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Début du sujet octobre 20, 2026 7:18 pm
Fiche projet
Place Foch
sur Clubfunding
Montant en financement220 000 €
Durée6 mois
Localisation14 Place Maréchal Foch, 69630 Chaponost
📅 Mercredi 21/10/2026 à 17:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Ce projet concerne une opportunité d’investissement immobilier située au 14 Place Maréchal Foch à Chaponost, à 5 minutes de la gare et 30 minutes de Lyon. L’opération vise l’acquisition pour 230 000 € (1 769 €/m²) d’une maison en R+2 d’une surface habitable de 130 m², placé au cœur des commerces.
Le projet repose sur une stratégie de valorisation s'appuyant sur un budget travaux de 75 000 € TTC, incluant l’aménagement des combles. L’actif sera découpé puis revendu en trois lots : un local commercial en rez-de-chaussée, un premier duplex aux niveaux RDC/R+1 et un second duplex aux niveaux R+1/R+2.
La commercialisation est entamée. Les lots 1 et 2 font l’objet d’une promesse de vente signée le 30 juin 2026 pour accueillir un commerce. Seul le lot 3, un duplex de 55,87 m², reste à vendre avec une estimation affichant une décote d’environ 25 % par rapport au marché local. Avec un chiffre d'affaires cible de 425 000 €, l’opération vise une marge de 17 %. Sur le plan juridique, la déclaration préalable a été obtenue et purgée de tout recours, sans condition suspensive de prêt.
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Les garanties
- Cautionnement personnel et solidaire notarié
- Hypothèque de premier rang
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
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octobre 20, 2026 7:34 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
Marchand de biens · découpe 3 lots · 130 m² 62 % du CA sous promesse Calendrier serré
Achat d'une maison ancienne en R+2 au centre de Chaponost (69), travaux lourds (désamiantage, toiture, planchers, menuiseries, mise en copropriété), puis revente en trois lots livrés en plateaux bruts (DPE E inchangé). Le remboursement de l'emprunt obligataire repose d'abord sur la vente des lots 1 et 2, déjà sous promesse.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix d'achat | 230 k€ (≈ 1 770 €/m²) |
| Travaux | 75 k€ TTC (≈ 576 €/m²) |
| Coût de revient | 352,3 k€ |
| Chiffre d'affaires visé | 425 k€ (≈ 2 950 €/m²) |
| Marge prévisionnelle | 72,7 k€ (17 % du CA) |
| Émission obligataire | min 210 · cible 220 · max 230 k€ |
| LTPP / LTC / LTV | 64 % / 68 % / 54 % |
| Durée | 6 mois + 3 mois prorogeables |
📍 Marché et prix de sortie
- Références publiques : ≈ 4 530 €/m² pour les appartements et ≈ 4 370 €/m² pour les maisons de la commune (juillet 2026). Les ventes DVF de bâti ancien du centre s'étalent d'environ 1 700 à 4 300 €/m² selon l'état.
- Le prix d'achat (≈ 1 770 €/m²) est cohérent avec un bâti ancien à restructurer.
- La revente à ≈ 2 950 €/m² en plateau brut représente une décote d'environ 35 % sur la moyenne des appartements : hypothèse plutôt prudente, à condition que le coût de finition pour l'acquéreur reste dans une fourchette de 800 à 1 200 €/m².
- Lot 3 (duplex de 55,87 m², seul lot à vendre) : deux avis de valeur entre 160 et 170 k€.
🤝 Commercialisation
- Lots 1 et 2 sous promesse (≈ 260 k€) signée le 30 juin 2026, soit ≈ 113 % de l'émission maximale.
- Acquéreur unique : une SCI familiale en cours de constitution, avec un projet de commerce au rez-de-chaussée exploité par l'une des associées. Les conditions suspensives de cette promesse (financement de l'acquéreur notamment) ne sont pas communiquées.
- La vente suppose au préalable la création de la copropriété (règlement, état descriptif de division, géomètre).
🔐 Garanties
- Hypothèque de 1er rang sur l'actif (120 % du montant levé selon la fiche ; « montant émis et accessoires » selon la FICI).
- Cautionnements personnels et solidaires notariés des deux associés.
- Séquestre de 4 mois de coupons + réserve de 2 mois ; séquestre travaux de 75 k€ débloqué sur factures.
- Remboursement anticipé obligatoire sur le produit de vente ; aucun financement bancaire, donc pas de créancier prioritaire.
👥 Porteur de projet
- Société créée en 2021, détenue à parts égales par deux associés, avec une expérience juridique et de transaction immobilière.
- Cinq opérations annoncées, autofinancées, avec une marge brute moyenne de 29 %. Les trois détaillées ont duré 12 à 24 mois, contre 6 à 9 mois visés ici.
- Comptes 2025 : produits d'exploitation 531 k€, résultat net 136 k€, capitaux propres 290 k€, trésorerie 61 k€, stocks 318 k€. Exercice 2024 en perte (–69 k€).
- L'apport requis (126 à 135 k€) dépasse la trésorerie de fin 2025 : il dépend donc de ventes intervenues depuis.
🧩 Incohérences documentaires
- Fonds propres : 126,6 k€ (dossier) contre 135,1 k€ (FICI). L'apport est présenté comme « 35 % du prix d'acquisition » alors qu'il représente 35 % du coût de revient.
- Chiffre d'affaires 2025 : 660 k€ (fiche d'identité) contre 531 k€ de produits d'exploitation (soldes de gestion).
- Prix d'acquisition au bilan 240,9 k€ contre 239,7 k€ (prix + frais) dans le tableau emplois-ressources.
- Calendrier : purge de la déclaration préalable au 12/10, acquisition le 26/10 et échéance de la promesse au 30/10, alors que la collecte ouvre le 21/10 (date limite 9/11, prolongeable au 30/11).
📉 Stress tests (calculs indicatifs)
| Scénario | Marge résiduelle | % CA |
|---|---|---|
| Base | 72,7 k€ | 17,1 % |
| Lot 3 –15 % | ≈ 48 k€ | 11,9 % |
| CA global –10 % | ≈ 30 k€ | 7,9 % |
| Travaux +20 % | ≈ 58 k€ | 13,6 % |
| CA –10 % + travaux +20 % | ≈ 15 k€ | 4,0 % |
| Promesse caduque + revente globale –25 % | ≈ –33 k€ | négatif |
💡 Même avec une marge négative, l'émission maximale (capital + coupons sur 9 mois ≈ 250 k€) resterait théoriquement couverte tant que la revente totale dépasse ≈ 250 k€, soit une baisse d'environ 41 %, hors frais de réalisation de la sûreté.
🔎 Autres points à vérifier
- Conditions suspensives et date de réitération de la promesse sur les lots 1 et 2.
- Conformité du changement d'usage du rez-de-chaussée en commerce (urbanisme, règlement de copropriété).
- Planning réel des travaux structurels (amiante, toiture) au regard d'une sortie visée fin janvier 2027.
- DPE E maintenu sur les lots d'habitation : contrainte à terme pour une clientèle d'investisseurs locatifs.
⭐ Grille d'évaluation
| Critère | Note |
|---|---|
| Marché | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Financement | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Commercialisation | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Porteur | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Solidité financière | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Calendrier | ⭐⭐☆☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐⭐☆☆ |
🧾 Conclusion
Opération à faible levier, avec un prix de sortie prudent, une pré-commercialisation couvrant l'émission et un ensemble de sûretés complet. Les principales fragilités tiennent au calendrier, très court au regard des travaux et de l'historique du porteur, à la dépendance à un acquéreur unique encore en cours de constitution, et à plusieurs écarts de chiffres entre les documents. Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse, en particulier sur la promesse de vente et le planning de travaux.
📚 Sources
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