soit le 15/04/2023. On perd 1 mois d'intérêt.

Moi aussi, ca y est il est à 100%, j'avais environ 20 minutes de retard et il restait 10% à peu près. Ça réduit beaucoup le risque les promoteurs de rang 1 ? Car j'ai déjà un autre projet Folhomee dans mon portefeuille.

Moi aussi, ca y est il est à 100%, j’avais environ 20 minutes de retard et il restait 10% à peu près. Ça réduit beaucoup le risque les promoteurs de rang 1 ? Car j’ai déjà un autre projet Folhomee dans mon portefeuille.

Quote

Cela dépend du niveau de confiance qu'on a en la capacité de ces promoteurs de payer leurs factures. Niveau de confiance qui devrait dépendre de l'analyse de la santés financière de ces sociétés. Les Entreprêteurs font un classement sur base de leurs règles/analyses. On pourrait tout à fait avoir une autre tolérance au risque. A priori, théoriquement, il devrait y avoir beaucoup moins de risque que ICADE ou COGEDIM tombent en cessation de paiement demain. Mais cela ne signifie pas que cela ne pourrait pas arriver.

Pour la diversification/exposition, étant donné que la valeur des factures est supérieure au prêt, et à défaut d'avoir la valeur des différentes factures couvrant le prêt, j'aurais tendance à dire qu'un projet Folhomee vaut 1/x en terme d'exposition (x étant le nombre promoteurs dans le projet).

Enerfip (jeudi 23/02/23)
Unit-e tranche 1
7,25% sur 3 ans

La boite a de l'ancienneté, il y a des actifs, bref c'est ok pour moi à petite dose
Attention, aucune sureté sur ce projet !

Beau projet, je ne connaissais pas cette entreprise. Surtout de l’hydro mais elle veut accélérer dans le solaire et l’éolien + un actionnariat solide + de l’experience + un couple durée/taux intéressant.

Pas de sûretés c’est vrai. Ça ne me dérange pas trop, étant très circonspect sur la valeur réelle des sûretés.

Alors ok pour un petit billet.

3 Nouveaux projets sur LPB le 20 février à 10h00, 12h30 et 16h00

1. La Plume (74) - Tranche 2
2. Le Poincaré (92)
3. Le Cube (77) - Tranche 1

Étant nouveau dans l'investissement de marchant de bien, avez-vous des conseils à donner sur les 3 projets.

Merci par avance.

1 projet Upstone sur durée courte de 6 mois Lundi 20 à 14h00

Que pensez-vous des deux projets d’Upstone que Patrick a mentionnés ? Le premier (Paul Padé) est à un taux très élevé et pourtant la collecte patine ; quant au deuxième, je ne le comprends pas, je trouve étrange d’acheter un bien pour le revendre immédiatement.

@Mdo100

Abstention sur les trois projets pour ma part

Il y a deux opérations de promotion-construction, LE CUBE et LE POINCARE plutôt hasardeuses par les temps qui courent: Je m'abstiens par principe le temps que la situation économique se stabilise.

Ca ressemble presque à du Wiseed, c'est dire.

LA PLUME est du MdB en deux temps, mais avec une marge beaucoup trop faible pour du MdB, un apport  personnel très faible sur le total de l'opération, une hypothèque certes mais avec une LTV supérieure à 80%.

Il y aura mieux une autre fois.

@Serge-B,

Tout d'abord merci pour ton avis sur les 3 projets LPB.

J'ai 3 questions concernant le projet "LA PLUME" si tu peux y répondre:

1. Quel serait pour toi un taux de marge correct?
2. De combien devrait-être l'apport personnel en pourcentage pour cette opération?
3. Et la question d'un néophyte, c'est quoi une LTV, comment tu l'as calcule et de combien devrait-elle être?

J'ai un peu regardé sur internet LTV et j'ai trouvé "LTV ► loan to value" (consiste à faire un ratio entre le montant du crédit et la valeur d’achat du logement), j'ai donc fait le calcul 256.000 / 245.000 ≈ 1,04% est-ce juste?

Merci par avance pour tes réponses.

J’ai un peu regardé sur internet LTV et j’ai trouvé « LTV ► loan to value » (consiste à faire un ratio entre le montant du crédit et la valeur d’achat du logement), j’ai donc fait le calcul 256.000 / 245.000 ≈ 1,04% est-ce juste?

à @Mdo100

Voici une expli que je trouve claire concernant la manière de considérer la LTV. Elle est tirée d'un article de WSB, si ça peut t'aider je cite:

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Connaissez-vous la notion “LTV” que vous pouvez apercevoir sur les projets que nous proposons ? C’est la notion clé du jour !
On n'investit pas dans ce que l'on ne comprend pas. Nous nous engageons dans une démarche pédagogique afin de donner à chacun les moyens de comprendre les placements que nous proposons, leurs avantages comme leurs risques

La “LTV” ou" "Loan To Value", est une notion utilisée dans le cadre de l’octroi d’un crédit immobilier. Le principe de la LTV consiste à rapporter le montant de l’emprunt à la valeur vénale (valeur de marché) de l’actif financé, en pourcentage. Plus le pourcentage de la LTV est bas, plus le prêteur (dans le cadre d’une opération de crowdlending) bénéficiera de sécurité sur sa transaction.

Bon à savoir : La hausse des prix de l’immobilier permet d’améliorer le niveau général de ce ratio tandis qu’une baisse trop forte aura l’effet inverse. Il s’agit d’un très bon indicateur de risque pour les prêteurs.

Exemple : une LTV de 70% signifie que la dette financière représente 70% de la valeur vénale de l’actif, et que les 30% restants représentent les fonds propres qui reviennent alors aux actionnaires. Du point de vue des prêteurs, cela signifie également qu’il “suffira” de vendre l’actif à 70% de sa valeur vénale, pour que les prêteurs soient entièrement remboursés.

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@Montja,

Merci pour cette définition de la LTV, j'apprends des choses.

Mais du coup à ton avis est-ce que mon calcul est juste quand je fait:

256.000 / 245.000 ≈ 1,04% concernant le projet LPB "La plume".

Valeur du foncier à l'achat (VF) : 245 000

Montant de l'emprunt (ME) : 256 000

LTV = ME/VF*100 soit 104%

Mais cela ne tient pas compte dans ce cas précis de la prise de valeur générée par les travaux .

Si l'on considère comme VF la valeur d'achat + travaux  on aura alors comme VF 245 000 + 51 214 = soit 296 215 ce qui nous donne comme LTV 256 000/296 215 soit 86%. Ce qui à mon sens reste élevé surtout pour une marge somme toute faible comme déjà signalé par @Serge-B

@Montja,

Merci pour tes précisions, donc si je comprends bien on peut calculer comme indicateur 2 LTV une avant travaux et une autre après travaux.

surtout pour une marge somme toute faible comme déjà signalé par @Serge-B

Pour toi quel serait le taux de marge convenable pour ce type de projet?

Ce que je voulais souligner est que la valeur dite vénale ou prix d'acquisition seule dans un cas comme celui-ci n'est pas vraiment significative. Quant à la deuxième question, pour ma part je dirais 17-18% dans ce cas relativement simple ce qui laisse un peu de marge en cas de pépin. Après là encore, cela dépend de facteurs tels que la durée, la complexité, concurrence...

Ce que je voulais souligner est que la valeur dite vénale ou prix d’acquisition seule dans un cas comme celui-ci n’est pas vraiment significative. Quant à la deuxième question, pour ma part je dirais 17-18% dans ce cas relativement simple ce qui laisse un peu de marge en cas de pépin. Après là encore, cela dépend de facteurs tels que la durée, la complexité, concurrence…

Bien, je te remercie pour toutes tes réponses, cela va bien m'aider à affiner mes choix avant d'investir dans des opérations de MdB.

Je me doute qu'il faut regarder l'ensemble du projet et que seule la LTV et une marge correcte >= à 17-18% ne peut être rédhibitoire pour un projet.

Mais j'ai appris un peu plus pour mes futurs investissements, merci encore pour les réponses.

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