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Début du sujet novembre 4, 2026 6:04 pm
Fiche projet
Le Coin d'Albert
sur Baltis
Montant en financement290 000 €
Durée12 mois
Localisation62 rue Albert, 75013 Paris
📅 Lundi 09/11/2026 à 11:30
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Le projet « Le Coin d’Albert » porte sur une opération de marchand de biens consistant en l’acquisition de deux lots de copropriété au rez-de-chaussée d’un immeuble d’habitation et leur revente à la découpe après de légers travaux, situés au 62 rue Albert à Paris 13ème arrondissement (75).
Les travaux, d’une durée estimée à 2 mois, portent principalement sur le lot 1 ; le lot 2 sera aménagé par son futur preneur. Les deux lots restent distincts au règlement de copropriété, chacun avec sa propre destination commerciale : seule la fermeture de l’ouverture entre les lots, qui touche les parties communes, requiert l’accord de l’AG.
Surface des lots 1 et 2 réunis : 63,32 m² plus 21,44 m² de sous-sol.
Le projet est situé au sein du quartier de la Gare / Patay-Masséna, à proximité immédiate de la rue de Tolbiac. La rue Albert est une rue commerçante de quartier, vivante et pratique, qui s’appuie sur une clientèle de proximité. L’environnement commercial y est diversifié : restaurants et fast-foods, épicerie, laverie et salon de coiffure.
Le secteur bénéficie d’une très bonne desserte en transports. Les stations les plus proches sont Olympiades, sur la ligne 14, prolongée jusqu’à l’aéroport d’Orly, et Porte d’Ivry, desservie par la ligne 7 et le tramway T3a. La gare Bibliothèque François-Mitterrand, accessible par la ligne 14 et le RER C, ainsi que plusieurs lignes de bus complètent ce maillage, pour un accès rapide au centre de Paris, à la gare de Lyon et à l’aéroport Paris-Orly.
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Les garanties
- caution personnelle notariée du dirigeant
- Hypothèque de 1er rang sur l’ensemble immobilier
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L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
novembre 4, 2026 6:10 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
| Opération | Marchand de biens : 2 lots commerciaux en rez-de-chaussée (63,32 m² + 21,44 m² de sous-sol), revente à la découpe |
| Localisation | Rue Albert, Paris 13e (quartier de la Gare) |
| Collecte | 290 000 € d'obligations simples, 12 mois cible (3 à 18 mois), in fine |
| Prix de revient / CA | 377 183 € TTC (5 957 €/m²) / 440 000 € (6 949 €/m²) |
| Marge prévisionnelle | 62 817 € — 14,3 % du CA, 16,7 % du coût (avant impôt) |
| Financement | 23 % fonds propres / 77 % obligations — aucune dette bancaire |
| Garanties | Hypothèque de 1er rang + caution personnelle notariée du dirigeant |
🟢 Pas de prêteur senior devant les obligataires 🟠 Aucune pré-commercialisation 🔴 Holding à capitaux propres négatifs 🔴 Documentation à fiabiliser
🏙️ Opération et marché
- Acquisition 271 K€ (4 280 €/m²) sous promesse authentique, réitération prévue fin novembre 2026. Travaux légers de 25 K€ (≈ 395 €/m², 2 mois) : refermer l'ouverture entre lots, rouvrir l'accès du lot 1 sur le hall, point d'eau/WC, trémie. Aucune provision pour aléas.
- Rue commerçante de proximité, secondaire par rapport à la rue de Tolbiac, avec une excellente desserte (lignes 14, 7, tramway). Prix résidentiels du secteur en recul d'environ 10 % sur cinq ans.
💶 Prix de vente et commercialisation
- Lot 2 (sur rue, 31,84 m² + cave) — 240 K€, 7 540 €/m². Location (loyer estimé 18 K€/an HT HC, franchise de 2 à 3 mois) puis cession à un investisseur sur un taux de capitalisation de 7,5 %. Le loyer (≈ 565 €/m²/an sur la surface en rez-de-chaussée) se situe au niveau de la médiane estimée du 13e et proche d'annonces de la rue de Tolbiac, artère plus passante : cohérent mais plutôt haut pour une rue secondaire.
- Lot 1 (sur cour, sans vitrine, 31,48 m²) — 200 K€, 6 350 €/m². Avis de valeur très dispersés (170 à 230 K€) et demande étroite (profession libérale, bureau). La piste « courte durée » évoquée suppose une autorisation préalable de la commune pour un local commercial, la compatibilité avec le règlement de copropriété, et expose à des sanctions lourdes : elle ne peut être tenue pour acquise.
- Comparables fournis : prix affichés, non des transactions. Sortie en bloc estimée 400–420 K€.
📊 Montage financier et ratios
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Fonds propres opérateur | 87,2 K€ (23 % du coût) — origine non documentée |
| LTC obligations | 77 % |
| LTV (CA retenu / valeur en bloc) | 66 % / 69–73 % |
| Encours dû, intérêts inclus (12 / 18 mois) | ≈ 325 K€ (74 % du CA) / ≈ 344 K€ (78 % du CA) |
| Couverture hypothécaire sur prix d'acquisition | 93 % |
L'impôt sur la marge et le régime de TVA à la revente ne figurent pas au bilan.
👤 Porteur et solidité financière
- Véhicule dédié créé en octobre 2026 (capital 500 €), sans comptes ; son extrait d'immatriculation n'est pas joint.
- Holding (créée en 2019, capital 500 €) : comptes 2025 avec capitaux propres négatifs (−39 K€), perte de 29 K€, trésorerie de 4 K€.
- Dirigeant dans l'immobilier depuis 2014 (agence, conseil), patrimoine locatif depuis 2021, deux achat-revente via une société civile détenue à 50 % (marges brutes déclarées ≈ 35 %). Première opération de marchand de biens en structure dédiée, aucun historique en crowdfunding. Aucune procédure collective identifiée.
🛡️ Garanties
- Hypothèque de 1er rang sans prêteur bancaire devant : structurellement favorable. En vente forcée (décote et frais), la couverture du nominal et des intérêts serait toutefois proche de 1.
- Caution notariée (titre exécutoire) : patrimoine net déclaré ≈ 1,84 M€, non audité, essentiellement immobilier et en partie fortement endetté (une société civile porte ≈ 1,77 M€ de dettes) — liquidité de la caution incertaine.
- Engagements contractuels : pas de distribution ni d'endettement additionnel, acquisition sous 30 jours.
🔎 Incohérences documentaires relevées
- Fiche d'informations clés : date limite d'atteinte du montant au 6 novembre 2026, antérieure à l'ouverture (9 novembre) et contredite par le 9 décembre ailleurs.
- Fonds propres présentés comme « 23 % du montant cible » : ils représentent 23 % du coût total, soit ≈ 30 % du montant collecté.
- Frais investisseur : « 3 % maximum » dans la fiche d'informations clés, « aucun frais » sur la page projet.
- Champs non complétés : rémunération « X % par an », section sur les défauts vide, mentions entre crochets.
- « Prix ≈ 50 % sous le marché » : non concordant avec le prix de sortie retenu (acquisition ≈ 38 % sous 6 949 €/m²). « Plus de 10 ans d'expérience » : à nuancer (première opération dédiée).
🧪 Stress tests (marge opérateur)
| Scénario | 12 mois | 18 mois |
|---|---|---|
| Base (440 K€) | +62,8 K€ | +44,0 K€ |
| Prix −5 % | +40,8 K€ | +22,0 K€ |
| Vente en bloc 410 K€ | +32,8 K€ | +14,0 K€ |
| Prix −10 % | +18,8 K€ | ≈ 0 |
| Prix −10 % et travaux +20 % | +13,8 K€ | −5,0 K€ |
| Prix −15 % | −3,2 K€ | −22,0 K€ |
Côté obligataires, le remboursement intégral reste couvert tant que le produit net de cession dépasse ≈ 325 K€ (12 mois) ou ≈ 344 K€ (18 mois), soit une baisse de 22 à 26 % du CA retenu, hors frais de réalisation des garanties.
📋 Autres points à vérifier
- Vote de l'AG de copropriété (janvier 2027) sur les travaux en parties communes : le calendrier en dépend.
- Extrait d'immatriculation et certificat de non-procédure du véhicule ; inscription effective de l'hypothèque.
- Activités autorisées par le règlement de copropriété (restauration, extraction), diagnostics, état du sous-sol et renseignement sur les anciennes carrières (présentes dans le 13e).
- Délai serré : deux cessions, dont une après mise en location, entre février et novembre 2027.
⭐ Grille d'évaluation
| Marché | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Marge | ⭐⭐☆☆☆ |
| Financement | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Commercialisation | ⭐⭐☆☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐☆☆☆ |
| Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
🧩 Conclusion
Opération courte et techniquement simple, dans un arrondissement bien desservi, avec une hypothèque de 1er rang sans dette senior. Principaux facteurs de risque : marge mince (point mort vers −10 % sur les prix avec prorogation), commercialisation non engagée dont un lot sans vitrine, première opération dédiée d'un porteur dont la holding a des capitaux propres négatifs, et incohérences dans la documentation réglementaire. Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse, notamment sur l'origine des fonds propres et la valeur de réalisation des lots.
🔗 Sources
- Estimation des loyers commerciaux à Paris 13e (unemplacement.com)
- Annonce local commercial rue de Tolbiac (bureauxlocaux.com)
- Annonce local 53 m² Paris 13e (bureauxlocaux.com)
- Évolution des prix, secteur rue de Tolbiac (realadvisor.fr)
- Règlement municipal — locaux commerciaux en meublés de tourisme (paris.fr)
- Sanctions applicables aux locaux commerciaux loués en courte durée (actu-juridique.fr)
- Rapport 2025 sur les anciennes carrières de Paris (paris.fr)
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