LPB La Première Brique - La Fournaise

Que vaut une hypothèque de 1er rang si les appartements sont sous vefa, l'hypothèque est sur le reste,  donc pas à hauteur du prêt 

Dans les dom-tom les délais sont pas leurs priorités,  la marge va fondre 

Ça sera sans moi

C'est sûr que de l'hypothèque sur un truc qui n'existe pas, c'est pas fou, il aurait fallu des hypothèques sur d'autres projets terminés. Bon je pense que je vais quand même investir 300€, c'est le 4è projet de suite à 10.5% chez LPB, ça sent la fin des projets à 12% avec le bonus 😥. Si à chaque fois je me dis je vais attendre le prochain projet, je ne vais plus investir 😅.

Opération de promotion + DROM = je passe mon tour.

Ceci dit, ses caractéristiques ne semblent pas mauvaises…

Quant aux taux, la PF a pratiqué des taux élevés pour attirer le pigeon; elle revient à qq chose de plus normal, en pleine hausse des taux ce qui peut paraître choquant il est vrai 😤😤😤

Ce sera sans moi également.

La marge de 12 % sur une durée cible de 12 mois est trop faible. Que se passera-t-il si le projet s'étend jusqu'à la durée maximale de 24 mois et que les aléas de 62.698 € HT (soit 5 % des travaux) sont dépassés ?

De plus, le prix de vente de 6.512 €/m² est supérieur de 1.349 €/m² à la fourchette haute du marché. Bien que je puisse comprendre certains arguments concernant l'emplacement, je trouve que cela devient trop risqué.

En conséquence, je ne vois pas de marge de manœuvre possible avec cette marge trop faible.

Posté par: @serge-b

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Quant aux taux, la PF a pratiqué des taux élevés pour attirer le pigeon; elle revient à qq chose de plus normal, en pleine hausse des taux ce qui peut paraître choquant il est vrai 😤😤😤

comme si LPB avait besoin "d'attirer le pigeon" ...

pour info, la plateforme a déjà publié des projets avec des taux à 9%

Bonjour à tous - 
j'ai lu vos commentaires mais pas un seul a parlé du grand besoin de logements à la Réunion - une bande de terre coincée entre la montagne et la mer - avec une population galopante (l'argent braguette aidant )
J'ai fait plusieurs projets chez moi à la Réunion avec Raizers et tous ont été remboursés bien avant la période donnée - 
par ailleurs, saint leu est une petite ville balnéaire très agréable car saint-gilles et la saline sont devenus bcp trop chères - 
https://www.ouest-lareunion.com/saint-leu

https://www.insee.fr/fr/statistiques/3627628

Juste pour vous éclairer et comme on dit, ce n'est pas une invitation à investir si vos connaissances du dossier ne ne vous encouragent pas 

@maryaeva,

Posté par: @maryaeva

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....j'ai lu vos commentaires mais pas un seul a parlé du grand besoin de logements à la Réunion....

Moi je veux bien penser au grand besoin de logements sur l'île, mais je ne vois pas le rapport avec un prix au m² prohibitif de 6.512 €/m² supérieur de 1.349 €/m² à la fourchette haute du marché et que malgré ça la marge ne soit que de 12%.

St Leu est en train de prendre le relais de St Gilles et de la Saline où les prix sont exhorbitants !!  et c'est peu que le dire - ce qu'il faut voir dans cette opération comme dans toute opération immo, c'est le LVT - 
notion utilisée dans le cadre de l’octroi d’un crédit immobilier. Le principe de la LTV consiste à rapporter le montant de l’emprunt au montant de l’actif financé. Ainsi, pour un actif valant 100 000 €, un crédit de 90 000 € permettra d’afficher une LTV de 90%. Évidemment, plus cette valeur est basse, plus l’emprunteur sera sécurisé sur la possibilité de se faire rembourser par une éventuelle mise en jeu de la garantie sur le bien ou par une revente de celui-ci sur le marché. La hausse des prix de l’immobilier permet d’améliorer le niveau général de ce ratio tandis qu’une baisse trop forte aura l’effet inverse. Il s’agit d’un très bon indicateur de risque pour les établissements prêteurs qui peuvent ainsi ajuster en temps réel leur stratégie en matière de financement d’opérations immobilières.

Le problème ici est de calculer la LTV sur quelque chose qui n'a pas encore pris de valeur vu que le projet n'est pas encore construit.

De plus il faut aussi prendre en compte 200.000€ qui vont s'ajouter Tranche 2 Club Deal, se qui porte l'emprunt LPB à 1.200.000€

Les frais calculés pour LPB se porte sur 12 mois, ils peuvent donc doubler si il y a prolongation des travaux de 12 mois supplémentaires.

Et je le répète, pour un projet d'envergure, dégager une marge de 12% avec un prix du m² hors de contrôle ne permet aucune marge de manoeuvre.

Mais ce n'est que mon avis.

Perso, je le sent pas du tout,  ça  sera sans moi

L’Hypothèque de 1er rang sur des appartements en vefa,  ça veut dire que la valeur de l'hypothèque est bien inférieure au prix total de l’immeuble 

Et en général j'évite les dom-tom , les délais sont jamais respectés et la marge va fondre comme neige au soleil 

@nicoo07

j’ai cessé depuis très longtemps de croire que les plateformes veulent « notre bien » 🤣🤣

En l’espece reconnaissons que ça ne paye pas le risque.

Pour ce qui est du taux, c'est vrai qu'il y a eu le Sel à 9%, mais c'est quand même rare que LPB descende en dessous de 10 (ma moyenne chez eux est à 11,28%). Et vu le montant à collecter ainsi que le peu d'enthousiasme pour ce projet, ceux qui vont y aller auront largement le temps de mettre le code bonus, donc il faut considérer que le taux est de 11,6%, ce qui n'est quand même pas trop mal.

Merci pour tous les éléments de réflexion fournis, notamment en ce qui concerne la crise des logements à la Réunion. Je suis aussi très partagée sur ce projet; l'emplacement est top et la précommercialisation montre que même si les prix sont très élevés, il y a de la demande; mais je suis d'accord que la marge est franchement riquiqui...

Il me restait 50 € sur mon portefeuille, je les ai mis sur ce projet avec le code, donc un taux intéressant, on verra comment ça se passe. Mais c'est vrai que contrairement à d'autres projets ça ne se bouscule pas pour investir. C'est vrai que les DOM TOM font peur à pas mal d'investisseurs.

420 000 financés en 35 mns, cela confirme la frilosite des investisseurs sur ce projet, demain il ne sera toujours pas clôturé,  trop d incertitudes pour ce type de projets, surtout en Dom Tom, les preteurs doivent se dire que c est un projet en défaut en puissance moi le premier

Je viens d'avoir l'information 

J'aime LPB pour les suivie. Bon j'ai pas participer à la Fournaise mais on moins les informations sont donner.

@dancla Donc du coup tu as investi ?

Perso je voulais mettre, mais au final,je pense qu'en un 1 an, c'était impossible à construire un bâtiment entier.

@salva non j'ai pas investit,  j'ai eu l'information par un collègue