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Début du sujet octobre 14, 2026 8:54 pm
Fiche projet
La Supérette
sur La Première Brique
Montant en financement548 000 €
Durée60 mois
Localisation92 rue Saint-Roch, 80000 Amiens
📅 Vendredi 16/10/2026 à 12:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Présentation
La Supérette vous propose de financer l'achat d'un local commercial de 115 m² au 92 rue Saint-Roch à Amiens (80), face à la gare Saint-Roch. Le local est acquis 445 833 € par une société dédiée. Vous lui prêtez les fonds et vous êtes rémunéré sur les loyers qu'elle encaisse : vous ne devenez pas propriétaire du magasin.
La revente du local est visée fin 2031, avant la première date à laquelle le locataire peut partir. Le loyer est inférieur de 32 % à la médiane du secteur. Il est révisé chaque année selon l'indice des loyers commerciaux.
Bail commercial
Nouveau bail 9 ans, ferme jusqu'en juin 2032. Signé au 1er juillet 2026. Loyer révisé chaque juillet selon l'indice des loyers commerciaux. Impôts et taxes refacturés au locataire.
Travaux en copropriété
Le local est en copropriété : des travaux de façade ou de toiture peuvent être votés. Le modèle intègre une réserve d'entretien et toute dépense importante passe par le vote des briqueurs.
Liquidité limitée pendant 5 ans
Votre argent est engagé jusqu'à la revente, visée fin 2031. N'investissez que des sommes dont vous n'aurez pas besoin d'ici là.
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
octobre 14, 2026 8:58 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse a été générée par une IA et peut comporter des erreurs ou des omissions. Elle ne constitue pas un conseil en investissement. L'immobilier fractionné comporte des risques : perte en capital, revenus non garantis, illiquidité, vacance, impayés, baisse de valeur, travaux, fiscalité, défaut du véhicule, défaillance de la plateforme, difficulté de revente. Cette analyse est pédagogique et doit être complétée par l'investisseur ou un professionnel qualifié.
🧭 Synthèse express
Achat d'un local commercial de 115 m² en pied d'immeuble à Amiens, loué à une supérette sous enseigne nationale de proximité. Les investisseurs prêtent au véhicule propriétaire (prêt participatif), perçoivent mensuellement les loyers nets, puis sont remboursés à la revente visée fin 2031. Pas de dette bancaire, pas de travaux. Complexité : moyenne (véhicule mutualisé, fiducies partagées).
| Type d'actif | Commerce alimentaire de proximité, 115 m², copropriété |
| Revenus attendus | Loyer 36 516 € HT HC/an, indexé, moins frais du véhicule |
| Durée | 60 mois maximum |
| Sortie | Revente du local fin 2031, locataire en place |
| Risque principal | Prix de revente : le capital n'est rendu à 100 % que si le local se revend ≈ 23 % au-dessus de son prix d'achat |
| Point clé à vérifier | Identité et solidité réelles du locataire signataire du bail |
⚙️ Fonctionnement économique
| Emploi des 548 000 € | Montant | Part |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition FAI | 445 833 € | 81,4 % |
| dont commission plateforme (5 % HT du montant financé) | ≈ 27 400 € HT | 5 % |
| Frais d'opération au total (notaire, plateforme, fiducie, réserves… non détaillés) | 102 167 € | 18,6 % |
- Couverture initiale du capital par l'actif : ≈ 81 %. Le « sans frais d'entrée » vaut pour l'investisseur, mais les frais sont prélevés sur la collecte.
- Loyer brut 317 €/m²/an, soit un rendement locatif de 8,2 % sur le prix d'achat mais de 6,7 % sur le montant collecté.
- Frais récurrents : gestion (5 % des loyers à la plateforme), assurance, comptabilité, fiducie, puis impôt du véhicule à partir de l'année 3 ; taxe foncière refacturée au locataire.
- Plus-value éventuelle : 60 % aux investisseurs, 15 % à la plateforme. En cas de moins-value, la perte est intégralement supportée par les investisseurs.
- ⚠️ Les pourcentages de performance affichés ne correspondent pas aux montants en euros rapportés aux 548 000 € collectés : ils semblent calculés sur une base plus faible (≈ 527 000 €). Les montants en euros sont à privilégier.
⚖️ Structure juridique et droits
- L'investisseur est prêteur (prêt participatif rémunéré par une quote-part des loyers nets et une prime éventuelle), pas propriétaire.
- Emprunteur : SAS créée en mai 2026, sans comptes publiés, détenue à 100 % par une holding du groupe de la plateforme. Ce véhicule paraît destiné à porter plusieurs actifs, chacun « cantonné » économiquement.
- Fiducie-sûreté n° 1 sur les titres de la holding : partagée entre tous les investisseurs des projets locatifs de la plateforme, au prorata des encours.
- Fiducie-sûreté n° 2 sur les titres du véhicule : produit de cession de cet actif affecté en priorité à ce projet ; réalisation sur les titres mutualisée en cas de défaut général.
- Pas d'hypothèque, mais absence de dette bancaire : aucun créancier senior identifié devant les investisseurs. La nature participative du prêt mérite vérification quant à son rang en cas de procédure collective.
- Gros travaux et revente anticipée soumis au vote des prêteurs ; marché secondaire annoncé « en cours de finalisation ».
Lisible avec réserves
🏪 Actif et localisation
Local d'angle en rez-de-chaussée d'un immeuble en brique, quartier Saint-Roch, à proximité d'une gare secondaire d'Amiens : clientèle de quartier et de passage, environnement résidentiel. Usage commercial alimentaire, réutilisable par d'autres enseignes de proximité. Copropriété : travaux de façade ou de toiture possibles. DPE, charges de copropriété et état technique non communiqués. Le niveau de loyer « 32 % sous la médiane du secteur » n'est pas sourcé.
🔎 Analyse locative : le point central
- La fiche présente le locataire comme une filiale d'un groupe de distribution coté. Or l'identifiant d'entreprise affiché pour l'exploitant correspond, au registre, à une SARL indépendante locale (capital 15 000 €, créée en 2011, 6 à 9 salariés, 4 magasins sous enseignes du groupe), vraisemblablement franchisée. Derniers chiffres publics (2021) : CA ≈ 385 k€ pour l'ensemble de la société, résultat légèrement négatif. Elle a fermé un autre magasin de la même enseigne en mars 2026.
- Le loyer ne pèserait que ≈ 5 % du CA du magasin (estimation de la plateforme), ce qui suppose ≈ 730 k€ de ventes annuelles sur ce seul point de vente : non vérifiable.
- « Exploité depuis 2001 » vise l'enseigne ; l'exploitant actuel n'est enregistré sur Amiens qu'à partir de juin 2021.
- Le groupe coté reste sous plan de sauvegarde : 1,4 Md€ de dette à rembourser en mars 2027, deux offres de restructuration reçues en juillet 2026, plan modifié visé fin 2026. Pour un franchisé, l'impact est indirect (approvisionnement, conditions commerciales, image de l'enseigne).
- Bail de 9 ans signé au 1er juillet 2026, ferme jusqu'en juin 2032 : protection utile, mais un bail ferme ne vaut que la solvabilité du preneur ; garanties locatives (dépôt, caution bancaire ou maison-mère) non mentionnées.
- Dépendance totale à un locataire unique.
🏷️ Scénario de revente
Le scénario central suppose : loyer indexé de 3 %/an (41 045 € en année 5) et revente sur une base de rendement de 7,4 %, soit ≈ 555 k€. Le prix d'achat correspond à 8,2 %. Le scénario qualifié de « stable » intègre donc une compression d'environ 0,8 point du taux de rendement à la revente, en plus de l'indexation. À taux d'entrée inchangé, la revente ressort vers 500 k€ : c'est le scénario « prudent » (≈ 91 % du capital). Le capital dépend ainsi fortement de la plus-value.
📉 Stress tests (capital rendu, avant frais de revente)
| Hypothèse | Loyer an 5 | Taux de revente | Prix | Capital rendu |
|---|---|---|---|---|
| Central (plateforme) | 41 045 | 7,4 % | ≈ 554 700 | 100 % |
| Taux d'entrée maintenu | 41 045 | 8,2 % | ≈ 500 500 | ≈ 91 % |
| Indexation 1,5 %/an + taux d'entrée | ≈ 38 760 | 8,2 % | ≈ 472 700 | ≈ 86 % |
| Marché dégradé | 41 045 | 9,0 % | ≈ 456 100 | ≈ 83 % |
| Départ du locataire, relocation −20 % après 12 mois de vacance | ≈ 32 800 | 8,5 % | ≈ 386 000 | ≈ 70 %, revenus suspendus 1 an |
Les loyers perçus compensent en partie ces écarts, mais une perte en capital apparaît dès que le marché n'offre pas de revalorisation. Frais de revente (≈ 3 à 5 %) non inclus.
✅ Points forts / ⚠️ Points d'attention
| Points forts | Points d'attention |
|---|---|
| Actif existant, loué, sans travaux ni dette bancaire Bail ferme jusqu'en 2032, au-delà de la revente visée Loyer modéré au m², usage alimentaire polyvalent Loyers et actif isolés en fiducie, compte dédié |
Locataire réel = petite SARL franchisée, non une filiale cotée 18,6 % de frais : actif = 81 % du capital au départ Remboursement intégral conditionné à une plus-value Fiducie de holding partagée entre projets Pourcentages affichés incohérents avec les montants |
🔎 Incohérences documentaires
- Adresse : fiche et présentation indiquent une adresse sur la rue principale ; le contrat de prêt et le registre de l'exploitant citent une autre adresse (place voisine). Immeuble d'angle probable, à confirmer.
- Locataire présenté comme filiale du groupe coté ; l'identifiant affiché est celui d'une SARL indépendante.
- Pourcentages de performance non cohérents avec les montants rapportés à la collecte.
- Métadonnées du dossier PDF reprenant le nom d'un autre projet (modèle réutilisé).
❓ Questions à se poser
Qui est juridiquement le preneur du bail et quelles garanties locatives a-t-il fournies ? Quelles sont ses comptes récents ? Le loyer est-il cohérent avec les références locales ? Quel est le détail des 102 k€ de frais ? Quel DPE et quelles charges de copropriété ? Quelle réserve de trésorerie ? Quel rang pour le prêt participatif ? Que se passe-t-il en cas de défaut d'un autre projet logé dans la même holding ? La revente est-elle réaliste sans compression de taux ?
⭐ Notation
| Qualité de l'actif | ⭐⭐⭐☆☆ | Structure juridique | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Localisation | ⭐⭐⭐☆☆ | Protection des investisseurs | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Marché locatif | ⭐⭐⭐☆☆ | Liquidité / sortie | ⭐⭐☆☆☆ |
| Locataire | ⭐⭐☆☆☆ | Scénario de revente | ⭐⭐☆☆☆ |
| Cohérence du prix | ⭐⭐⭐⭐☆ | Transparence documentaire | ⭐⭐☆☆☆ |
| Cohérence des loyers | ⭐⭐⭐☆☆ | Maîtrise du risque | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Charges / travaux | ⭐⭐⭐☆☆ |
🧩 Conclusion
Le projet propose de percevoir pendant cinq ans les loyers d'un petit commerce alimentaire existant, sans levier bancaire ni travaux, avec un bail ferme couvrant la durée visée. Ses paramètres clés sont toutefois plus fragiles que la présentation ne le laisse paraître : le preneur identifié est une petite société franchisée et non une filiale cotée, 18,6 % de la collecte part en frais, et le retour intégral du capital suppose une revente nettement au-dessus du prix d'achat. Les écarts documentaires (adresse, locataire, pourcentages) sont à éclaircir en priorité. Chacun est invité à compléter cette analyse et à vérifier l'adéquation avec son horizon, sa diversification et sa tolérance à l'illiquidité.
🔗 Sources
- Fiche projet, dossier investisseur, contrat de prêt et FICI (plateforme, consultés le 14/10/2026)
- Exploitant identifié sur la fiche : annuaire-entreprises.data.gouv.fr/entreprise/534656665
- Véhicule emprunteur : annuaire-entreprises.data.gouv.fr/entreprise/105467377
- Situation financière du groupe de distribution : abcbourse.com, 6 juillet 2026
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