⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette note est fournie à titre pédagogique pour illustrer la complexité d’une analyse de projet de crowdfunding immobilier. Elle peut comporter des erreurs ou omissions. Elle ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation. Faites vos propres vérifications et, si possible, faites-vous accompagner par un professionnel. L’investissement en crowdfunding comporte des risques de perte en capital et d’illiquidité.

La Riviera (06) — Analyse indépendante d’un projet de marchand de biens

1) Résumé exécutif (lecture rapide)

• Actif & localisation. Immeuble ancien en centre de Nice (secteur Masséna / rue Chauvain), 16 lots existants + création d’un 17ᵉ, rafraîchissement « léger » annoncé. Adresse : 6 rue Chauvain, 06000 Nice.

• Calendrier & phasage financier. Intérêts prévus à compter du 4 décembre 2025. Financement participatif « in fine » min. 6 mois / max. 22 mois. Un séquestre de 6 mois d’intérêts est prévu.

• Structure de coûts (hors fiscalité). Coût de revient 4 182 760 € (foncier 3,19 M€ / travaux 0,416 M€ / autres frais 0,577 M€). Revenus visés 5 445 721 € → marge brute cible 1 262 961 € (~23% du CA).

• Structure de financement. Dette plateforme 3,4 M€ (81%) + apport porteur 0,783 M€ (19%). Indicateurs annoncés : LTA 113%, LTC 81%, LTS 62%.

• Garanties. Hypothèque de 1er rang sur l’actif ; couverture annoncée de 88% du montant financé, puis 105% après un 1er décaissement net d’env. 2,867 M€ (les frais et le séquestre réduisent le cash initial).

• Commercialisation. Quelques offres/off-market et intérêt d’anciens occupants ; diffusion via des agences internationales et portails majeurs. Pré-commercialisation encore faible à la date des documents.

Alertes clés (à creuser)

1. Prix de sortie élevés vs médian de secteur — soutenables mais en tranche haute (cf. § Marché). Meilleurs Agents+2SeLoger+2

2. Hypothèque <100% à l’origine (88%) → exposition si incident très amont ; progression à 105% annoncée après 1er tirage.

3. Travaux « légers » et budget serré (≈0,42 M€ pour tout l’immeuble) → sensibilité aux aléas de chantier/finition.

4. Urbanisme/sécurité incendie. Un ravalement même « à l’identique » peut exiger DP à Nice selon contexte (secteur protégé, prescriptions locales) ; la suppression d’un escalier incendie suppose de respecter la réglementation sécurité. À confirmer avant travaux. Légifrance+3Ville de Nice+3Ville de Nice+3

2) Présentation synthétique du projet

• Objet. Acquisition, remise au goût du jour et revente à la découpe (16→17 lots). Ascenseur mentionné, potentiel d’un 18ᵉ lot en combles. Durée théorique des travaux : ~3 mois.

• Adresse & contexte. 6 rue Chauvain, à deux pas de la place Masséna et de la Promenade des Anglais (hyper-centre).

• Statut d’occupation. Anciens occupants nordiques encore présents dans certains logements (candidats acquéreurs potentiels). Risque calendaire si des libérations tardent.

3) Marché & positionnement prix (réalité terrain vs hypothèses)

• Prix visé moyen affiché dans les docs : ≈11 600 €/m² (fourchette « locale » mentionnée jusqu’à 14 755 €/m²).

• Points de repère externes (oct. 2025)

  • Place Masséna : médian env. 7 500–8 000 €/m², haut observé >12 000 €/m² (petites surfaces/état parfait). SeLoger+1

  • Rue Chauvain : médian ~6 5k €/m², fourchette ~3,5k–10k €/m². efficity+1

  • Carré d’Or élargi : moyennes ~6,9–8,0 k€/m² selon sources. Figaro Immobilier+1

Lecture. L’objectif ≈11,6 k€/m² place le produit dans la tranche haute (voire très haute) du marché. Possible sur des petites surfaces refaites à neuf, avec atouts (étage, ascenseur, charme, localisation « prime »), mais la moindre friction (étage faible, vues moyennes, copro, nuisances) peut contraindre à rabattre 10–15% pour fluidifier la vente. La stratégie d’agences premium est cohérente, à condition d’ajuster vite si le flux d’offres fermes n’est pas au rendez-vous.

4) Conditions financières & structure

• Coût de revient : 4 182 760 € (foncier 3,19 M€ / travaux ~0,416 M€ / autres frais ~0,577 M€). CA visé 5,446 M€ → marge brute 1,263 M€.

• Financement : plateforme 3,4 M€ (81%) + apport 0,783 M€ (19%). LTA 113% / LTC 81% / LTS 62% (annoncés).

• Frais côté emprunteur : 3,5% up-front (déduit), séquestre 6 mois d’intérêts, commission de succès en fin d’opération indexée au €/m² (≈4%→7% selon scénarios). Cela réduit le cash net et hausse le seuil de rentabilité du porteur.

• Trésorerie & décaissements. 1er tirage net évoqué ~2,867 M€ ; avec l’apport (0,783 M€), on couvre l’achat + frais initiaux ; les tirages suivants (≈0,533 M€ restants) suivent l’avancement/justificatifs, ce qui cadre le besoin de trésorerie chantier.

Lecture ratios.

• LTC 81% : dans la norme pour MB/renov’ urbaine.

• LTS 62% : marge de manœuvre correcte sur le désendettement à la revente.

• LTA 113% : la dette excède le prix d’acquisition stricto sensu ; le confort vient donc davantage de la dynamique de ventes et du suivi de tirage que d’un collatéral très sur-couvert au jour 1.

5) Travaux, technique & urbanisme

• Nature : rafraîchissement intérieur/extérieur, cuisine/peintures/sols/élec/PL ; enveloppe serrée (~415 k€ pour 17 lots → vigilance sur aléas et finitions). Durée visée ~3 mois (optimiste en hyper-centre occupé).

• Urbanisme : les docs indiquent « non requis » (ravalement à l’identique, retrait d’un escalier incendie). À vérifier : à Nice, une DP peut être exigée pour un ravalement, surtout en secteurs protégés et avec prescriptions architecturales ; la conformité sécurité incendie doit être documentée si un escalier est supprimé. Légifrance+4Ville de Nice+4Ville de Nice+4

6) Commercialisation & liquidité

• Signal marché actuel. Centre de Nice : médian 6,5–8,0 k€/m² selon micro-localisation ; haut de fourchette >10–12 k€/m² pour biens impeccables. Positionnement premium cohérent, mais exigeant. Meilleurs Agents+2efficity+2

• Go-to-market : agences internationales + portails ; premières offres mais peu de pré-commercialisation ferme à date. Plan B utile : ajustement de prix par tranches (lots moins différenciés d’abord), ou vente en bloc si besoin.

7) Garanties & protection des prêteurs

• Hypothèque 1er rang sur l’actif, sans concurrence de rang. Couverture annoncée : 88% au départ → 105% après 1er tirage. Prêt in fine, intérêts mensuels avec séquestre 6 mois. Clauses d’exigibilité en cas de manquement.

8) Stress tests (marge brute projet sous chocs)

Base : CA 5 445 721 € – Coût 4 182 760 € = Marge 1 262 961 €.

Choc “prix de vente”

• –5% CA → marge ≈ 991 k€

• –10% CA → marge ≈ 718 k€

• –15% CA → marge ≈ 446 k€

• –20% CA → marge ≈ 174 k€

• –23% CA → quasi-break-even (marge ≈ 10 k€)

Choc “coûts travaux/frais”

• +10% coûts → marge ≈ 845 k€

• +15% coûts → marge ≈ 636 k€

• +20% coûts → marge ≈ 426 k€

Chocs combinés

• –10% prix & +10% coûts → marge ≈ 300 k€

• –15% prix & +10% coûts → marge ≈ 28 k€ (quasi-nul)

• –15% prix & +15% coûts → marge négative (~–181 k€)

Lecture. Le projet encaisse un rabais de ~10–15% sur les prix ou un surcoût de ~15–20% en restant positif ; en double choc, la marge s’évapore vite. L’ajustement rapide des prix et un pilotage serré des travaux sont critiques.

9) Porteur & antécédents (sans citer de nom)

• Véhicule dédié créé en 2025, sans historique comptable public ; l’expérience revendiquée repose sur le binôme opérationnel, avec des opérations internationales mentionnées dans les documents (États-Unis, Serbie). Aucun historique identifié de levées antérieures en crowdfunding en France sous cette dénomination. À vérifier directement auprès du porteur (références, livrables, actes).

10) Notation par critères (★★★★★ = faible risque / très favorable)

• Emplacement hyper-centre (proximité Masséna) : ★★★★☆

• Profondeur de marché / liquidité des petites surfaces : ★★★☆☆

• Pertinence du prix de sortie (très haut de fourchette) : ★★☆☆☆

• Difficulté technique (travaux « légers ») : ★★★★☆

• Urbanisme / conformité (ravalement & escalier) : ★★★☆☆

• Structure financière (LTC/LTS) : ★★★★☆

• Garanties (hypothèque, séquestre) : ★★★★☆

• Pré-commercialisation à date : ★★☆☆☆

• Risque calendaire (durée 6–22 mois, occupants) : ★★★☆☆

• Qualité/antécédents démontrables du porteur (France, CF) : ★★☆☆☆

11) Points forts & points d’attention

Points forts

• Localisation prime (Masséna / mer / tram) avec clientèle internationale.

• Tickets de lots modestes → profondeur d’acheteurs potentiels.

• Sûreté réelle (1er rang), séquestre 6 mois ; LTS 62%.

Points d’attention (majeurs)

• Ambition prix très élevée vs médian local : exécution commerciale clé. Meilleurs Agents+1

• Budget travaux bas pour un immeuble entier ; risque de glissement qualité/délais.

• Urbanisme/sécurité à sécuriser (ravalement/DP, suppression d’escalier). Ville de Nice+1

• SPV récent sans bilan ; références françaises à documenter.

• Couverture hypothécaire <100% au départ (88%) → exposition early stage.

12) Due diligence pratique (check-list utile à l’investisseur)

• Justificatifs d’urbanisme : attestation de non-soumission ou DP déposée/acceptée + prescriptions (couleurs, façades). Ville de Nice+1

• Plan de libération des occupants + promesses/offres signées (si pré-ventes).

• Devis/contrats entreprises par lot (plafond d’aléas, pénalités de retard).

• Calendrier de tirages & tableau de trésorerie (après frais/séquestre).

• Justificatifs de références (livrables, photos livrées, actes notariés passés).

13) Conclusion (récapitulatif, sans avis d’investissement)

Projet bien placé géographiquement et bien structuré sur le papier (LTC/LTS, sûretés, séquestre). La thèse de création de valeur repose quasi exclusivement sur la capacité à vendre vite des petites surfaces à des prix très élevés pour le secteur. Avec un budget travaux contraint, la qualité d’exécution (finitions/commercialisation) est déterminante. Avant de vous positionner, renforcez vos vérifications (urbanisme, devis, preuves de demande/visites/offres fermes, références du porteur). Puis construisez votre propre scénario avec –10 à –15% de prix de vente et +10–15% de coûts pour apprécier votre niveau de confort.

Projet intéressant avec paiement mensuel des intérêts,  j'ai vérifié sur pappers, et oui la société à été créé spécialement pour cette opération. Dommage pas de preuves d'anciens projets réalisés avec succès sauf 2 à l'étranger , couverture hypothécaire basse j'aurais aimé minimum 120% ou fiducie sur un autre bien, sequestre oui mais uniquement sur 6 mois ! Pour finir prix de sortie un peu trop haut, risque de devoir baisser sa marge... Qu'en pensez vous ? 😉 

@ia-argent-salaire Intéressant ce pré-filtre de l'IA 😉 Serait il possible d'ajouter le "controle" via pappers afin de voir si la société n'a pas déja des casserolles comme des procédures collectives etc ? Merci d'avance 😉

@patrick Intéressant ce pré-filtre de l'IA Patrick 😉 Serait il possible d'ajouter le "contrôle" via pappers afin de voir si la société n'a pas déja des casserolles comme des procédures collectives etc ? Merci d'avance 😉

@james merci à toi pour ton retour. J'ai eu de bons retours sur ces pré analyses IA et du coup je vais en poster de manière régulière car semble intéresser lés membres 

Dans le prompt j'ai déjà intégré une demande d'analyse de l'entreprise et d'éventuels autres financement mais souvent une SPV est spécialement créé pour gérer le projet. Du coup voici ce que répond l'IA quand je demande à l'IA de remonter au dessus de la SPV.

À date, les registres publics français montrent une SPV récente, active, sans procédure collective publiée et sans historique de comptes, sans société-mère française au-dessus. 

Le niveau “maison-mère” se confond donc, en pratique, avec le niveau sponsor/personnes physiques ; sur Pappers, aucune autre société française évidente n’est rattachée avec certitude au dirigeant principal listé. À confirmer par extrait RBE et pièces remises par le porteur

. 

@patrick oui j'avais déja vérifié sur pappers et une société dédiée à bien été créée pour ce projet, l'ideal si c'est possible serait d'automatiser ton IA avec vérification d'office dans pappers dont l'acces est libre et gratuit ça serais top ! 😉 Un billet de ta part sur ce projet ?

@james si tu regardes les précédentes analyses, l'IA fait régulièrement des recherches sur plusieurs sites dont Pappers. Je vais voir faire évoluer le prompt pour essayer d'obtenir une recherche plus aboutie.

J'ai ajouté le projet à mon agenda mais  j'espère que les 3,4 M€ seront financés ce qui n'est pas toujours le cas sur des très gros montants 

@patrick Projet bien situé, avec situation premium, intérets mensuels, et projet qui devrais se boucler pas en 3 mois mais max 6mois pour moi 😉

J'habite Nice, à ce tarif il n'y a que les touristes étrangers qui achètent. A voir s'ils seront tous vendus sans décote ...

Bienvenu à toi @mushu sur le forum, et merci pour ton retour d'information. Tu investi sur plusieurs plateformes?

@patrick Juste sur la première brique.

@mushu Choix volontaire de ne pas diversifier sur d'autres plateformes / Thématiques ou c'est que tu débutes juste tes investissements?

Très intéressante l'analyse IA .. à conserver !
Je reste un peu frileux sur ce projet .... en fait à une autre époque j'y serais allé mais vu les prix de vente très haut et la SITUATION POLITIQUE actuelle j'ai besoin de plus de garanties.
Trop échaudé par plusieurs projets sur Homunity qui m'ont coûté un bras en raison des problèmes immobiliers d'il y a 2/3 ans !

@herve958 Oui je suis du même avis, nous devons etre exigeant et sélectif aujourd'hui plus qu'avant, et ce projet bien que "bling bling" au premier regard, quand on creuse on s'apercois que le prix de sortie est trop élevé, risque de dépassement dans le budget travaux, et surtout la LTA trop élevée et la couverture hypothécaire trop faible ! J'ajouterai aussi que l'apport du PDP est trop faible, celui ci ne se mouille pas assez ou alors n'est pas solide financièrement ce qui ne présage rien de bon ! L'historique du PDP se limite à deux opérations à l'étranger, et rien en france de vérifiable... étrange...le PDP cacherais t-il quelque chose ?  Projet risqué pour ma part !

Posté par: @herve958

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Très intéressante l'analyse IA .. à conserver !

Merci, au vu de l'accueil très positif par plusieurs d'entre vous, je pense l'intégrer régulièrement sur les projets en financement. Il faut bien évidement rester conscient que ce n'est pas une analyse réalisé par un professionnel mais cela peut permettre de voir certains points sous un autre angle et apporter un peu de pédagogie.

Ne pas hésiter si sur certains projets, je ne publie pas d'analyse IA, de me la demander. Je peux également sur les projets où je publie une analyse IA obtenir des compléments si certains points ne sont pas clair où si vous souhaitez approfondir un point en particulier.

Pour rappel, sur ce projet éligible au code cadeau (cashback de 1%), le code cadeau a changé. Ce n'est plus AS1 mais simplement AS