⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement

Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.

🧭 Synthèse

Marchand de biens : achat d'un immeuble de six petits appartements (29 à 37 m²) à Dieppe, travaux légers, revente séparée. L'équation repose sur un doublement du prix au m² entre l'achat et la revente, avec un budget travaux très réduit et sans valorisation indépendante.

🏘️ Marché et prix de sortie

• La revente visée (2 075 €/m²) reste sous la moyenne communale des appartements (environ 2 180 €/m²), mais dépasse de 12,6 % la moyenne historique des ventes de la rue (1 843 €/m², 55 ventes). Une estimation ponctuelle d'un 2 pièces dans cette rue ressort à 1 414 €/m².
• Tendance divergente selon les sources : de stable à +6 % sur un an au niveau communal, baisse récente dans un quartier voisin.
• Démographie en recul (−0,6 %/an entre 2016 et 2022) et vacance élevée (12 à 14 %). Une forte part de locataires soutient toutefois la demande investisseur sur les petites surfaces.
• Six revendeurs potentiels à trouver : la profondeur de marché sur des lots d'environ 67 000 € reste à démontrer. Les classes DPE des six lots ne sont pas communiquées, alors que les logements F seront exclus de la location en 2028.

💶 Financement et garanties

Points clés : hypothèque de premier rang (principal + 20 % d'accessoires), caution personnelle du dirigeant (patrimoine non documenté), comptes courants bloqués et subordonnés, séquestre travaux, suivi bancaire. La couverture affichée à plus de 200 % se calcule sur le prix de revente espéré : rapportée au prix d'achat, elle ressort à 98 %. Le contrat prévoit un seuil de 120 % sur une valeur de réalisation documentée, sans qu'aucune expertise figure au dossier.

🏢 Porteur

• Société créée en 2020, sans procédure collective ni contentieux signalés au registre public consulté. Siège transféré en 2026 vers une adresse de domiciliation éloignée de son activité.
• Dernier exercice communiqué (clos fin 2024) : chiffre d'affaires de 1,45 M€, résultat de 70 034 €, capitaux propres de 71 028 € (11,1 % du bilan), trésorerie de 5 949 €, dettes de 569 854 €.
• Comptes clos fin 2025 non fournis. Comptes présentés sans mission d'assurance. Capital social de 50 €. Une créance de 149 790 € sur une holding liée pèse 23 % du bilan.
• Une seconde opération de 83 000 € du même porteur figure sur la même plateforme : 276 000 € cumulés, soit 3,9 fois les derniers capitaux propres connus. Aucun historique de remboursement n'est documenté.

🔎 Incohérences documentaires

• Présentation du porteur : la fiche décrit une autre opération (quatre logements, autre adresse).
• Hypothèque : les documents signés mentionnent un bien « situé au dep », adresse incomplète.
• Prix de marché : note maximale au scoring interne, alors que la note d'opération reconnaît l'absence de référence indépendante.
• Division : contrat et fiche d'informations évoquent une revente « après division », la fiche parle de six appartements existants. Ni autorisation, ni règlement de copropriété, ni coût de division ne sont présentés. Un régime d'autorisation peut exister selon les zones.
• Surfaces : 194, 194,68 et 195 m² selon les documents, sans mesurage légal.

🧪 Stress tests (calculs IA)

Le point mort correspond à une baisse de 38,3 % du prix présenté. En revanche, une vente forcée de l'immeuble en bloc à 15 % sous le prix d'achat (161 500 €) ne couvrirait que 84 % du capital prêté, avant frais de procédure.

⭐ Notation

📋 Autres points à vérifier

Descriptif et devis des travaux, état d'occupation, classes DPE, grille de prix par lot, montant des deux offres d'achat et de la réservation, compromis d'acquisition, frais de commercialisation, fiscalité de l'opération, modalités de mainlevée lot par lot et part du prix affectée au remboursement, patrimoine de la caution, origine des apports. La durée peut passer de 16 à 22 mois sans nouveau vote des prêteurs.

🧾 Conclusion

Facteurs favorables : marge théorique large, hypothèque de premier rang, blocage des comptes courants, deux offres d'achat. Risques : prêt supérieur au prix d'achat, absence de réserve, valeur de sortie non expertisée, budget travaux très faible, situation financière récente inconnue. À vérifier en priorité : la réalité de la division, l'état des logements et les prix réellement obtenus. Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse.

🔗 Sources

• Ventes par rue (solvimo.com)
• Prix communaux (squarehabitat.fr)
• Tendance des prix (realadvisor.fr)
• Évolution d'un quartier (efficity.com)
• Estimation ponctuelle (lapporteurdimmo.com)
• Population (insee.fr)
• Vacance et statut d'occupation (villesavivre.fr)
• Calendrier DPE (service-public.gouv.fr)
• Autorisation de division (ffbatiment.fr)
• Registre d'entreprises, consulté le 09/11/2026 (pappers.fr)