La Première Brique La Première Brique - L'Impasse - 21/02/2025

Projet bancal pour ma part ! Bonne Garantie, bonne Marge mais attention à la société qui est endettée, le fait qu'il y est une banque dans le projet n'est pas rassurant ! LTA 175% -> élevée LTS : 81% -> élevée LTC 0%

Qu'en pensez vous ? 😉 

@james Toutes les sociétés s'endettent pour pouvoir se développer et/ou saisir des opportunités.

Sur ce projet il y a un équilibre entres les dettes et l'actif circulant (argent disponible à court terme) ; ça ne m'effraie absolument pas.

Certes les capitaux propres ne sont pas important mais ont été multiplié par 10 et les dettes divisées par 2 sur les dernières années référencées.

Que la banque soit présente me rassure sachant que le crédit bancaire représente 2 fois la somme emprunté sur LPB et à un taux bien plus bas que LPB (donc charges financières moins importantes que si le prêt avait été levée que sur LPB) et la banque a certainement une hypothèque sur ce projet et nous nous avons une hypothèque déportée au Grau-du-Roi qui représente 145% (page 28) de la levée LPB donc une LTA de 55% c'est le paradis 🍹

Pour moi c'est un grand OUI

@cedre Oui j'avoue que ton raisonnement tient la route 😉 Un grand merci pour ton retour éclairé, je vais revoir ma position 🙂

Pour ma part : LTA élevé et banque = non.

De plus la surface donnée de 186 m2, sauf erreur de ma part, n'est pas la surface habitable. La surface habitable d'après les plans et mon calcul est de 150m2 donc un prix de 6667€/m2 et non de 5376€ donc dans la fourchette haute des prix au m2.

@gmgi Pourquoi une LTA élevée je ne comprend pas ; quel est votre calcul ?

Il y a 2 hypothèques de 1er rang sur ce projet, la banque n’interfère pas et au contraire a dû étudier le projet de près.

Je souhaite comprendre votre point de vue 😉 

@cedre La LTA correspond à la part de la dette sur le prix d’acquisition de l’actif. Par principe je ne prend pas de projet dont la LTA dépasse 120%.

Ici LTA (en K€) =(475+207)/390= 175%

De plus la surface habitable n'est pas de 186m2 mais 150 m2 (hauteur sous plafond supérieure à 1.80m) ce qui fait un prix de 6667€ du m2 et non 5376. (le prix haut est de 7031€/m2)

Bonne chance pour la vente de la maison.

Pour info je viens de mettre un billet sur "le chartreux".

@gmgi Je comprends mieux votre calcul.

Mais la particularité de ce projet est que l'hypothèque soit déportée sur un autre bien fini qui ne nécessite aucun travaux ; il n'est donc pas nécessaire d'inclure la part de la banque sauf s'il n'y avait que ce bien comme hypothèque et que nous serions derrière la banque (second rang).

Vous oubliez que le porteur apporte 150 k€.

J'ai également pu passer de justesse sur le projet Chartreux 👍 

@gmgi un billet sur chartreux ? comment tu fais 😀 groupe 2 ? Impossible d'investir et c'est ralant d'ailleurs... il serait temps de faire un systeme comme chez tantiem ou bien preter pour réserver etc car sinon on loupe toujours des projets sympa ! 🙁

@james Groupe2 mais à 10h00.00.00 devant l'écran pour cliquer sur "investir" et je n'était pas le premier. Chaque plateforme à son mode de travail. dans chaque méthodes il y a du bon et du mauvais.

Pour les "bon projets" avec emprunt "faible" il faut être très rapide et avoir de la chance.

@gmgi idem j'étais meme avant l'heure du coup encore plus décevant... pourquoi certains ont accès et d'autres pas, c'est arbirtaire ce systeme de groupe :s

@james Si j'ai bien compris le système LBP, on est tous en groupe 2 (on a 15 secondes d'handicap) sauf :

Celui qui n'a jamais prêté est en groupe 1, (on lui donne 15 secondes d'avance)

Celui qui à déjà prêté au précèdent projet est en groupe 3. (il a 30secondes d'handicap)