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Début du sujet novembre 13, 2026 3:51 pm
Fiche projet
Chevilly
sur Raizers
Montant en financement470 000 €
Durée24 mois
Localisation13 route du Lavoir, 74140 Excenevex
📅 Lundi 16/11/2026 à 14:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
L’opération porte sur la construction de deux maisons individuelles mitoyennes en R+1, situées au 13 route du Lavoir à Excenevex (74). Le programme prévoit des prestations contemporaines comprenant notamment isolation renforcée, pompe à chaleur avec plancher chauffant, menuiseries avec volets roulants électriques et finitions soignées.
Le remboursement de l’emprunt interviendra grâce à la vente des maisons. En l’absence de pré-commercialisation au bout de 18 mois, il a été prévu contractuellement une baisse de prix de 10%.
Le bien est situé à Excenevex, commune résidentielle de 1 327 habitants sur la rive française du lac Léman.
Le projet prévoit la construction de deux maisons individuelles mitoyennes en R+1, avec un niveau de prestations résidentiel contemporain. Les travaux d’une durée de 9 mois comprennent un gros œuvre en béton armé et maçonnerie traditionnelle, complété par une charpente deux pans avec couverture en tuiles et zinguerie. L’enveloppe du bâtiment prévoit une isolation renforcée avec doublages en BA13, 140 mm d’isolant en périphérie et 300 mm de laine de verre en combles.
| Lot | Typologie | m² | Annexes | Prix/m² | Prix de vente | Précommercialisé |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Maison T4 | 100 | Terrain 300 m² | 4 890 | 489 000 | non |
| 2 | Maison T4 | 93 | Terrain 261 m² | 4 828 | 449 000 | non |
| TOTAL | 193 | 4 860 | 938 000 |
La commercialisation sera lancée une fois les travaux achevés.
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
novembre 13, 2026 3:57 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
Promotion de deux maisons T4 mitoyennes neuves (193 m² au total) à Excenevex (74), sur la rive française du Léman. Prêt de 470 000 € sur 24 mois finançant le foncier et les travaux, remboursé par la vente des deux lots après achèvement. Aucune précommercialisation. Hypothèque de 1er rang + caution personnelle plafonnée à 100 000 €. Plusieurs incohérences documentaires sont à relever.
| CA prévisionnel | 938 000 € TTC (781 667 € HT) — 4 860 €/m² |
| Coût de revient total | 738 733 € TTC (3 828 €/m²) |
| Marge nette présentée | 116 259 € (≈ 15 % du CA HT) |
| Apport du porteur | 147 658 € (24 % du coût à l'acquisition) |
| LTV / LTC recalculés | 50 % (sur TTC) – 60 % (sur HT) / 64 % à 76 % selon l'assiette |
| Risque principal | Vente des 2 lots en fin de chantier, sans précommercialisation |
🏗️ Opération et calendrier
- Promesse signée 02/2026, permis obtenu 07/2026, purge annoncée 10/2026, travaux de 9 mois à partir de 12/2026. Aucune référence d'arrêté de permis n'est fournie.
- Décaissements : environ 123 k€ à l'acquisition, ~347 k€ sur factures au fil du chantier — un point protecteur.
- 6 mois d'intérêts séquestrés ; le reste des intérêts est capitalisé et payé in fine. Remboursement automatique à chaque vente de lot.
- Prolongation possible de 2 × 6 mois (accord de la plateforme requis, rémunération majorée).
📍 Marché local et prix de sortie
- Prix moyen tous biens à Excenevex : ~4 232 €/m² (DVF) ; maisons : ~4 970 €/m² selon un autre estimateur. Le prix visé (4 860 €/m²) se situe dans la moyenne haute de l'ancien, ce que la prime du neuf peut justifier.
- Tendance récente plutôt stable à légèrement baissière sur les maisons (−2,4 % sur 12 mois selon un estimateur).
- Marché soutenu par la proximité de Genève (frontaliers), mais clientèle sensible au crédit et au change CHF.
- Seulement 2 lots : la sortie dépend de deux acheteurs ; un lot invendu bloque une part importante du remboursement.
👷 Porteur et solidité financière
- Société créée en 2021, activité de marchand de biens / promotion. 4 opérations annoncées dont 2 remboursées par anticipation (10 et 12 mois), 1 en cours de financement sur la même plateforme et 1 autre en cours : charge de travail simultanée.
- Comptes 2025 : aucun chiffre d'affaires, résultat ≈ −2,9 k€, stocks et en-cours ≈ 1,8 M€, nouvelle dette bancaire ≈ 989 k€. Exercice 2024 : CA ≈ 789 k€, résultat ≈ +28 k€.
- Capitaux propres comptables ≈ 730 k€, largement immobilisés dans les stocks.
🔎 Incohérences documentaires relevées
- Capital social : 448 000 € (fiche réglementaire, montage) contre 700 000 € (bilans 2024-2025).
- LTC annoncé à 93 % sur un coût de revient de 502 746 €, montant qui ne figure pas au bilan d'opération (617 658 € à l'acquisition, 738 733 € au total).
- LTV 50 % calculée sur le prix TTC ; rapportée au CA HT réellement encaissable, elle atteint ~60 %.
- Caution : présentée comme garantissant « l'émission », mais limitée à 100 000 € dans le contrat (≈ 17 % du capital + intérêts dus).
- Vocabulaire « emprunt obligataire / obligataires » dans la présentation, « prêt simple » dans le contrat et la fiche réglementaire ; cette dernière contient une clause type décrivant des engagements « chirographaires », contradictoire avec l'hypothèque.
- Fonds propres du dirigeant annoncés à 258 462 €, sans justificatif.
📉 Stress tests (marge du porteur, à 24 mois)
| Scénario | Marge résiduelle | Taux de marge (CA HT) |
|---|---|---|
| Base | 116 k€ | 14,9 % |
| Prix −10 % | 38 k€ | 5,4 % |
| Travaux +20 % | 66 k€ | 8,4 % |
| Prix −10 % et travaux +10 % | 13 k€ | 1,8 % |
| Prix −15 % et retard de 6 mois | −28 k€ | négatif |
| Prix −20 % et retard de 12 mois | −94 k€ | négatif |
Calculs simplifiés (commission et TVA non recalculées). Une marge négative est d'abord absorbée par l'apport (~148 k€) avant d'affecter les prêteurs, sous réserve d'une revente effective et sans frais de recouvrement.
⭐ Grille d'évaluation
| Marché | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Financement | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Commercialisation | ⭐⭐☆☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
5★ = risque relativement maîtrisé ; 1★ = risque important ou information insuffisante.
✅ Facteurs favorables
Hypothèque de 1er rang sur un foncier en zone recherchée, apport réel du porteur, décaissements sur factures, intérêts partiellement séquestrés, antécédents de remboursement anticipé avec la même plateforme.
⚠️ Points d'attention
Aucune précommercialisation et vente prévue après achèvement, marge modeste sensible aux prix, comptes 2025 sans chiffre d'affaires avec endettement bancaire récent, caution plafonnée, documentation contenant des écarts chiffrés.
📋 Autres points à vérifier
- Arrêté de permis, attestation de non-recours et de non-retrait.
- Marchés de travaux (prix ferme ?), assurances dommages-ouvrage et garantie d'achèvement.
- Rang réel de l'hypothèque au regard de la dette bancaire existante de la société.
- Avancement des autres opérations en cours du porteur.
🧾 Conclusion
L'opération est simple dans sa nature (deux maisons neuves) et adossée à une sûreté réelle de 1er rang, mais son remboursement repose entièrement sur la vente de deux lots non précommercialisés, avec une marge qui s'érode rapidement en cas de baisse des prix. Les écarts relevés entre les documents méritent d'être clarifiés auprès de la plateforme. Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse en fonction de son horizon et de sa diversification.
🔗 Sources
- PAP / DVF — Prix de l'immobilier à Excenevex
- RealAdvisor — Prix au m² à Excenevex
- efficity — Évolution des prix à Excenevex
- Registre SIRENE (INSEE) consulté ; documents de l'offre (présentation, fiche d'informations clés, contrat de prêt).
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