La Première Brique La Première Brique - L'Iris - 24/11/2023

Bonjour,  nouveau sur se site et dans le monde du Crowdfunding.

J'étais intéressé par ce projet mais je me pose quand même des questions

- Quid du couloir avion  En regardant googlemap je me rend compte que les pistes ne sont pas dans cette direction mais un avion s'envole rarement tout droit et doit donc "boucler" pour changer de direction

Si quelqu'un à une info

- De plus comment peut on dans le bilan mettre des frais d'"éviction pour les 15 lots et comment dans le même temps compter  les loyers de ces même 15 lots

Pas de réponse pour le moment de LPB

En tout cas jolie travail de recherche, j'aime ce principe de découvrir de nouveaux projets

@chrisorn Bonjour à toi et bienvenue sur le forum.

Pour répondre à la première question, Fresnes n'est pas dans l'axe des pistes mais est exposé aux nuisances sonores. Après en théorie c'est un faux problème puisque la zone reste un bassin d'emploi important du fait de l'aéroport donc beaucoup de personnes cherchent à s'y loger. 

Après sur la deuxième question, je te rejoins, je ne comprends pas non plus. Ils disent vouloir évincer les locataires, rénover et revendre tout en mettant en avant que ces lots sont loués dans le cadre de la revente ? Très flou tout ça. Après je vois qu'une banque leur prête 4M pour ce projet donc peut-être qu'elle a compris mieux que nous, lol. 

Dans le cas où un projet t'intéresse, je te conseille de te constituer une grille de critères qui te permettra d'aiguiller ton choix d'y investir ou pas (marge de l'opération, niveau de précommercialisation, apports en fonds propres de l'opérateur etc.). Cela te permettra d'éviter d'investir de manière non rationnelle, ce qui peut par exemple arriver lorsqu'on voit un projet proche de chez soi, mais qui peut se révéler être un choix hasardeux.

Pour ma part, j'évite les projets sans précommercialisation comme celui-ci au vu du contexte actuel, surtout que LPB a tendance à gonfler artificiellement les marges des opérations en la calculant sur des durées restreintes et en appliquant par la suite des pénalités de retard démentielles lorsque le porteur dépasse le calendrier prévu. 

Remarque générale sur LPB pourquoi les projets sont toujours envoyés 2-3 jours avant malgré l'agrément PSFP qui demandait à ce que les projets soient publiés au moins une semaine avant ? 

Bienvenu à toi sur le forum @chrisorn. Tu indiques être nouveau dans l'investissement Crowdfunding mais tu sembles déjà te poser les bonnes questions en essayant de trouver les éventuels points faibles de l'investissement.

Pour la problématique d'avion, cela peut effectivement être un point négatif qui est contrebalancé avec le fait qu'on est proche de Paris avec des possibilités de déplacement énormes (d'ailleurs dans le document, il est indiqué que la population est en croissance). En fait c'est pas comme si l'aéroport venait juste de se construire. Je penses qu'il faut plus étudier le prix du marché qui a déjà intégré cette donnée aéroport et voir s'il y a cohérence entre prix de marché et prix de vente.

Pour les loyers, effectivement intéressant d'avoir un peu plus de détail. Vu qu'il y a que 15 lots qui sont loués sur les 30, il a peut-être été établie un prévisionnel avec un planning qui privilégie les travaux sur les 15 appartements vides et qui permet sur la durée d'encaisser quand même des loyers sur les logements loués.

En fait si tous les locataires partaient tout de suite, alors le projet pourrait aller aussi beaucoup plus vite. Donc moins de revenus de loyer mais meilleure marge sur le projet. Souvent dans ce type de projet, le point de vigilance c'est s'ils n'arrivent pas à expulser les locataires. C'est peut-être ce point qu'il faut creuser.

Posté par: @johnnycash

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Remarque générale sur LPB pourquoi les projets sont toujours envoyés 2-3 jours avant malgré l'agrément PSFP qui demandait à ce que les projets soient publiés au moins une semaine avant ? 

A voir car, ne pas oublier que pour les investisseurs "Non averti", on a quand même 4 jours pour éventuellement se désister. Cela laisse donc du temps en plus que LPB prend en compte dans son équation.

Merci de vos réponse  si j'ai un retour de LPB je le noterai ici  quand à mes questions ca doit être une déformation professionnelle, je suis carré dans mes investissements et ne supporte pas l'a peu prés  🙂   mais point positif, cela permet d'apprendre encore et encore

@chrisorn Du coup tu es déjà investisseurs en crowdfunding ou tu es pour l'instant en phase de découverte?

encore un truc bancal...

seul le bilan parle d'éviction, rien dans le texte

sachant que l'éviction c'est une négociation, ils auraient déjà passé cette étape ?

surtout que les 100ke d'éviction sont à mettre en face de 330ke de loyers 🙂

ou alors ces 100ke concernent les logements déjà libres ?

pour les logements occupés, quel investisseur sera intéressé par des logements avec une grosse réno (donc au prix du marché) mais un loyer pré réno, donc un rendement au raz des pâquerettes ?

Re bonjour,

Donc j'ai eu un retour de LPB

Point positif:

Réponse dans les 24h

Réponse personnelle  dans le sens ou ce n'est pas un type de copier coller

Réponse détaillée

Pour la question sur le couloir aérien , ils se sont servis à mon avis d'une capture d'écran de Flightradr24, cela permet de visualiser les trajets .... pour moi c'est un bon point

Ils expliquent aussi avoir fait des mesures sur le bruit, donc dans les clous

Pour la question sur le bilan je vous fais un copier coller car là je pense que l'on en arrive aux caractéristiques de ce type de projet: y croire ou pas  vu la période immobilière que l'on vit est donc un sentiment personnel

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Concernant les frais d'éviction, cela s'explique car nos porteurs de projet vont commencer les travaux de mise en copropriété et de rénovation sur les 15 appartements vides puis ils débuteront les rénovations au niveau des appartements loués. Les porteurs de projets estiment que les locataires seront là encore pendant 1 an ce qui explique la ligne loyers dans le Chiffre d'Affaires.
Les frais d'éviction seront donc mis en place au bout d'un an, lorsque les travaux des appartements loués devront commencer. De plus, certains locataires resteront dans les logements (en particulier les T2) ce qui permettra aux porteurs de projet de proposer les appartements à des investisseurs intéressés un rendement locatif.

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Voilà à rajouter avec la remarque de Monsieur Patrick Setzekorn sur les avantages d'une éviction rapide ou non et de la procédure administrative qui suit.

Me concernant je ne sais pas si je suis prêt à prendre ce risque, je vais encore y réfléchir.

Bonne journée à tous et bonnes réflexions

Je n'avais pas vu le message :d  

J'ai deux projets avec LPB et un avec Heavyfinance

Donc je débute et je vais à petite dose  et surtout je continu à apprendre

Ce week end je pense voir et tester Enerfip

Comme on dit  .... à suivre  🙂  

Posté par: @chrisorn

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J'ai deux projets avec LPB et un avec Heavyfinance

Donc je débute et je vais à petite dose  et surtout je continu à apprendre

Ce week end je pense voir et tester Enerfip

Belle diversification : Immo, Agriculture, et ENR !

Bon début !

Pour Heavyfinance, tu as jeté un œil sur comment se passe la déclaration d''impôts sur tes plus values? Pas sûr que ce type de plateforme t'envoi un IFU?

merci @chrisorn 

donc beaucoup de suppositions des porteurs de projet, et aucune négo en cours...

ça fait un bilan au doigt mouillé, ça n'est pas très sérieux...

et comment font ils pour rénover les appart occupés si les locataires ne veulent pas partir ?

et à nouveau quel intérêt pour un investisseur d'acheteur un appart rénové (donc cher) et un petit loyer pré réno ?

il faudrait refaire le bail (mais si le locataire n'a pas voulu partir, signera t-il un nouveau bail avec une hausse de XX % ?)

niveau garanties, je vous rappelle qu'on n'a quasi rien (et aucune préco)

promesse affectation hypothécaire second rang, déjà que second rang ce n'est pas top, mais en plus ce n'est qu'une promesse, même pas une hypothèque !

Je répondrai d'abord que je n'ai pris qu'un ticket sur Heavyfinances de 100 euros  car j'aime tester les cycles avant d'aller plus loin

Donc projet sur 12 mois

Ensuite ils ont un pdf récapitulatif des revenus donc à défaut j'aurai déjà le montant et toujours la possibilité de poser des questions aux services des impôts si vraiment je ne trouve pas "les bonnes cases" et insérer le pdf lors de ma déclaration

Et enfin par défaut je partirai sur une déclaration d'obligation simple mais à voir sur la durée,  c'est un point non négligeable à terme à prendre en compte néanmoins, c'est évident (mais bien de le rappeler quand même 🙂

Peut être moins problématique sur des plateformes hexagonales et des forums plus fournis sur ces points là .

Il y a 6 choses qui font que je n'irais pas sur ce projet.

1. Il y a des locataires et ça c'est toujours un problème.
2. L’apport personnel des 2 porteurs de projets, seulement 4,45%
3. Les garanties comme le souligne @berti49 sont trop faibles.
4. La commercialisation est de 0% 
5. La marge est faible et risque d'être compliquée si le projet dure plus de 12 mois.
6. Et ce qui m'intrigue c'est que dans "urbanisme requis" il y ait "aucun", or si je ne m'abuse le remplacement des menuiseries extérieurs requière au minimum une déclaration préalable de travaux.

Bonjour

Difficile je trouve la demande

Deux heures et 1/3 du montant, je ne sais pas si la durée est habituelle, j'avais l'impression que les projets partaient plus vite

Suite à nos débats et certaines recherches je n'ai pas poussé plus loin

Je pense que la période ne pousse pas à suivre si on est pas sur de bien dormir avec son investissement

En tout cas c'est de cette manière que je vois  ma stratégie sur le long terme

Je continu donc à chercher et creuser les idées ...comme les shadoks  🙂

Inscription sur Enerfip en attente de validation.... à suivre

Bonne journée frileuse à tous

Il a du mal à trouver des prêteurs non ? Comme je suis nouveau sur LPB, je me demande si habituellement, ils arrivent à clôturer plus vite ce type de projet.

Là,  les intérêts sont versés mensuellement... au moins c'est ça de gagné !

@keiber,

Quand les projets sont bons, ils se clôtures en quelques secondes.

C'est même très difficile de prêter sur cette plateforme.

Le fait que les intérêts soient versés mensuellement n'est pas un gage de qualité, tout juste assez pour attirer (je passe sur la suite...) 

Lpb à mis à jour l'info sur le montant des projets en cours au lieu du montant total, et y'a un asterix clicable si on veut voir le montant total depuis le debut