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Début du sujet novembre 12, 2026 5:41 pm
Fiche projet
Lansard
sur HouseBase
Montant en financement300 000 €
Durée18 mois
Localisation7 Rue Louis Lavergne, 22600 Loudéac
📅 Jeudi 12/11/2026 à 12:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Ce Club deal porte sur l’acquisition et la revente à la découpe d’un ensemble immobilier de 705 m², situé en plein centre-ville de Loudéac (22), à proximité des commerces et services. L’actif se compose de deux bâtiments : un bâtiment qui sera revendu en l’état pour un usage de stockage, avec un potentiel d’aménagement des combles, ainsi qu’un second bâtiment qui sera transformé en cinq appartements et un local commercial.
Le financement de 300 000 €, complété par 30 000 € de fonds propres des associés, permettra l'acquisition du bien et intègre une enveloppe de travaux de 135 000 € destinée principalement à la rénovation des parties communes et à la viabilisation des futurs logements.
La stratégie repose sur une commercialisation différenciée des sept lots, confiée à une agence immobilière locale et relayée par des conseillers en gestion de patrimoine (CGP). Le local commercial et l’espace de stockage seront commercialisés séparément.
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
novembre 12, 2026 5:44 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
🏚️ Marchand de biens — découpe 📍 Petite ville, Centre-Bretagne 🔓 Aucune sûreté réelle ⏳ 18 à 24 mois
| Actif | Ancien hôtel-restaurant (705 m², 2 bâtiments) : 5 petits logements, 1 local commercial, 1 bâtiment de stockage |
| Collecte | 300 000 €, complétés par 30 000 € d'apport |
| Chiffre d'affaires visé | 405 000 € (7 lots) |
| Risque principal | Marge réelle très faible une fois le bilan corrigé, et investisseurs sans sûreté directe sur l'immeuble |
🧮 Bilan : une marge surévaluée
| Poste | 18 mois | 24 mois |
|---|---|---|
| Foncier + frais annexes | 193 440 € | 193 440 € |
| Travaux | 135 000 € | 135 000 € |
| Frais financiers | 58 950 € | 69 450 € |
| Coût total réel | 387 390 € | 397 890 € |
| Marge affichée | 47 610 € (13 %) | 37 110 € (10 %) |
| Marge recalculée | 17 610 € (4,3 %) | 7 110 € (1,8 %) |
❗ Incohérence majeure. Le bilan prévisionnel déduit l'apport de 30 000 € du prix de revient. Or un apport est une ressource, pas une économie de coût. Corrigée, la marge passe de 13 % à environ 4 %, et sous 2 % si l'opération dure 24 mois. Le matelas présenté comme « capacité d'absorption des aléas » est donc en grande partie fictif.
💰 Structure financière
- Prêt / coût hors frais financiers : ≈ 91 % ; le prêt représente 169 % du prix d'acquisition.
- Apport : 30 000 €, soit ≈ 9 % du coût. C'est faible pour une opération de transformation.
- « LTV 74 % » et « couverture 135 % » sont calculés sur le chiffre d'affaires espéré, sans expertise indépendante. Une fois les frais financiers inclus, les ventes couvrent la dette d'environ 113 % (18 mois) et 110 % (24 mois).
🏘️ Marché et prix de sortie
| Lot | Surface | Prix | €/m² |
|---|---|---|---|
| 5 logements (T1/T2, non finis) | 175 m² | 195 000 € | 1 114 |
| Local commercial | 141 m² | 120 000 € | 851 |
| Bâtiment de stockage | 362 m² | 90 000 € | 249 |
🔎 Le « 44 % sous le marché » compare des logements vendus sans aménagement intérieur à des prix de logements finis. Les appartements de la commune se négocient autour de 1 700 à 2 050 €/m² selon les sources. En ajoutant cuisine, salle d'eau, isolation et finitions, le coût pour l'acquéreur rejoint, voire dépasse, la moyenne du marché. Par ailleurs, 52 % du chiffre d'affaires repose sur deux lots non résidentiels au marché étroit.
Contexte local : environ 10 000 habitants, 10,8 % de logements vacants et des prix des appartements stables à légèrement baissiers sur un an. La demande locative existe (41,6 % de ménages d'une personne), mais la profondeur du marché investisseur reste limitée.
📜 Urbanisme et fiscalité
- Le changement de destination (hôtel → logements) n'est pas encore autorisé : déclaration préalable déposée, point stationnement du PLU « en cours de finalisation », validation attendue fin 2026, alors que l'acquisition est prévue en novembre 2026. L'existence de conditions suspensives n'est pas précisée.
- La commercialisation cible des investisseurs du dispositif « Denormandie ». Or celui-ci s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31/12/2027, et sa prolongation, votée en commission, n'est pas définitive. Les ventes étant prévues à partir de fin 2027, le calendrier est serré. L'éligibilité de la commune n'est pas démontrée dans le dossier.
🛡️ Structure et protection
- Les investisseurs souscrivent des obligations à rémunération indexée émises par une société du groupe de la plateforme (capital de 37 000 €). Celle-ci finance ensuite la société opératrice en obligations convertibles en actions.
- Aucune hypothèque, caution ni fiducie n'est mentionnée. En cas de défaut, la conversion en actions donne une position d'actionnaire, subordonnée aux autres créanciers.
- La plateforme indique ne pas relever du statut de prestataire agréé (PSFP) : le cadre de protection européen du crowdfunding ne s'applique donc pas.
- Porteur : un particulier marchand de biens depuis 2022, avec deux opérations menées à terme. Aucun compte de la société opératrice n'est fourni.
🌪️ Stress tests (bilan corrigé)
| Scénario | Marge | Ventes / dette + frais fin. |
|---|---|---|
| Base 18 mois | +17,6 k€ (4,3 %) | 113 % |
| Base 24 mois | +7,1 k€ (1,8 %) | 110 % |
| Prix –10 % (18 mois) | –22,9 k€ | 102 % |
| Prix –15 % (18 mois) | –43,1 k€ | 96 % |
| Travaux +20 % (18 mois) | –9,4 k€ | 113 %* |
| Prix –10 % + travaux +20 % + 24 mois | –60,4 k€ | 99 %* |
*Seulement si le surcoût est financé hors collecte : aucun budget d'aléas n'est prévu. Le point mort de l'opération est atteint dès une baisse des prix de 2 à 4 %. Le capital des prêteurs est exposé au-delà d'environ 9 à 11 % de baisse.
📝 Autres points à vérifier
- Devis de travaux (raccordement à l'assainissement collectif, individualisation des réseaux) et absence d'aléas budgétés.
- Diagnostics (amiante, plomb, DPE) d'un ancien établissement recevant du public.
- Mandat de l'agence, rémunération des conseillers en gestion de patrimoine, offre de travaux « clé en main ».
- Horizon : « juin 2028 » sur la fiche, contre 18 à 24 mois (décembre 2028) dans le dossier.
⭐ Grille d'évaluation
| Marché | ⭐⭐☆☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐☆☆☆ |
| Marge | ⭐☆☆☆☆ |
| Financement | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Commercialisation | ⭐⭐☆☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐☆☆☆ |
| Solidité financière | ⭐☆☆☆☆ |
| Garanties | ⭐☆☆☆☆ |
| Calendrier | ⭐⭐☆☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
🧾 Conclusion
Éléments favorables : prix d'acquisition bas, emplacement de centre-ville, ticket global modeste et périmètre de travaux limité. Risques : marge réelle d'environ 4 % (contre 13 % affichés), financement couvrant plus de 90 % du coût, absence de sûreté réelle, autorisation d'urbanisme non obtenue, et commercialisation dépendante d'un avantage fiscal dont l'échéance est proche. À vérifier en priorité : bilan corrigé, conditions suspensives, statut juridique des obligations et éligibilité fiscale de la commune. Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse.
🔗 Sources
- Prix au m² — centre-ville de la commune (2026)
- Prix DVF des appartements de la commune (2026)
- Évolution des prix locaux
- Échéance actuelle du dispositif fiscal (31/12/2027)
- Prolongation envisagée, non définitive (PLF 2027)
- Simulateur officiel d'éligibilité des communes
- Documentation de la plateforme sur son statut réglementaire
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