LPB L'Altesse (73)

Belle marge sur ce projet (26%) mais les travaux représentant 2,5 x le foncier. Ça reste de l'immobilier commercial et en ce moment ce secteur n'est pas la meilleure des dynamiques.

Belles garanties : hypothèque de 1er rang inscrite + la GAPD avec des capitaux propres de la Holding qui couvrent les dettes avec en plus de tout celà une caution perso (apparemment le patrimoine est vérifié) 👍 

Commercialisation : 44 % en unité de lots, ce qui représente 57 % du chiffre d’affaires. Par contre 1 seul des 4 lots réservés n’a pas de conditions suspensives de financement ...

Le porteur du projet met tout de même 1,5 la levée sur LPB c'est énorme mais la VEFA je n'y connais pas granbd chose ....

J'hésite et j'attends avec impatience vos avis toujours très intéressants

ça va partir tout seul comme d'hab alors que 99% du public ne connait pas le besoin en immobilier commercial (je dirais surtout artisanal) dans cette région...

pas mal de garanties qui peuvent rassurer, au contraire d'un préco un peu légère (1 seul bien représentant 12% sans condition suspensive)

par contre l'hypothèque sur le terrain alors que certains bâtiments sont/seront vendus, je ne sais pas ce que ça vaut...

@cedre,

Moi j'attends l'analyse de @serge-b, généralement c'est NOGO pour la promotion immobilière, mais je ne connais pas son avis concernant la promotion immobilière commerciale.

J'ai noté de mon côté une belle marge, 26% certainement dû justement au fait que ce soit de l'immobilier commercial.

En effet l'hypothèque de 1er rang inscrite couvre l'achat du foncier, donc si la réalisation est bien faite, c'est byzance.

L'apport du porteur de projet est en effet considérable, au moins il se mouille, ce qui est rassurant.

Le projet à l'air bien situé.

Bon ceci n'est qu'une première impression, le projet me plait bien, reste une journée pour croiser nos analyses et décortiquer de plus près les tenants et aboutissants.

Oh mdo100 je ne prétend pas être un oracle✝️

Dans la conjoncture actuelle, c’est Nogo systématique pour la promo; il suffit de lire quelques sources un peu sérieuses pour comprendre pourquoi.

Le cas ici est sensiblement différent : Les bâtiments commerciaux et artisanaux lambda présentent peu de risques intrinseques…ils sont simples à construire, les délais sont plus facilement maîtrisables. En somme peu de surprises liées à la construction.

La structure financière me paraît correcte et je n’ai rien vu d’alarmant dans le budget, la marge permet d’encaisser quelques coups.

Je ne regarde pas les GAPD ni les cautions…mais là il y a du répondant : De la tresorerie et des capitaux propres = Ce ne sont pas des coquilles vides.

Le gars semble être un pro…ce qui permet peut-être de répondre à ce qui suit :

A mon avis le risque est un risque de commercialisation : Porte de Savoie, c’est un peu perdu sur l’autoroute entre Grenoble et Valence…Ce n’est près de rien, et loin de rien non plus. Je n’hésiterais pas si c’était plus près de l’un des deux…

Il vient s’y ajouter le risque lié à la conjoncture économique et à son évolution, qui est distincte de la conjoncture immobilière

C’est ma première lecture…je regarde d’un peu plus près, on a le temps…

Désolé, je me suis trompé sur l'appréciation de la localisation dans le post ci-dessus, en fait Porte de Savoie est beaucoup plus haut. (ca m'apprendra a vivre sur mes souvenirs et à ne pas regarder la carte)

Ce qui me refroidit dans ce projet est l'objectif : locaux professionnels.
Comme dit plus haut par SergeB "Ce n’est près de rien, et loin de rien non plus"
Dans du résidentiel, j'aurais tenté l'aventure...

@serge-b,

Sans que tu sois un oracle, j'étais presque sûr que tu distinguerais la promotion immobilière standard de la promotion immobilière commerciale et c'est en cela que j'attendais ton avis.

En effet le risque n'est pas le même.  

@kaiku007,

Le risque dans la conjoncture actuelle est bien plus important dans le résidentiel que dans le commercial, comme le souligne @serge-b et comme je le pense, il y a moins de risque de construction qui reste simple en local commercial et/où artisanal.

Posté par: @serge-b

↑

Désolé, je me suis trompé sur l'appréciation de la localisation dans le post ci-dessus, en fait Porte de Savoie est beaucoup plus haut. (ca m'apprendra a vivre sur mes souvenirs et à ne pas regarder la carte), et dans un coin beaucoup plus industrialisé dans les vallées savoyardes.

A ce stade de l'opération, la précommercialisation (si elle n'est pas "imaginaire") ne me parait pas inquiétante du tout...Reste comme d'habitude a savoir ce qu'il y a dedans. J'observe que le CA prévisionnel "réservé" + les ressources propres permettent de commencer l'opération, mais pas de la boucler: C'est le principe même de la VEFA, mais au moins il y a des fonds propres dans ce cas....

Deux points intéressants a noter : Les plus gros lots sont "réservés"

Par contre, pas de Banque = en principe pas de G.F.A

Et pour l'hypothéque , je ne sais pas ce qu'elle vaudrait si le projet arrive à terme, sans doute pas grand chose.

Si quelqu'un pouvait nous donner des renseignements sur l'attractivité du secteur pour les PME, ce serait bien: C'est en effet le noeud de la question, à mon avis.

 

Posté par: @mdo100

↑

@kaiku007,

Le risque dans la conjoncture actuelle est bien plus important dans le résidentiel que dans le commercial, comme le souligne @serge-b et comme je le pense, il y a moins de risque de construction qui reste simple en local commercial et/où artisanal.

Posté par: @kaiku007

↑

Le lieu me semble mieux se prêter au résidentiel qu'au commercial

J'ai pas compris ce que tu voulais dire ?

Personnellement, je me suis concentré sur l'ouverture de STOMEA, je passe mon tour cette fois-ci pour le projet l'Altesse.

@mdo100 

En effet, une image (ou google maps) sont plus parlants
Je suis resté focalisé sur Porte-de-Savoie
Au temps pour moi...

J'avais un petit reste de liquidités chez LPB, je l'ai mis sur ce projet car il y a des choses intéressantes quand même et j'espère que d'ici 24 mois (durée du prêt, 12 mois étant la cible), ça ira mieux. Je ne risque pas gros mais j'étais tenté quand même. On verra en 2025!!

Finalement je viens de me laisser tenter, j'y ai glissé un p'tit billet aussi.

Je considère que le risque est moins élevé en promotion immobilière commercial qu'en promotion immobilière résidentiel, l'avenir me dira si je me trompe.

Moi aussi...c'est parti vite dans le premier quart d'heure , ca a stagné ensuite.

On verra bien mais ça ne me parait pas mal comme opération.