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Début du sujet octobre 9, 2026 8:13 pm
Fiche projet
Division Grande Rue Miribel
sur Bricks.co
Montant en financement658 000 €
Durée9 mois
Localisation514 Grande Rue, 01700 Miribel
📅 Dimanche 11/10/2026 à 12:30
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Le projet porte sur la réhabilitation, la division et la revente d’une bâtisse située au 514 Grande Rue à Miribel. L’opération prévoit la création de sept logements et de neuf places de parking, pour une surface habitable totale de 421,5 m².
La stratégie repose sur la transformation du bâti existant, l’aménagement des logements et la cession des lots après travaux. Une décision de non-opposition à déclaration préalable a été délivrée le 7 juillet 2026 pour la réhabilitation et la création de logements.
Le prévisionnel retient une acquisition de 530 K€, des frais de notaire de 13 K€ et des travaux de 216 K€. Le financement associe un apport de 200 K€ et une collecte obligataire de 658 K€, sans financement bancaire.
La revente est estimée à 1 181 000 € pour un coût total d'opération de 858 000 €.
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Note moyenne :
Les garanties
- Hypothèque rang 1
- Caution personnelle et solidaire
- Apport en fonds propres
- Séquestre de fonds
- Vue sur le compte bancaire principal
- Engagement de réalisation de travaux
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
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octobre 9, 2026 8:17 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🏠 L'opération en bref
Marchand de biens : acquisition d'une bâtisse ancienne à Miribel (Ain, ~14 km de Lyon), réhabilitation complète, division en 7 logements (421,5 m² habitables) + 9 parkings, puis revente par lots. Terrain de 1 347 m². Décision de non-opposition à déclaration préalable du 7 juillet 2026. Aucun financement bancaire : la collecte couvre 77 % du besoin.
| Indicateur | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Prix de revient total | 858 k€ | dont acquisition 530 k€, travaux 216 k€, frais financiers + séquestre 89 k€ |
| Chiffre d'affaires visé | 1 181 k€ | ≈ 2 800 €/m², parkings inclus |
| Marge brute prévisionnelle | 323 k€ | 37,6 % du coût / 27,3 % du CA |
| Apport du porteur | 200 k€ | 23 % du coût, exigé avant déblocage |
| LTC (collecte / coût) | 76,7 % | élevé pour un financement 100 % participatif |
| LTV sur valeur de sortie | 55,7 % | repose sur une valeur après travaux |
| Collecte / prix d'acquisition | 124 % | l'hypothèque porte aujourd'hui sur un actif valant moins que la dette |
📍 Marché local et prix de sortie
Commune d'environ 10 000 habitants, gare et accès A42/A432, bassin d'emploi lyonnais. Les observatoires en ligne situent l'appartement ancien entre ≈ 2 900 et 3 450 €/m² selon les quartiers, et la Grande Rue autour de 3 065 €/m². Le prix de sortie retenu (≈ 2 800 €/m² parkings compris, soit ≈ 2 550 €/m² hors parkings si ceux-ci se vendent ~12 k€) se situe sous la moyenne communale : hypothèse plutôt prudente, sous réserve de la qualité réelle des lots (taille moyenne ~60 m², luminosité, extérieurs, DPE).
Le prix d'acquisition (≈ 1 257 €/m²) reflète un bien à rénover lourdement ; il fonde l'essentiel de la marge.
🔧 Travaux, autorisations et calendrier
- Budget travaux ≈ 512 €/m² pour une « réhabilitation complète intérieure et extérieure » d'une bâtisse ancienne avec contexte patrimonial : niveau bas au regard des fourchettes usuelles de rénovation lourde avec création de logements (souvent 900 à 1 500 €/m²). Aucun devis ni descriptif détaillé n'est publié.
- Séquestre travaux de 200 k€ débloqué sur factures : bon outil de contrôle, mais il ne couvre pas un dépassement.
- Autorisation par déclaration préalable (non par permis de construire) : délais de recours et de retrait théoriquement écoulés début octobre 2026 si l'affichage est régulier ; aucune attestation de non-recours n'est fournie.
- Calendrier très serré : acquisition, travaux sur 7 logements, mise en copropriété et vente de 7 lots en 9 mois paraît difficilement tenable.
👤 Porteur de projet
EURL créée en 2015, capital de 1 000 €, associé unique-gérant, sans salarié, objet marchand de biens. Elle détient des participations dans plusieurs autres sociétés. Derniers comptes publiés : 2018 (CA ≈ 2,3 M€, résultat net ≈ 42 k€, fonds propres ≈ 45 k€, dettes financières ≈ 568 k€). Les comptes 2021, 2023 et 2024 sont déposés avec déclaration de confidentialité. Aucune procédure collective ni contentieux recensé. Première opération sur la plateforme, aucune référence antérieure documentée dans le dossier ; l'origine des 200 k€ d'apport n'est pas précisée. La pré-commercialisation est notée 2,5/10 par la plateforme elle-même (a priori aucune vente sécurisée).
🛡️ Garanties
Hypothèque de 1er rang (principal + 20 %), caution personnelle et solidaire du dirigeant (sous seing privé électronique ; portée dépendante d'un patrimoine non documenté), apport préalable, séquestre d'intérêts, séquestre travaux, accès open banking au compte de l'opération. Dispositif complet sur le papier, mais la « couverture 100 % » affichée repose sur la valeur après travaux.
🚩 Incohérences documentaires à clarifier
- Durée : 9 mois sur la fiche et la note d'opération (fin août 2027) ; 12 mois dans la FICI, le PV et le contrat, lequel évoque en outre une prorogation unilatérale de 6 mois par l'emprunteur → horizon potentiel de 18 mois.
- Nature du titre : « obligations / collecte obligataire » sur la fiche, « prêt simple » dans le contrat, « prêt participatif » dans la FICI et le PV (catégorie juridique en principe subordonnée), avec un rang annoncé « senior ».
- Séquestre d'intérêts : 33 558 € annoncés pour 6 mois, alors que le calcul au taux contractuel donne ≈ 29,6 k€ (écart ≈ 4 k€ non expliqué).
- Frais financiers de 55 k€ non ventilés ; fiche indiquant « 2 lots » et des parkings de « 1 m² » (erreurs de saisie probables).
📉 Stress tests (k€)
| Scénario | CA | Coût | Marge | Marge/coût |
|---|---|---|---|---|
| Base | 1 181 | 858 | 323 | 37,6 % |
| Prix −10 % | 1 063 | 858 | 205 | 23,9 % |
| Prix −20 % | 945 | 858 | 87 | 10,1 % |
| Travaux +30 % | 1 181 | 923 | 258 | 28,0 % |
| Travaux ×2 (≈ 1 000 €/m²) | 1 181 | 1 074 | 107 | 10,0 % |
| Prix −15 % + travaux +50 % + 6 mois de portage | 1 004 | 996 | 8 | 0,8 % |
Point mort : baisse de prix de ≈ 27 % (≈ 2 040 €/m² parkings inclus). La marge absorbe un choc isolé, beaucoup moins un cumul prix / travaux / délai.
🔎 Autres points à vérifier
Assurances (dommages-ouvrage si gros œuvre), diagnostics amiante/plomb du bâti ancien, DPE visés pour les lots, état descriptif de division et règlement de copropriété, faisabilité des 9 places de stationnement, devis d'entreprises signés, justificatif de l'apport.
⭐ Grille d'évaluation
| Marché local | ⭐⭐⭐⭐☆ | Garanties | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐⭐⭐☆ | Porteur | ⭐⭐☆☆☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐⭐☆ | Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Financement | ⭐⭐☆☆☆ | Calendrier | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐☆☆☆ | Commercialisation | ⭐⭐☆☆☆ |
| Documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
🧭 En résumé
Facteurs favorables : prix d'achat bas, prix de sortie sous les moyennes locales, marge confortable, apport significatif et séquestres. Risques : budget travaux qui paraît sous-dimensionné, calendrier irréaliste au regard de l'ampleur du chantier, porteur sans historique visible sur la plateforme et aux comptes confidentiels, dette supérieure à la valeur actuelle du bien. À vérifier en priorité : durée réelle du prêt et prorogation, qualification juridique du titre, devis travaux et provenance de l'apport. Chaque investisseur reste invité à poursuivre sa propre analyse.
Facteurs favorables : prix d'achat bas, prix de sortie sous les moyennes locales, marge confortable, apport significatif et séquestres. Risques : budget travaux qui paraît sous-dimensionné, calendrier irréaliste au regard de l'ampleur du chantier, porteur sans historique visible sur la plateforme et aux comptes confidentiels, dette supérieure à la valeur actuelle du bien. À vérifier en priorité : durée réelle du prêt et prorogation, qualification juridique du titre, devis travaux et provenance de l'apport. Chaque investisseur reste invité à poursuivre sa propre analyse.
Sources : documents du projet (fiche, note d'opération, FICI, contrat, PV) ; efficity – prix Miribel ; efficity – quartier Centre ; immovrai – prix par rue ; transactions DVF locales ; Bodacc et registre national des entreprises (consultés le 09/10/2026).
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