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Début du sujet octobre 12, 2026 8:04 pm
Fiche projet
Peillonnex par MYK
sur Raizers
Montant en financement1 130 000 €
Durée24 mois
Localisation93 chemin de Tinjod, 74250 Peillonnex (Haute-Savoie)
📅 Lundi 21/09/2026 à 14:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Située à Peillonnex, l’opération porte sur la réhabilitation complète d’une ancienne ferme en vue de créer cinq logements. Le permis de construire a été obtenu en juillet 2026.
L’opération porte sur la réhabilitation complète d’une ancienne ferme implantée sur un terrain de 1 396 m², situé au 93 Chemin de Tinjod à Peillonnex (74).
Le projet prévoit la création de cinq appartements entièrement rénovés, chacun disposant d’un balcon ou d’un jardin ainsi que de deux places de stationnement privatives. Le programme vise un DPE de classe A, dans un environnement résidentiel calme à proximité du bassin genevois.
Les travaux comprennent notamment la création de deux niveaux supplémentaires, portant la surface de plancher de 170 m² à 598 m², la reprise complète de l’isolation afin d’améliorer les performances thermiques du bâtiment, ainsi que le ravalement de la façade.
Le remboursement reposera sur la vente des cinq lots, représentant une valeur cumulée de 2 086 000 €. Le produit de chaque cession sera affecté au remboursement anticipé du prêt jusqu’à son remboursement intégral.
L’actif, situé 93 chemin de Tinjod, s’inscrit dans un environnement pavillonnaire peu dense. Le centre-bourg et l’école se trouvent à proximité, tandis que les commerces de Viuz-en-Sallaz sont accessibles en 5 minutes en voiture.
La commune bénéficie d’une situation favorable à proximité des principaux pôles d’emploi : Bonneville à 20 minutes, Annemasse à 25 minutes et Genève à 30 minutes.
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Les garanties
- Caution personnelle
- Hypothèque de 1er rang
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L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
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octobre 12, 2026 8:07 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 En bref
Réhabilitation-division · 5 logements 1 130 000 € 24 mois (+6/+12 mois possibles) Hypothèque 1er rang · LTV 54 % TTC Pré-commercialisation 0 %
Achat d'un ancien corps de ferme à Peillonnex (Haute-Savoie, ≈1 400 hab.), surélévation de deux niveaux (170 → 598 m² de plancher) et revente en 5 appartements (559 m²). Le prêt finance l'acquisition et les travaux ; le remboursement dépend exclusivement de la vente des lots, aucun n'étant pré-vendu.
📍 Marché local et prix de sortie
| Référence | €/m² |
|---|---|
| Prix de sortie moyen du programme (TTC) | 3 732 |
| Appartements anciens Peillonnex (sources publiques, oct. 2026) | 3 684 – 3 753 |
| Neuf (étude de la plateforme) | 4 092 |
| Point mort de l'opération (coût de revient total TTC) | 2 943 (−21 %) |
- Le prix moyen est aligné sur l'ancien et sous le neuf : cohérent pour une rénovation complète visant un DPE A. Mais 3 lots sur 5 sont affichés à 4 000 €/m², au-dessus du marché communal.
- Une source publique signale un recul d'environ 12 % sur un an du prix moyen communal ; une autre indique une quasi-stabilité. Le marché est étroit (village, typologies familiales T4/T5 de 79 à 145 m²) et dépend du pouvoir d'achat frontalier.
💶 Bilan et financement
| Poste | Montant |
|---|---|
| Chiffre d'affaires HT / TTC | 1 738 333 € / 2 086 000 € |
| Acquisition + frais | 496 200 € |
| Travaux HT (958 €/m²) + honoraires techniques | 535 641 € + 57 570 € |
| Coût de revient total HT | 1 498 066 € |
| Marge nette | 240 268 € (14 % du CA HT) |
| Apport opérateur | 258 462 € (19 % du coût à l'acquisition, 16 % du coût total) |
🔎 Budget travaux à surveiller : 958 € HT/m² pour une réhabilitation lourde avec création de deux niveaux et objectif DPE A, quand les repères publics de rénovation lourde se situent autour de 1 600 €/m² (fourchette 500–2 500 €/m²). L'opérateur étant aussi entreprise de travaux, une partie peut être réalisée en interne, mais aucun devis ni planning détaillé n'est publié.
- Marge de 14 % : correcte mais dans le bas des standards pour une opération sans pré-commercialisation.
- LTV 54 % sur le CA TTC, mais ≈65 % sur le CA HT, la TVA sur marge n'étant pas encaissée par le prêteur.
- Décaissement des fonds travaux sur factures, via compte séquestre : protection utile.
⏳ Calendrier et remboursement
- Permis obtenu le 09/07/2026, acte prévu le 16/10/2026, travaux d'octobre 2026 à octobre 2027 : 12 mois de chantier pour une surélévation, sans marge de sécurité.
- Les ventes ne débuteraient réellement qu'après livraison : ≈12 mois pour vendre l'essentiel des lots. Prêt + intérêts ≈ 1,39 M€, soit ≈76 % du produit net des ventes : il faut céder environ 4 lots sur 5 pour rembourser.
- 6 mois d'intérêts sont séquestrés ; les 18 mois restants sont payés in fine (≈193 k€), ce qui augmente l'exposition finale.
- Prorogation possible de 6 puis 12 mois avec accord de la plateforme, à taux majoré.
🔐 Garanties et porteur
- Hypothèque de 1er rang sur la totalité des lots : point fort réel, avec un coussin théorique de ≈46 % sur la valeur TTC.
- Caution personnelle plafonnée à 100 000 € (≈9 % du prêt), sous seing privé : effet surtout dissuasif.
- Opérateur créé en 2021 : 4 opérations dans le Genevois, 2 financements remboursés par anticipation, 1 en cours. Comptes 2025 : résultat net de −2 853 €, stocks et encours 1,8 M€, dette bancaire 989 k€, capitaux propres ≈730 k€. L'apport mobilise ≈35 % de ces fonds propres, alors que deux autres opérations sont en cours.
- Les marges affichées des opérations passées (540 k€ pour 785 k€ de CA, deux fois le même montant) paraissent anormalement élevées et mériteraient confirmation.
🧪 Stress tests (marge nette HT)
| Scénario | Marge | % CA |
|---|---|---|
| Base | 240 268 € | 13,8 % |
| Prix de vente −10 % | 72 268 € | 4,6 % |
| Prix de vente −15 % | −11 732 € | −0,8 % |
| Travaux +20 % | 133 140 € | 7,7 % |
| Prix −10 % + travaux +20 % | −34 860 € | −2,2 % |
| Retard de 6 mois (intérêts majorés + frais de prorogation) | ≈155 500 € | 8,9 % |
Une marge négative n'implique pas automatiquement une perte pour le prêteur : l'apport (≈258 k€) et l'hypothèque absorbent une partie du choc. En première approche, le capital et les intérêts des prêteurs restent couverts tant que le prix de sortie reste au-dessus d'environ 2 500 €/m² net de TVA et de frais.
🧩 Incohérences et points à vérifier
- Collecte : ≈51 % souscrits deux jours avant la date d'attribution ; sous 60 % le prêt est annulé, entre 60 et 100 % il peut être réduit. Comment serait alors couvert le besoin de financement des travaux ?
- Capital social de l'emprunteur : 448 000 € selon la fiche, 700 000 € dans les comptes.
- Indicateur « LTC 100 % » calculé sur un coût de revient de 1 126 269 €, différent des 1 388 462 € et 1 498 066 € du bilan.
- FICI : cinq renvois internes cassés ; dossier : « tableau de sensibilité » annoncé mais absent, adresse non complétée.
- Échéancier : paiement des intérêts dit « annuel », alors qu'il n'y a qu'un versement intermédiaire puis l'in fine.
✅ Facteurs favorables
- Hypothèque 1er rang, LTV 54 % TTC
- Apport réel de l'opérateur
- Permis obtenu, fonds travaux décaissés sur factures
- Historique de remboursements anticipés
⚠️ Risques principaux
- Aucune pré-commercialisation, marché de village
- Budget travaux bas pour une surélévation
- Calendrier serré, 18 mois d'intérêts in fine
- Opérateur peu capitalisé, déjà engagé ailleurs
- Collecte incomplète à ce jour
⭐ Grille d'évaluation (5★ = risque relativement maîtrisé)
| Critère | Note | Critère | Note |
|---|---|---|---|
| Marché | ⭐⭐⭐☆☆ | Porteur | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐⭐☆☆ | Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐☆☆ | Garanties | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Financement | ⭐⭐⭐☆☆ | Calendrier | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐☆☆☆ | Documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
| Commercialisation | ⭐⭐☆☆☆ |
🧾 Conclusion
Opération de réhabilitation classique, adossée à une hypothèque de premier rang avec un coussin de valeur confortable et un apport réel. Les fragilités tiennent à l'exécution (budget travaux bas pour une surélévation, calendrier serré), à l'absence totale de pré-ventes dans un marché étroit et à la surface financière limitée de l'opérateur. Vérifications prioritaires : devis et planning des travaux, purge du permis, financement en cas de collecte partielle, état des autres opérations en cours. Chaque investisseur reste invité à poursuivre sa propre analyse.
📚 Sources
- pap.fr — prix au m² à Peillonnex
- realadvisor.fr — prix et évolution à Peillonnex
- obat.fr — coût au m² d'une rénovation lourde
- Documents de l'offre : fiche projet, dossier complet, FICI, contrat de prêt, comptes annuels 2024-2025 de l'emprunteur.
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