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Début du sujet octobre 18, 2026 7:14 am
Fiche projet
Le Pastaga
sur La Première Brique
Montant en financement249 000 €
Durée22 mois
Localisation30 rue Favart, 13015 Marseille (Bouches-du-Rhône)
📅 Mardi 20/10/2026 à 12:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Cette opération de marchand de biens porte sur l'acquisition d'un tènement immobilier situé dans le 15e arrondissement de Marseille, composé d'une maison d'habitation de type T5 (140 m² sur un terrain de 650 m²) et d'un terrain à bâtir (374 m²), issus d'une division foncière.
La stratégie repose sur la revente en l’état des lots, sans travaux de rénovation ni de construction. Un document d'arpentage a été établi par un géomètre-expert afin de matérialiser la division parcellaire.
La commercialisation est déjà bien avancée, avec des promesses unilatérales de vente notariées signées pour la maison à 275 000 € (avec condition suspensive de financement) et pour le terrain à 200 000 € (sans condition suspensive de financement ni de permis de construire).
Le 15e arrondissement de Marseille est un secteur résidentiel à dominante pavillonnaire, avec une offre foncière limitée et une demande en auto-construction documentée.
La durée cible de 9 mois intègre les délais nécessaires à la réitération des ventes, avec une durée maximale de financement de 22 mois.
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Les garanties
- Hypothèque de 1er rang
- Caution personnelle
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
octobre 18, 2026 7:22 am
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
Marchand de biens Sans travaux Porteur fragile Documentation incohérente
Achat d'une maison T5 (140 m² sur 650 m²) et d'un terrain à bâtir détaché (374 m²) à Marseille 15e, revendus en l'état sous deux promesses. L'absence de travaux et une marge affichée élevée constituent les atouts du dossier ; la situation financière de la société porteuse, les antécédents du dirigeant et plusieurs contradictions entre documents en sont les principales faiblesses.
| Prix d'acquisition | 250 000 € (+ 7 500 € de frais de notaire) |
| Coût de revient annoncé | 305 065 € (dont 46 065 € de frais et intérêts du financement participatif) |
| Chiffre d'affaires prévisionnel | 475 000 € (maison 275 k€ + terrain 200 k€) |
| Marge brute annoncée | 169 935 € (36 % du CA) |
| Collecte / ratios | 249 000 € — LTA 100 % · LTC 82 % · LTV 52 % |
| Durée | cible 9 mois, maximum 22 mois, in fine |
| Sûretés | Hypothèque de 1er rang sans concurrence + caution personnelle du dirigeant (298 800 €) |
🏘️ Marché et prix de sortie
- Maison : ~1 964 €/m². Les références externes situent les maisons du 15e autour de 2 500 €/m² (moyenne) à 3 300 €/m² (prix affichés). Positionnement prudent ✅, mais les grandes maisons sont peu liquides : l'étude recense seulement 8 ventes de maisons ≥ 120 m², soit environ une vente tous les sept mois.
- Terrain : 200 000 € pour 374 m², soit ~535 €/m². La fiche affiche pourtant 294 €/m² « dans la moyenne ». Selon l'étude, la médiane des terrains comparables (300–550 m²) est de 309 €/m², le 3e quartile de 349 €/m² et le maximum observé de 594 €/m². Le prix promis se situe donc dans le haut de la fourchette ⚠️, sur un marché très étroit (0,14 vente/mois).
- Tendance : médiane des maisons en recul d'environ 8 % depuis 2021 selon l'étude ; marché stable à légèrement baissier.
🔍 Contradictions entre documents
- Étude de marché ≠ fiche projet : l'étude raisonne sur une maison à 250 k€ et deux terrains (362 m² et 321 m²) à 100 k€ chacun, sous simples offres non engageantes. La fiche présente un terrain unique de 374 m² à 200 k€ sous promesse. L'étude semble correspondre à une version antérieure du montage.
- Prix au m² du terrain : 294 €/m² affiché, incompatible avec 200 k€ / 374 m².
- Apport du porteur : 56 065 € sur la fiche, 51 990 € dans la fiche d'informations clés.
- Apport des acquéreurs de la maison : 100 000 € puis 98 000 € selon les passages.
- La fiche d'informations clés liste des risques « travaux » et « urbanisme » alors que l'opération n'en prévoit pas (formulaire générique).
💶 Financement et porteur
- Le prêt finance 100 % du prix d'achat. Les frais de plateforme sont prélevés sur la collecte (montant décaissé : 229 080 €) ; l'apport réellement engagé au départ est de 33 655 €.
- Société porteuse : CA 2025 de 316 k€ (−65 %), pertes sur deux exercices (−170 k€ en 2024, −136 k€ en 2025), capitaux propres de 233 k€ pour 1,87 M€ de dettes (dont 1,12 M€ financières), trésorerie de 11 k€. La réduction du stock à ~603 k€ en 2026 et l'absence de dette bancaire adossée relèvent du déclaratif.
- Antécédents : deux procédures collectives sur d'autres structures liées au dirigeant (un redressement judiciaire, une liquidation d'activité personnelle). Les explications fournies (litige de chantier, séparation) ne sont pas vérifiables publiquement.
- Historique déclaré (15 ans, 60 opérations) non documenté par des sources indépendantes. Le registre national montre une société créée en 2011, avec un seul établissement actif sur six. Première opération sur cette plateforme.
- La caution personnelle a une valeur pratique incertaine, aucun élément de patrimoine n'étant communiqué.
📑 Commercialisation et sûretés
- Les deux ventes reposent sur des promesses unilatérales de vente : elles engagent le vendeur, mais le bénéficiaire reste libre de ne pas lever l'option (au prix d'une éventuelle indemnité d'immobilisation, non communiquée). « Sans condition suspensive » ne signifie donc pas vente certaine.
- Maison : condition suspensive de financement (environ 175 k€ à emprunter).
- ⚠️ Le terrain seul (200 k€) ne couvre pas le capital collecté (249 k€) : le remboursement intégral dépend de la vente de la maison.
- Hypothèque de 1er rang (LTV 52 %) : vérifier les conditions de mainlevée partielle lors de la première vente et l'affectation du prix au remboursement.
📉 Stress tests (marge résiduelle)
| Scénario | CA | Marge | % CA |
|---|---|---|---|
| Base | 475 k€ | 170 k€ | 36 % |
| Prix −10 % | 428 k€ | 122 k€ | 29 % |
| Prix −20 % | 380 k€ | 75 k€ | 20 % |
| Terrain revendu à la médiane locale (~116 k€) | 391 k€ | 86 k€ | 22 % |
| Terrain médiane + maison −20 % | 336 k€ | 31 k€ | 9 % |
| Idem + durée maximale (portage ~+24 k€) | 336 k€ | 6 k€ | 2 % |
Point mort : baisse globale du CA d'environ 36 % (durée cible) ou 31 % (durée maximale). L'opération ne comportant pas de travaux, le test « hausse des coûts » est remplacé par l'allongement du portage.
⭐ Grille d'évaluation
| Marché local | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐⭐☆☆ (maison prudente, terrain élevé) |
| Marge | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Financement | ⭐⭐☆☆☆ (LTA 100 %, apport modeste) |
| Travaux | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Commercialisation | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐☆☆☆ |
| Solidité financière | ⭐☆☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
🧩 Autres points à vérifier
- Écart entre prix d'achat (250 k€) et prix de revente (475 k€) : origine de la décote obtenue auprès du vendeur et absence de lien entre vendeur, porteur et acquéreurs.
- Division : document d'arpentage établi, mais accès, servitudes et raccordements du terrain détaché à confirmer.
- Montant des indemnités d'immobilisation et dates prévues de réitération.
- Exposition aux risques naturels de la parcelle (Géorisques).
📝 Conclusion
Le dossier combine une opération simple (revente en l'état, marge confortable, maison positionnée sous le marché) avec un porteur dont la situation financière est dégradée et des documents qui ne racontent pas la même histoire. Le remboursement repose en pratique sur la levée effective des deux options, en particulier celle de la maison. Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse, notamment sur les contradictions relevées.
🔗 Sources
- Documents de l'offre : fiche projet, fiche d'informations clés, contrat de prêt, étude de marché, synthèse des comptes 2025
- Annuaire des entreprises (registre national)
- RealAdvisor — prix immobiliers Marseille 15e
- PAP — prix des maisons Marseille 15e
- L'Apporteur d'Immo — quartier Saint-Antoine
- Géorisques
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