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Début du sujet novembre 7, 2026 7:50 am
Fiche projet
Division Louis Vitet Dieppe
sur Bricks.co
Montant en financement83 000 €
Durée12 mois
Localisation29 place Louis Vitet, 76200 Dieppe
📅 Lundi 09/11/2026 à 12:30
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
L’opération porte sur la division, la rénovation et la revente de quatre appartements indépendants. Aucun logement n’est prévendu à la date de référence.
L’opération porte sur le 29 place Louis Vitet, 76200 Dieppe, parcelle AB 95. La surface totale retenue est de 106,2 m² pour quatre logements destinés à être rénovés puis revendus séparément.
Une enveloppe de 20 K€ sera placée sur un compte dédié aux travaux, avec un déblocage exclusivement réalisé sur présentation de factures à venir.
La réalisation du programme et le calendrier de sortie dépendent notamment de la situation locative, de l’exécution des travaux, des formalités de division et du traitement de la procédure de mise en sécurité. Les recettes de revente et la marge restent prévisionnelles.
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Note moyenne :
Les garanties
- Hypothèque rang 1
- Caution personnelle et solidaire
- Séquestre de fonds
- Apport en fonds propres
- Vue sur le compte bancaire principal
- Engagement de réalisation de travaux
- Limitation de nouvel endettement
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
novembre 7, 2026 8:02 am
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d’illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l’intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
Opération de marchand de biens : achat d’un petit immeuble ancien de 106,2 m² (4 logements de 25 à 27 m²) en centre historique de Dieppe (76), rénovation, division en copropriété puis revente à la découpe. Prêt in fine de 83 000 € sur 12 mois (option de prorogation de 6 mois). L’immeuble fait l’objet d’une procédure de mise en sécurité, de désordres structurels documentés, d’amiante, d’anomalies électriques, d’un logement classé F et d’occupants avec impayés. Aucune prévente.
| Indicateur | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Prix d’achat | 60 000 € (≈ 565 €/m²) | Très forte décote, cohérente avec un bien dégradé |
| Travaux budgétés | 20 000 € (≈ 188 €/m²) | 🔴 très faible |
| Revente visée | 177 933 € (≈ 1 675 €/m²) | Sous les moyennes locales, si rénovation complète |
| Coût complet (12 mois) | 98 525 € | Marge prévisionnelle 79 408 € (80,6 %) |
| Apport | 16 000 € (16,2 %) | Préalable au décaissement |
| LTV (prêt / prix d’achat) | 138 % | 🔴 levier élevé |
| Couverture hypothécaire | 72,3 % | Valeur actuelle < capital prêté |
🏙️ Marché et prix de sortie
Les références en ligne situent les appartements du centre-ville de Dieppe autour de 2 300 à 2 450 €/m², avec une fourchette basse proche de 1 400–1 800 €/m². Le prix de sortie retenu (~44 500 € par studio) apparaît donc prudent pour des lots réellement rénovés. Les loyers de studios (≈ 380–520 €/mois) rendent ces lots lisibles pour une clientèle d’investisseurs, mais la profondeur de ce marché pour quatre studios identiques vendus simultanément reste à démontrer. Le classement F d’un lot devra être corrigé : un logement F ne pourra plus être proposé à la location en 2028.
🛠️ Travaux : le point critique
La fiche annonce une « rénovation complète » d’un immeuble présentant des désordres structurels, de l’amiante, des anomalies électriques et un DPE F, pour 20 000 € au total, soit environ 5 000 € par logement. Ce ratio paraît difficilement compatible avec une remise en état complète, la levée d’un arrêté de mise en sécurité et l’amélioration énergétique. Aucun devis, rapport structurel ni diagnostic détaillé n’est publié. Tout dépassement devra être financé par le porteur, dont la trésorerie à la dernière clôture publiée était faible.
⚖️ Administratif, occupation et calendrier
- Mise en sécurité : les travaux prescrits doivent être réalisés puis constatés avant mainlevée ; un immeuble sous arrêté ne peut en principe être ni loué ni occupé. Le contenu exact de l’arrêté n’est pas communiqué.
- Occupants et impayés : une libération contentieuse peut prendre plusieurs mois ; la trêve hivernale court jusqu’à fin mars 2027.
- Division : état descriptif, règlement de copropriété, éventuelles contraintes patrimoniales du centre historique.
- Le calendrier opérationnel de 6 mois paraît ambitieux au regard de ces étapes ; la marge de sécurité repose sur les 12 mois contractuels + 6 mois d’option.
🏢 Porteur et solidité financière
Société unipersonnelle créée en 2020, sans salarié, siège récemment transféré vers une adresse de domiciliation parisienne. Activité réelle de marchand de biens : 1,45 M€ de chiffre d’affaires et 70 k€ de résultat sur l’exercice clos fin 2024, mais capitaux propres de 71 k€ (11 % du bilan), trésorerie de 5,9 k€ à la clôture, stock de 485 k€ et 389 k€ d’« autres dettes » rattachées à des immeubles. Comptes 2025 non fournis. Aucune procédure collective ni contentieux recensé dans les registres consultés. Premier dossier sur la plateforme : aucun historique de remboursement vérifiable.
🔐 Garanties
Hypothèque de 1er rang (99 600 € accessoires inclus), caution personnelle solidaire du dirigeant, séquestre travaux, réserve d’intérêts sur 12 mois, visibilité bancaire, interdiction de nouvel endettement. Limite majeure : en cas de défaut avant travaux, la valeur de réalisation se rapprocherait du prix d’achat (≈ 60 000 €), soit une couverture d’environ 65 à 72 % du capital après frais. La valeur de la caution n’est pas documentée.
🔎 Incohérences documentaires relevées
- Le contrat prévoit un cas de défaut si la couverture des garanties passe sous 120 % du montant collecté, alors que la couverture affichée dès l’origine est de 72,3 %.
- Réserve « intérêts et gestion » de 8 775 € au plan de financement contre 8 300 € dans la description du séquestre.
- Rénovation « complète » annoncée vs enveloppe travaux de 20 000 €.
📉 Stress tests (marge résiduelle du porteur)
| Scénario | Revente | Coût | Marge |
|---|---|---|---|
| Base (12 mois) | 177 933 € | 98 525 € | +79 408 € |
| Prix −20 % | 142 346 € | 98 525 € | +43 821 € |
| Travaux ×3 (60 k€) + 18 mois | 177 933 € | 142 675 € | +35 258 € |
| Prix −20 % + travaux ×3 + 18 mois | 142 346 € | 142 675 € | −329 € |
| Prix −30 % + travaux ×3 + 18 mois | 124 553 € | 142 675 € | −18 122 € |
Lecture : la marge théorique absorbe des chocs importants si l’opération va à son terme. Le risque principal n’est pas la marge mais la capacité à financer et achever les travaux ; un arrêt en cours de route ramènerait la valeur du gage vers le prix d’achat.
📌 Autres points à vérifier
- Arrêté de mise en sécurité : nature (ordinaire / urgente), travaux prescrits, interdiction d’habiter, obligations de relogement.
- Devis détaillés et rapport structurel ; diagnostics amiante et électricité complets.
- Situation exacte des occupants (baux, impayés, procédures engagées).
- Comptes 2025 et détail des 389 k€ d’« autres dettes ».
- Mécanisme de remboursement partiel à chaque vente de lot.
⭐ Grille d’évaluation
| Marché local | ⭐⭐⭐☆☆ | Prix de vente | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐☆☆ | Financement / levier | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐☆☆☆☆ | Commercialisation | ⭐⭐☆☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐☆☆☆ | Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐☆☆☆ | Calendrier | ⭐⭐☆☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
🧾 Conclusion
Facteurs favorables : prix d’achat très bas, prix de sortie prudent au m², apport préalable, hypothèque de 1er rang, séquestres et caution. Risques : immeuble sous mise en sécurité, budget travaux très réduit, occupants à libérer, levier élevé, porteur peu capitalisé sans comptes 2025 ni historique vérifiable, et incohérence sur le seuil de couverture des garanties. Chaque lecteur est invité à poursuivre sa propre analyse, notamment sur l’arrêté, les devis et la situation locative.
🔗 Sources
- Efficity – prix au m², Dieppe centre-ville
- RealAdvisor – prix de l’immobilier à Dieppe
- Square Habitat – prix m² Dieppe
- LeSiteImmo – marché et loyers à Dieppe
- Location-etudiant.fr – loyers de studios à Dieppe
- Note juridique – immeubles sous arrêté de mise en sécurité
- Registres d’entreprises (Pappers, Bodacc) – consultés le 07/11/2026
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