@op Pour ma part, il m'a plus rapporté que l'écureuil, mais je ne mets pas mon argent n'importe où...

Moi non plus. En 2023/2024, j’ai drastiquement ralenti. J’ai eu énormément de chance, car je suis passé à côté de beaucoup de projets vraiment pourris.

Mais il me reste encore 16 projets en cours sur CF, avec 13 500 € toujours bloqués, dont 1 projet DMVIP où il me reste 500 € sur 10 ans…
Sur WSB, j’ai eu 100 % de remboursements sur 15 projets, mais ils arrêtent.

Sur Raizers, les projets se clôturent petit à petit, avec beaucoup de retard. Je croise les doigts pour le fameux "Bao".
Idem sur Fundimmo.

Sur LPB, c’est la foire aux prolongations avant la foire aux liquidations… À mon avis, dans les deux ans à venir, ça va être le carnage.

Maintenant, je retire mes billes aussi et je me tourne plutôt vers l’immobilier fractionné.
Je pense que pas mal de membres du forum sont dans le même cas que nous, non ?

@op Perso en près de 9 ans, j'ai réussi à obtenir 74K€ d'intérêts et 20K€ d'intérêts restent à m'être versés pour un total de 94K€. Ce montant continuera d'augmenter puisque je continue de réinvestir 3 à 6K€ par mois.

J'ai actuellement environ 4 900€ de pertes définitives et j'aurais sans doute au moins 5 à 10K€ de plus. Si dans le pire des cas je monte à 20K€ de pertes voir plus, cela restera pour ma part un placement plutôt bon sachant que lorsque j'ai commencé, le Livret A était autour de 0,5 / 0,75%.

La diversification reste un facteur important, et perso c'est je pense la diversification temporelle (sorte de DCA en crowdfunding) qui m'a permis de limiter le risque.

@patrick 

Bravo pour vos résultats ! Mais c'est grâce à votre hyper-ultra diversification, qui n'est pas accessible à tout le monde je pense 

@pouli1844 En fait, j'ai indiqué les montants gains / pertes afin de pouvoir faire une estimation de la rentabilité sur une longue période qui inclus à la fois des périodes de fortes rentabilités et d'autres moins bonnes du fait de la crise immo. Il ne faut pas se focaliser sur le montant des gains. Chacun investi selon ses possibilités. Le crowdfunding permet aujourd'hui de diversifier même pour les petits investisseurs grâce à des tickets d'entrés faibles pouvant aller de 1 à 20€ et le fait qu'il n'y ai aucun frais qui pénalise le rendement (L'ultra diversification dans le crowdfunding est donc bien accessible à tous). Je vois beaucoup trop d'investisseurs investir genre 1000€ à 10000€ sur 10 ou 20 projets. Ce n'est pas de la diversification. 

Je ne minimise cependant pas le niveau de risque qui a fortement augmenté depuis la crise covid et depuis que la géopolitique est en pleine ébullition. Il faut je pense donc être très sélectif et établir une stratégie financière sur plusieurs support d'investissement et pas uniquement le crowdfunding.

Pour reprendre, le sujet de départ "Vous y croyez toujours" ? Je n'ai pas la réponse mais pour moi c'est un peu comme si on demandait "Vous croyez toujours à la bourse?" après la forte chute des dernières semaines. Quelque soit le placement, il ne faut pas oublier l'importance de la diversification temporelle en plus des autres types de diversification.

@patrick 

Oui vous avez entièrement raison.

Les plateformes de crowdfunding immobilier ont néanmoins littéralement aveuglé une grosse partie des investisseurs car les statistiques présentées à un temps T correspondaient à la période débutante où les projets à emmerdes n'étaient pas encore intégrés dans les défauts et dans les statistiques.

J'aurais quand même dû me dire qu'un taux de défaut de 0.1 ou 0.5 %, à côté d'un taux d'intérêt à 10 %, n'était pas du tout logique et me méfier beaucoup plus...

Posté par: @pouli1844

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J'aurais quand même dû me dire qu'un taux de défaut de 0.1 ou 0.5 %, à côté d'un taux d'intérêt à 10 %, n'était pas du tout logique et me méfier beaucoup plus...

A part les plateformes qui se sont lancées récemment et qui forcément ont un taux de défaut faible voir nul, aucune n'affiche un taux de défaut de 0,1 à 0,5%. Voir mon baromètre https://argent-et-salaire.com/taux-de-defaut-crowdfunding/

Oui un taux élevé égal un risque élevé. Globalement, ce qui a un peut induit certains investisseurs en erreur c'est que pendant une longue période avant 2020/21 on a vraiment eu des taux de 10% sans presque aucun défaut. Beaucoup ont donc oublié de diversifier. Aujourd'hui ce n'est plus le cas et il est donc important d'analyser les fiches projets pour sélectionner les meilleurs projets avec les meilleures garanties. Il n'est pas impossible dans le temps de retrouver une période plus favorable comme on a connu avant 2020. D'où l'importance aussi de s'intéresser à la géopolitique, aux analyses de marché...

@patrick 

Je parlais bien sûr des taux de défaut 2021-2022 qui étaient faussement rassurants. On voit sur votre baromètre très utile et informatif, que les défauts ont explosé de manière exponentielle en CF immobilier en tout cas

@pouli1844 oui à cette période là je pense que pas mal de plateformes ont "joué" sur des rééchelonnement pour limiter les statistiques de défaut.

Il y a eu des améliorations je trouve avec le nouveau système des indicateurs de performance où à présent on a vraiment plus de détails entre les différents statuts de projet : en cours , terminés, retards, retards > 6 mois, procédures, pertes...

Maintenant là où les plateformes traînent c'est sur les vraies statistiques de pertes. FPF dans le dernier baromètres indiquait 4 à 6% alors qu'aucune dans l'immobilier n'affiche de pertes> 0,8%. Je pense que beaucoup de plateformes laissent traîner en mode statut procédure plutôt que de valider la perte. Il y a un gros effort de transparence à faire sur cette statistique là.

@kurushima j'ai un peu le même raisonnement que toi,  je mis3 plus sur l'immo fractionné et aussi l’ENR 

pour le fractionné,  je cherche un complément à Tantiem,  mais je trouve pas.  Baltis et Monego c'est essentiellement du résidentiel donc plus de risque de vacances locatives.  Si t'en a d'autres à proposer n'hésite pas 

@dancla je n'investis pas en immobilier fractionné mais celui qui a eu du mal à démarrer et qui semble accélérer sur les volumes c'est Wally. 

Il faudra encore de nombreuses années sur l'immobilier fractionné pour se faire une idée des performances 

@patrick je vais regarder Wally, merci

A la question, vous y croyez toujours? je peux apporter mes stats egalement: j'ai commencé en 2021 sur wiseed sur un projet qui semble compromis et pour lequel, je n'avais pas encore les codes (j'avais investi 5 fois plus qu'ailleurs..). Donc, ca annonce bien mon ressenti. Sur 18 projets sur 7 plateformes, voici les retards (ou probables pertes):

• wiseed: 1 sur 3,
• clubfunding 1 sur 1,
• fundimmo 2 sur 3,
• homunity 1 sur 1,
• immocratie 2 sur 5,
• raizers 0 sur 1,
• baltiscapital 0 sur 4.

Ils n'avaient pas tous le meme taux, j'ai commencé a 10 pour aller jusqu'a 12%, mais ca n'a aucun rapport avec le taux d'echecs.

J'ai bien compris que c'etait surtout les projets de 2021 qui avaient foiré a cause de la hausse des taux, mais egalement du manque de professionnalisme de plusieurs plateformes. Je reste toujours stupéfait des réponses lunaires ou vides que m'apportent les plateformes quand je leur demande un statut apres par exemple 6 mois de silence sur un projet prévu initiallement sur 12 mois qui a maintenant 4 ans de retard.

J'y mets mon argent et c'est plus que mon salaire parfois, pourquoi j'ai l'impression de parler avec l'ATSEM de l'ecole maternelle? On a peu de visibilité, on est remballé sur nos questions, on nous propose des actions "en faveur des preteurs" qui reviennent a nous faire perdre une grande partie de notre investissement + le cout de l'opportunité.

Si ce n'etait que wiseed, je comprendrais pourquoi ils sont passés au tribunal, mais c'est un peu tout le monde qui semble nous mener en bateau. Leur modele c'est les commissions, ce n'est pas resoudre des problemes d'impayés.

Résultat, meme si baltis capital est le seul qui m'a bien remboursé dans les temps et avec un bon taux, je n'y retournerai pas comme sur aucun d'ailleurs. Le flou artistique est valable jusqu'a un certain point.

Bon, par contre, pour finir sur une note plus positive, j'ai redirigé mes investissements vers le crowdfactoring de BP et bien qu'il y ait encore a dire sur la visibilité et sur la clarté des explications et des messages contradictoires, ils continuent de me faire rapporter de plus en plus par mois et j'espere bien arriver au dessus de 1000€ net d'interet avant mes 50 ans grace a eux. De quoi faire ma retraite par capitalisation.

@castoutatix Merci pour ton partage d'expérience.

Toujours compliqué de réagir à ce type de retour d’expérience, parce que je comprends forcément la déception.

Comme tu le dis, commencer à investir en 2021 n’était probablement pas la période la plus simple. Entre le Covid, la hausse des taux, la guerre en Ukraine et plus globalement le retournement du marché immobilier, la quasi-totalité des plateformes ont pris la crise de plein fouet. Et il est également probable que certaines aient fait de mauvais choix dans leur sélection ou dans la gestion des projets en difficulté.

À titre personnel, je reste très attaché à la diversification temporelle, une sorte de DCA appliqué au crowdfunding. L’idée étant de ne pas investir massivement à un instant T, mais de répartir ses investissements sur plusieurs années, plusieurs plateformes et évidemment un grand nombre de projets.

C’est d’ailleurs toujours compliqué de tirer des statistiques à partir d’un échantillon relativement faible. Dans ton cas, tu as par exemple investi sur un seul projet chez Clubfunding et celui-ci est en retard. Avec un seul projet, impossible évidemment d’en déduire les performances globales d’une plateforme.

De mon côté, j’ai également investi sur un seul projet chez Clubfunding. Il a connu du retard, mais il s’est finalement terminé avec succès et j’ai également perçu les intérêts de retard. Nos deux expériences sur cette même plateforme aboutissent donc à deux ressentis très différents.

Aujourd’hui, je commence à avoir suffisamment de recul pour établir mes propres statistiques puisque j’ai investi sur plus de 2 800 projets et traversé plusieurs périodes de marché très différentes. Cela ne veut évidemment pas dire que j’ai échappé aux problèmes : j’ai moi aussi subi des retards et des pertes, notamment sur cette période.

Et je compatis donc totalement avec ceux qui ont commencé au mauvais moment et qui se retrouvent avec une proportion importante de leur portefeuille en difficulté. Quand on investit son argent, il est également légitime d’attendre des plateformes de la transparence et des informations régulières sur les projets en retard.

Concernant ton objectif de préparer une partie de ta retraite par capitalisation, je trouve intéressant de chercher à ne pas dépendre d'une seule source de revenus à long terme. En France, le sujet de la retraite par capitalisation reste culturellement assez sensible, mais avec les nombreuses réformes successives de notre système de retraite, il me paraît logique de réfléchir également à des solutions complémentaires.

Attention néanmoins à ne pas remplacer une concentration par une autre : la diversification reste tout aussi importante lorsqu'on prépare sa retraite. Diversification entre projets et plateformes dans le crowdfunding, mais aussi diversification entre différentes classes d'actifs. Le crowdfunding peut faire partie d'une stratégie patrimoniale, mais il ne devrait probablement pas en constituer l'unique pilier.

Tout a fait d'accord et merci pour la réponse @patrick . On va dire que je suis a 75% d'investi sur BP actuellement avec pres de 500 projets dont 306 terminés, mais en me rapprochant de la retraite, j'ai prévu un derisquage en diversifiant plus en balancant une partie sur l'assurance vie en gestion libre ou autre qui donne également de belles performances. Evidemment, je reste attentif (entre autres en lisant le forum de temps en temps) pour voir s'il y a un changement majeur dans le monde du crowdfunding immobilier, mais les nouvelles n'ont pas encore l'air d'etre au beau fixe et les plateformes doivent encore muscler un peu la protection des preteurs. En ce qui concerne la retraite, j'ai fait des etudes longues, j'ai vecu a l'etranger dans plusieurs pays.. bref, je ne compte pas sur la retraite francaise pour payer mes frais médicaux lorsque j'aurai 90 ans..

Tiens, j'ai une question qui est relié à ce post: pourquoi on n'entend jamais parlé de BP sur les medias economiques alors que des plateformes de crowdfunding immobilier sont deja passé sur BFM Business par exemple. Ce sont les journalistes qui n'y croient plus?

@castoutatix Il y a d’ailleurs un point intéressant dans ton parcours : avant Bienprêter, tu avais effectivement diversifié sur plusieurs plateformes, mais tu étais finalement resté très concentré sur un même secteur, l’immobilier. Wiseed, Clubfunding, Fundimmo, Homunity, Immocratie, Raizers, Baltis… quand l’immobilier a pris la crise de plein fouet, la diversification entre plateformes n’a forcément pas suffi à absorber le choc.

C’est aussi pour cela que depuis le début j’essaie personnellement de diversifier à plusieurs niveaux : dans le temps, entre plateformes, entre projets, mais aussi entre secteurs. J’ai investi en crowdfunding immobilier, dans les ENR, les PME et maintenant dans le crowdfactoring. Les cycles et les risques ne sont pas forcément les mêmes. Les ENR par exemple ont globalement beaucoup mieux traversé ces dernières années que l’immobilier. En 2025, ils représentaient d'ailleurs déjà plus de 20 % de la collecte du crowdfunding en France.

Pour Bienprêter et sa faible présence dans les médias économiques, je ne pense pas que cela signifie que les journalistes « n’y croient plus ».

Il faut déjà remettre le crowdfunding dans son contexte : cela reste une goutte d’eau dans l’univers de l’épargne et de l’investissement par rapport à l’assurance-vie, la Bourse, les livrets, le PER, l’immobilier locatif ou même les SCPI. Et à l’intérieur même du crowdfunding, le crowdfactoring est encore une niche dans la niche.

Pour donner simplement un ordre de grandeur, l’ensemble du crowdfunding français a collecté environ 1,76 milliard d’euros en 2025. À côté, l’assurance-vie représente plus de 2 000 milliards d’euros d’encours et les SCPI environ 89 milliards de capitalisation. Ce ne sont évidemment pas les mêmes indicateurs — collecte annuelle d’un côté, encours de l’autre — mais cela permet de visualiser la différence d’échelle.

Il y a aussi un autre aspect : être visible dans les médias n’est pas forcément synonyme de couverture journalistique spontanée. On l’a vu récemment avec certaines plateformes présentes dans des émissions à forte audience. Tokimo ou La Première Brique sont par exemple passés chez LEGEND dans des émissions explicitement présentées comme des « collaborations commerciales ». Bricks a également eu ce type de partenariat avec LEGEND.

Donc entre une interview sur BFM Business, un article dans la presse économique, une invitation dans un podcast et une collaboration commerciale avec un média/influenceur, les mécanismes peuvent être très différents.

Bienprêter reste en plus positionné sur un produit qui est moins facile à expliquer au grand public que « financez un immeuble » ou « investissez dans l’immobilier à partir de 1 € ». Le crowdfactoring nécessite déjà d’expliquer le financement de créances commerciales, les entreprises financées, les garanties, etc.

Au final, je ne prendrais donc pas la présence ou l’absence d’une plateforme dans les médias comme un indicateur de sa qualité. Ce qui m’intéresse beaucoup plus, ce sont ses résultats dans la durée, ses taux de défaut et de pertes, la qualité des dossiers proposés, la transparence lorsque cela se passe mal et la capacité à récupérer l’argent lorsqu'un emprunteur ne rembourse plus.

Et sur ton objectif de dérisquer progressivement à l’approche de la retraite, je pense effectivement que le raisonnement se tient : après avoir accumulé du capital, la logique n’est plus forcément la même lorsqu’on se rapproche du moment où l’on va commencer à en avoir besoin.

@castoutatix Si l'on veut récupérer son capital à la retraite, pour le crowdfunding, prévoir au moins de décapitaliser 15 ans avant car en cas de judiciarisation :

- durée prévue de l'investissement + prolongations éventuelles 2 à 5 ans

- durée de procédure judiciaire (RJ + LJ) plusieurs années

- durée du plan de liquidation 7 à 10 ans (noter que certains proposent un remboursement sur 7ans ... commençant la 4ème année après publication).

Avec, en cas de LJ, une décôte très sensible du capital, de premiers remboursements annuels drastiquement faibles, et une durée finale excédant l'espérance de vie ...

Alors oui, préférez des investissements plus "liquides" en tout cas liquidables à votre main (bourse, assurance vie et j'imagine qu'il y a moyen de diversifier sur plusieurs plans d'assurance vie, car, comme pour le crowdfunding, le risque de tomber sur une "mauvaise" )entreprise ne doit pas être négligé)

@gnp Bien noté. Surtout la partie sur la decote. 😉 

Pour les assurances vie, je prefere ca au PEA car j'ai moins tendance a faire des achat revente, ce qui donne une meilleure performance. En gestion libre avec quelques ETFs assez large, j'ai l'impression que ca diversifie pas mal. Un autre aspect a prendre en compte est celui de la transmission. Il faudra se mettre a faire les investissements au profit d'une entreprise familiale plutot qu'individuellement. Ca marche bien sur BP, mais pour les assurances, je n'ai pas encore regardé.

@gnp @castoutatix Le sujet de la liquidité à l'approche de la retraite est clairement important, mais je nuancerais quand même l'idée de commencer à décapitaliser 15 ans avant.

Ça peut se comprendre si on a quelques gros projets et que plusieurs finissent en procédure. Mais avec une vraie diversification, la mécanique est différente.

Quelqu'un qui investit tous les mois pendant plusieurs années sur 100, 200 projets ou plus va certes avoir des retards / pertes sur une partie d'entre eux, mais il va aussi commencer à avoir des remboursements réguliers qui tombent chaque mois. On n'est plus vraiment dans le schéma "j'investis aujourd'hui et j'attends X années pour récupérer tout mon capital".

Et si en plus on diversifie entre immobilier, ENR, PME, crowdfactoring, etc., on évite aussi de dépendre entièrement d'un seul cycle économique. On a bien vu ces dernières années que l'immobilier pouvait souffrir fortement pendant que d'autres secteurs résistaient beaucoup mieux.

Pour moi, à l'approche de la retraite, la question est donc moins "à quelle date faut-il tout arrêter ?" que "quelle part de mon patrimoine puis-je encore laisser sur des placements peu liquides ?".

Et sur ce point, je rejoins @castoutatix : assurance-vie, ETF, PEA, fonds euros, crowdfunding et même pourquoi pas crypto… l'idée est probablement surtout d'avoir plusieurs poches avec des niveaux de risque et de liquidité différents.

D'ailleurs ça pourrait être intéressant de savoir comment ceux qui approchent de la retraite organisent ça : vous commencez à réduire le crowdfunding combien d'années avant ? Ou vous continuez simplement à investir régulièrement pour obtenir des remboursements régulier dans le temps?