Attention à l'exposition, même opérateur que LE PICASSO de la semaine dernière : WIIM SAS

https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/promoteurs/wiim

J'ai tiqué !
Sur ce projet, je me suis fait "éjecter", donc je risque d'y aller...
En janvier, il portait le projet "Le Pastel" qu'il remboursait en mars !!!

Ce que l'on peut dire concernant ce MdB "Florent ALBERO" c'est qu'on sait tout où presque de lui. C'est un premier bon point.

Second bon point, nous avons de quoi éplucher concernant le projet, et à première lecture y'a pas grand chose à dire.

Seul bémol toutefois, le terrain à bâtir de 501 m² à 503.000 € qui est sous demande de permis d’aménager et/où permis de construire.

Ce qui n'ai pas tout à fait la même chose, s'il n'obtient pas le permis de construire, je doute du prix au m² ce qui pourrait réduire sa marge 12% qui n'ai pas extravagante.

Mais au global, je vais y participer 900 k€ ça laisse de la place pour ceux qui sont lent de la souris (comme moi)  

Merci pour les infos.

J'ai raté "Le Jongleur" aujourd'hui 😖 912 investisseurs devant moi, c'était impossible de passer comme "Le Picasso" précédemment.

C'est sûre qu'avec une collecte de 900 k€ on pourra tous y être : ne mettez pas non plus des gros billets les amis 🤩 

Bonjour,

Ce projet a tout de même des points de fragilité, même si l'hypothèque est bien sûr rassurante, mais seulement en partie . Je m'explique:

La marge est faible, pour ne pas dire "très faible" pour une opération de MdB : J'ai connu le temps révolu où personne n'allait sur du MdB à moins de 20%... de marge NETTE !

Et cette marge est entachée tout de même de deux biais au moins:

- Une sous-évaluation des frais LBP qui sont basés sur une hypothèse très favorable de solde total de l'opération dans les six mois

- Un prix de revente du terrain à bâtir (1000 € du mètre, excusez du peu) basé sur l'hypothèse d'un permis de construire qui n'est ni accordé, ni purgé du recours des tiers...Nous sommes en zone dense et il peut y avoir des féroces parmi les voisins. Le risque administratif n'est pas nul . Quid dès lors de la valeur de l'hypothèque ?

Ce n'est pas vraiment notre problème , mais la marge peut vite être ramenée à un niveau beaucoup plus bas;

Pour un petit ticket, ca va quand même, car les points positifs ne manquent pas. J'en serai donc.

Posté par: @serge-b

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Et cette marge est entachée tout de même de deux biais au moins:

- Une sous-évaluation des frais LBP qui sont basés sur une hypothèse très favorable de solde total de l'opération dans les six mois

- Un prix de revente du terrain à bâtir (1000 € du mètre, excusez du peu) basé sur l'hypothèse d'un permis de construire qui n'est ni accordé, ni purgé du recours des tiers...Nous sommes en zone dense et il peut y avoir des féroces parmi les voisins. Le risque administratif n'est pas nul . Quid dès lors de la valeur de l'hypothèque ?

Entièrement d'accord, d'ailleurs sur LPB il FAUT recalculer la marge car ils prennent toujours l'hypothèse "cible" mais jamais l'hypothèse "contractuelle". Ici c'est encore pire, dans le bilan ils calculents 1 mois d'intérêts sur 500K et 6 mois sur le reste.

En prenant l'hypothèse contractuelle de 16 mois sur le prêt (ClubDeal 280K inclus), je calcule une marge ridicule de 3.9% !!! Si on considère en + le risque administratif sur le terrain et son prix de sortie élevé, il faudra serrez les fesses pour que le permis soit obtenus rapidement et que les ventes se fassent effectivement très rapidement aussi comme dans l'hypothèse cible de LPB.

D'accord sur ta conclusion Olx, j'étais arrivé à une marge similaire. Et encore sans prendre en compte une éventuelle négo sur le terrain s'il faut vendre vite.

Posté par: @serge-b

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Quid dès lors de la valeur de l'hypothèque ?

Oui sans le permis le prix du terrain n'a clairement plus la même valeur.

D'un autre côté, on pourrait dire que sans vendre le terrain mais s'il vend bien tout le reste, cela fait 1331540, de quoi rembourser les 2 prêts + 14 mois d'intérêts

Je suis bien d'accord avec vous,  ce projet n'es pas aussi bien qu'il en a l’air, pour toutes les raisons que vous donnez.

Je sais pas si j’y mettrais un petit billet 

Très intéressant vos échanges qui m'ont fait changer d'avis 😕 

Je ne vais pas griller mon G2 pour un projet bancale, je passe mon tour.

Merci pour vos fines analyses 🌻 

PS : une info provenant d'un ami investisseur sur LPB. Bientôt du changement apparemment sur les groupes, le plafond de mise par projet et investisseur et bien d'autres choses ....

bien que ma grille d'éval me donne une note pondérée acceptable (hors points noirs...), je n'irai pas du fait de l'absence à ce stade de l'autorisation d'urbanisme pour le terrain, d'une caution perso sans connaissance de patrimoine (même si Hypothèque peut sembler ok), d'un total de prêts de 82% du coût acquisition, de l'endettement de la sté mal connu (pas de bilan 2022) et ce avant opération Picasso, sans parler de la marge faible (à relativiser car sans travaux...). 

il fait même sa pub sur linkedin !

Posté par: @olx

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D'un autre côté, on pourrait dire que sans vendre le terrain mais s'il vend bien tout le reste, cela fait 1331540, de quoi rembourser les 2 prêts + 14 mois d'intérêts

Certes le calcul est bon, mais dans l'hypothèse très théorique (car il le vendra même pour un jardin d'agrément 😋 )

La marge de 12% sur la durée cible de 6 mois passerait alors à -21%, pire encore pour la durée max de 16 mois qui la ramènerait à -29%

A 500€ du m², il pourrait s'en sortir avec une marge à 0% sur la durée cible.

Bref, les analyses des uns et des autres me font réfléchir, je ne suis plus aussi sûr de participer à ce projet ayant déjà "Le Picasso 06" avec ce MdB.

Sans compter (comme le fait remarquer @cedre) que je serais rétrogradé en G3, il reste encore une journée pour prendre la décision.

Posté par: @cedre

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PS : une info provenant d'un ami investisseur sur LPB. Bientôt du changement apparemment sur les groupes, le plafond de mise par projet et investisseur et bien d'autres choses ....

@cedre,

Hâte de savoir si ce sera plus facile de prêter, à suivre donc...

Posté par: @berti49

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il fait même sa pub sur linkedin !

@berti49,

En effet, trop de pub, tue la pub.

Peut-être faut-il jouer la prudence sur ce coup...

Je n’avais pas vu le racolage sur LinkedIn, merci Berti 😉

Pour ma part j’en reste la…question aussi de surexposition à un operateur, ce que j’essaye d’éviter. Et oui, j’ai changé d’avis en suivant cette discussion….

Bonjour à vous,

J'ai clôturer le projet (les 2k manquants), souhaitez moi bonne chance 🤣 

@weyrsy,

Bonne chance  

Je me suis abstenu, car le terrain n'avait pas de permis d'aménager et/où de construire.

Je suis peut-être devenu trop sélectif.

N'hésite pas à nous donner des nouvelles, histoire que je m'en morde les doigts.  

J'ai mis un ticket. Mais j'ai du appuyer 2 fois sur le bouton pour investir (le bouton juste avant la page avec la liste d'attente).

La première fois j'ai appuyé, le bouton s'est grisé pendant au moins 5 à 6 seconde, puis s'est dégrisé. Du coup j'ai re appuyé et la après quelques seconde la page de liste d'attente s'est affiché avec près de 800 personnes devant mois. Heureusement que le montant était élevé autrement j'aurais sans doute pas été pris.

@patrick,

Nous sommes plusieurs à rencontrer ce problème, du coup les petits projets (que je préfère) me passent sous le nez, je ne tente même plus.

LPB à du pain sur la planche pour améliorer son serveur, mais ça coute cher et ils ne sont pas dans la satisfaction de la communauté tant que les projets se clôtures.

@mdo100 J'y pensais depuis quelques semaines, ton post me fait passer à l'action, je suis dans l'architecture SI, je vais leur proposer un audit dans l'après-midi, je vous tiens au courant. (si vous avez des recommandations, critiques, je prends)