Notifications
Retirer tout
Projets Crowdfunding en financement
2
Publications
2
Utilisateurs
0
Reactions
5
Vu
Début du sujet novembre 10, 2026 8:35 am
Fiche projet
Les Terrains de la Porte Neuve — Feucherolles
sur Bricks.co
Montant en financement397 000 €
Durée18 mois
LocalisationRue de la Porte Neuve, 78810 Feucherolles
📅 Jeudi 12/11/2026 à 12:30
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Acquisition et division d’un terrain cadastré de 1 886 m², rue de la Porte Neuve, en quatre lots destinés à l’habitation. L’emprunteur revend les terrains sans construire les maisons ; la viabilisation et les futurs permis de construire sont à la charge des acquéreurs.
L’opération ne comprend ni construction de maisons ni viabilisation par l’emprunteur. Les futurs acquéreurs prennent en charge la viabilisation de leur terrain et les demandes de permis de construire de leurs maisons. La décision de non-opposition du 29 janvier 2026 concerne la division foncière et ne vaut pas autorisation de construire ces maisons.
Le plan de division de novembre 2025 indique des surfaces provisoires de 473 m², 460 m², 545 m² et 427 m², soit 1 905 m² indicatifs. Ces surfaces de plan sont distinctes des 1 886 m² cadastraux ; les limites et les surfaces de cession doivent être confirmées par le bornage définitif.
Le remboursement du capital repose sur la vente des quatre terrains. Aucun lot n’est précommercialisé à ce stade.
L’autorisation de division comporte des prescriptions techniques et a fait l’objet d’un recours gracieux en mars 2026. Sa purge a été annoncée au comité du 20 octobre 2026 ; l’attestation de la mairie doit être jointe au dossier notarial. Les projets doivent également tenir compte de la servitude de canalisation, des accès, de la défense incendie et des solutions d’assainissement individuel et de gestion des eaux pluviales.
Les parcelles AI 6 et AI 7 sont classées en zone UR2 du plan local d’urbanisme. La rue ne dispose pas de réseaux collectifs d’assainissement et d’eaux pluviales : les futurs acquéreurs doivent prévoir des solutions d’assainissement individuel et de gestion des eaux pluviales à la parcelle, soumises aux études et validations requises.
Une servitude ancienne de canalisation d’eau concerne une partie du foncier. Son emprise et ses restrictions relatives aux constructions, aux terrassements et à certaines plantations doivent être intégrées à la définition des projets et des surfaces constructibles des lots concernés.
Quelle note donnes-tu à ce projet ?
Note moyenne :
Les garanties
- Hypothèque rang 1
- Caution personnelle et solidaire
- Apport en fonds propres
- Vue sur le compte bancaire dédié
- Réserve d’intérêts
Évaluez les plateformes avec la communauté
Partagez votre expérience maintenant. Votre avis sera ajouté à la base communautaire après création de votre compte gratuit.
As-tu déjà investi sur ?
8 652 évaluations 
Partagez votre expérience
Ressources utiles
Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
novembre 10, 2026 8:44 am
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
Opération foncière pure : acquisition d'un terrain de 1 886 m² (zone UR2), division en 4 lots à bâtir puis revente non viabilisés, sans construction. Remboursement in fine conditionné à la vente des lots, aucun n'étant précommercialisé.
🏷️ Marchand de biens foncier ⏱️ 18 mois (+6 max) 🔐 Hypothèque 1er rang à constituer 📭 Précommercialisation 0 % 👤 1er projet du porteur
📊 Indicateurs clés
| Indicateur | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Acquisition + notaire | 371 000 € (≈ 197 €/m²) | Acte d'achat non encore réitéré |
| Ventes prévues | 1 050 000 € (≈ 262 500 €/lot, ≈ 551 €/m²) | Prix indicatifs, hors honoraires de vente |
| Collecte / ventes prévues | 37,8 % | ✅ Confortable sur le papier |
| Collecte / prix d'acquisition | ≈ 110 % | ⚠️ Dette supérieure à la valeur d'achat du foncier |
| Dette / financement initial (LTC) | 88,8 % | ⚠️ Effet de levier élevé |
| Apport | 50 000 € initial ; 70 074 € prévus à 18 mois | Versement non encore constaté |
| Frais initiaux et garantie | 35 333 € (≈ 8,9 % de la collecte) | Prélevés sur la collecte |
| Résultat prévisionnel avant impôt (18 mois) | 582 926 € | Hors honoraires, géomètre, TVA éventuelle |
📍 Marché local
- Commune résidentielle aisée des Yvelines ; maisons ≈ 4 650–4 900 €/m² (DVF), environ 23 ventes/an seulement : marché profond en valeur, étroit en volume.
- Terrains affichés : 500 m² viabilisé à 295 000 € (590 €/m²), 600 m² à 275 000 €, 742 à 821 m² entre 367 000 et 425 000 € (≈ 495–518 €/m²). Une annonce pour un lot de 545 m² issu d'un ensemble de « 4 terrains à bâtir » apparaît à 270 000 € (≈ 495 €/m²) et pourrait correspondre à l'opération (non confirmé).
- ➡️ Prix de sortie situés dans le haut de la fourchette des prix affichés (prix d'annonce ≠ prix signés), pour des lots non viabilisés, en assainissement individuel, partiellement grevés d'une servitude. Hypothèse ambitieuse mais pas hors marché.
🏗️ Urbanisme et technique
- Non-opposition à la division du 29/01/2026, recours gracieux en mars 2026 ; la purge est annoncée, l'attestation de la mairie n'est pas au dossier.
- Pas de réseaux collectifs d'eaux usées et pluviales ; servitude de canalisation d'emprise à préciser ; accès et défense incendie à intégrer : contraintes qui pèsent sur l'attractivité et le prix des lots.
- Bornage définitif à réaliser (1 905 m² au plan contre 1 886 m² cadastraux).
🔐 Financement et garanties
- La « couverture » de 264 % repose sur les prix de vente futurs, pas sur une expertise ; la note le reconnaît. Valeur d'acquisition du gage : 360 000 €, inférieure au principal.
- Deux cautions personnelles plafonnées à 476 400 € chacune, sans information sur la solvabilité des garants.
- Réserve d'intérêts : 12 mois sur 18 ; les 6 derniers mois reposent sur un apport complémentaire d'environ 20 000 € non sécurisé.
- Aucune clause visible imposant un remboursement partiel à chaque vente de lot (prix de mainlevée) : à clarifier.
👤 Porteur (recherches indépendantes)
- Société créée en 2019, renommée et recapitalisée (200 000 €) en 2024 ; groupe orienté maîtrise d'œuvre d'exécution et aménagement intérieur. Aucun historique de lotissement identifié publiquement ; premier projet sur la plateforme.
- Derniers chiffres publics (2023) : CA ≈ 69 500 €, résultat ≈ –41 200 €, ratio de capitalisation négatif. Mandat du commissaire aux comptes non renouvelé en 2025.
- Contentieux commercial engagé en 2024 par un marchand de biens contre la société et deux entités liées ; arrêt d'appel de mars 2026 confirmant la décision de première instance (sens et enjeu non vérifiés).
🔎 Incohérences documentaires
- La fiche d'information indique qu'aucun compte n'a été fourni pour 2023 à 2025, alors que des comptes 2023 et 2024 sont déposés au greffe.
- La note place la séquence opérationnelle dans une « durée contractuelle de 12 mois », le prêt est de 18 mois.
- La note évoque une « émission obligataire » ; le contrat est un prêt simple.
- Budget travaux et viabilisation à 0 €, alors que la note cite accès, réseaux et « interventions de viabilisation prévues ».
- Honoraires de commercialisation, géomètre et fiscalité indirecte (TVA sur marge éventuelle) non chiffrés.
📉 Stress tests
| Scénario | Ventes | Résultat* | Ventes / collecte |
|---|---|---|---|
| Base 18 mois | 1 050 000 € | 582 926 € | 264 % |
| Prix –15 % | 892 500 € | 425 426 € | 225 % |
| Prix –30 % | 735 000 € | 267 926 € | 185 % |
| Prix –30 % + 24 mois | 735 000 € | 247 679 € | 185 % |
| Prix –45 % + 24 mois | 577 500 € | 90 179 € | 145 % |
| Point mort (18 mois) | ≈ 467 000 € (–55 %) | 0 € | 118 % |
* Avant impôt, hors honoraires de vente, géomètre et TVA éventuelle. Le risque principal n'est pas le prix mais le rythme des ventes : sans cession à l'échéance, le remboursement dépendrait de la prorogation, des cautions et de la réalisation d'un gage acheté 360 000 €.
⭐ Grille d'évaluation
| Critère | Note |
|---|---|
| Marché | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Financement | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux / technique | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Commercialisation | ⭐⭐☆☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐☆☆☆ |
| Solidité financière | ⭐☆☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Calendrier | ⭐⭐☆☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
📌 Autres points à vérifier
- Identité du vendeur du terrain et absence de lien avec le porteur ; date de réitération de l'acte.
- Attestation de non-recours et de non-retrait ; tracé exact de la servitude.
- Avis de valeur indépendant et plan de commercialisation (mandats, calendrier par lot).
- Comptes 2024 et 2025, nature de la recapitalisation 2024, objet et issue du contentieux.
🧾 Conclusion
Le dossier combine un sous-jacent simple (foncier sans construction) et une marge théorique élevée avec plusieurs fragilités : dette supérieure au prix d'achat du terrain, absence de précommercialisation, marché local peu liquide, porteur sans historique documenté et dont la situation financière publique est fragile, et incohérences entre documents. Les points ci-dessus méritent d'être approfondis par chaque investisseur au regard de sa propre analyse et de sa tolérance au risque.
🔗 Sources
- Annonces de terrains à Feucherolles (etreproprio.com)
- Terrain 821 m² (explorimmoneuf.com)
- Données DVF et volume de ventes (habity.fr)
- Prix DVF Feucherolles (immovrai.com)
- Prix au m² Feucherolles (pap.fr)
- Registres légaux et bases jurisprudentielles publiques : societe.com, pappers.fr
- Documents de l'offre : note d'opération, fiche d'informations clés, contrat de prêt, procès-verbal de décision.
Évaluez les plateformes avec la communauté
Partagez votre expérience maintenant. Votre avis sera ajouté à la base communautaire après création de votre compte gratuit.
As-tu déjà investi sur ?
8 652 évaluations
Partagez votre expérience
Allez à Connexion ou Inscription to reply to this topic.
