Notifications
Retirer tout
Projets Crowdfunding en financement
2
Publications
2
Utilisateurs
0
Reactions
1
Vu
Début du sujet octobre 19, 2026 6:48 pm
Fiche projet
L'Épine
sur La Première Brique
Montant en financement149 000 €
Durée24 mois
Localisation24 Rue de la Libération, 73000 Barberaz (Savoie)
📅 Mercredi 21/10/2026 à 12:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Cette opération de marchand de biens porte sur l'acquisition d'un immeuble de rapport situé à Barberaz (73), en première couronne de Chambéry. Le bien comprend 10 lots (studios et T2, de 9,8 à 25,4 m², soit 156,63 m² habitables au total), accompagnés de 10 parkings et 10 caves. Chaque appartement sera revendu avec sa cave et sa place de parking.
L'opération consiste en une revente à la découpe sans travaux lourds : seule l'installation d'une pompe à chaleur et la mise en copropriété sont prévues. Au moment de l'acquisition, 9 lots sur 10 sont loués, générant des revenus locatifs pendant le portage. Aucun lot n'est précommercialisé à date.
Installation d'une pompe à chaleur pour améliorer la performance énergétique de l'immeuble, avec un objectif de passage en DPE D et F sur l'ensemble des lots.
L'opération porte sur un actif existant en exploitation locative. Aucune demande d'urbanisme n'est nécessaire dans le cadre de cette revente à la découpe.
Barberaz est une commune résidentielle située entre Chambéry et La Ravoire, bénéficiant de la proximité directe des services et équipements de l'agglomération.
Le bien est situé en bordure de la N201 (voie rapide), offrant un accès direct à Chambéry et aux grands axes de l'agglomération savoyarde.
Quelle note donnes-tu à ce projet ?
Note moyenne :
Les garanties
- Caution personnelle
- Garantie à première demande
Évaluez les plateformes avec la communauté
Partagez votre expérience maintenant. Votre avis sera ajouté à la base communautaire après création de votre compte gratuit.
As-tu déjà investi sur ?
8 612 évaluations 
Partagez votre expérience
Ressources utiles
- Découvrir La Première Brique
- Classement de La Première Brique dans les meilleures plateformes
- Comparer La Première Brique aux autres plateformes
- Ticket minimum d'investissement sur La Première Brique
- Taux de défaut de La Première Brique
- Comment analyser un projet immobilier en pré-commercialisation ?
- Tout savoir sur les garanties
Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
octobre 19, 2026 6:50 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
Marchand de biens Immeuble existant, loué 9/10 0 lot précommercialisé Sans hypothèque (rang bancaire prioritaire)
| Actif | Immeuble de rapport, 10 lots (studios/T2 de 9,8 à 25,4 m², 156,6 m² Carrez) + 10 parkings + 10 caves, 1re couronne de Chambéry (73) |
| Stratégie | Revente à la découpe, travaux limités (pompe à chaleur + mise en copropriété) |
| Coût / CA / marge | 759 513 € / 975 900 € (dont 45 900 € de loyers) / 216 387 € (22,2 %) |
| Durée | Cible 10 mois — contrat 6 à 24 mois (échéance finale 29/10/2028) |
| Risque principal | Prix de sortie très au-dessus du marché local + position subordonnée à la banque |
🏘️ Marché & prix de sortie
| Référence | €/m² | Écart vs grille |
|---|---|---|
| Grille de vente (moyenne Carrez) | 5 938 | — |
| « Prix haut » cité par la fiche | 4 307 | −27 % |
| Appartements 1 pièce (estimation commune) | ≈ 3 880 | −35 % |
| Appartements, moyenne commune | ≈ 3 000 – 3 750 | −37 à −50 % |
| Prix d'acquisition (bloc, annexes incluses) | 3 831 | −35 % |
- La prime des micro-surfaces est réelle, mais l'écart est considérable : la grille se justifie surtout par le flux locatif vendu à des investisseurs.
- Loyers en place ≈ 31,7 €/m²/mois HC (9 lots loués), contre ≈ 18 €/m²/mois en moyenne communale tous logements : un niveau élevé, dont la pérennité (relocation, encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue) conditionne la grille.
- Lot 10 : 14,85 m² Carrez mais 33,7 m² au sol (duplex) — 7 407 €/m² Carrez ; lot 7 : 9,80 m², proche du seuil de décence.
- Bordure de voie rapide : nuisances sonores à intégrer dans la liquidité des lots.
💶 Financement & sûretés
| Source | Montant | Part | Rang |
|---|---|---|---|
| Dette bancaire | 505 000 € | 66,5 % | 1er (hypothèque) |
| Collecte (prêt participatif) | 149 000 € | 19,6 % | Sans sûreté réelle |
| Apport porteur | 105 513 € | 13,9 % | dont 33 516 € décaissés au départ (4,4 %) |
- Levier très élevé : la collecte finance l'apport exigé par la banque ; l'apport en numéraire initial est faible. Frais de collecte déduits : 136 484 € effectivement versés.
- Sûretés : deux garanties à première demande des holdings + cautions personnelles (178 800 € chacune). Fonds propres des holdings garantes ≈ 70 k€ et 53 k€ (trésorerie ≈ 24 k€ et 4 k€), en baisse sur l'exercice malgré des résultats positifs — soit un total inférieur au montant collecté, alors que d'autres financements du même opérateur sont en cours.
- Patrimoine des cautions non documenté ; aucune hypothèque, même de second rang.
👤 Porteur
Société emprunteuse créée en janvier 2024 : CA ≈ 1,36 M€, résultat net ≈ 104 k€, fonds propres ≈ 155 k€ (exercice clos le 30/09/2025, comptes déposés sous confidentialité). Aucune procédure collective ni contentieux relevé dans les registres consultés.
| Historique sur la plateforme | Montant | Statut |
|---|---|---|
| Projets précédents #1 à #4 | n.c. | 🟢 Remboursés |
| Projet précédent #5 | 109 k€ | 🟡 Remboursement annoncé avant mi-novembre 2026 |
| Projet précédent #6 | 185 k€ | 🔵 En cours (échéance fin 2027) |
🔍 Incohérences documentaires à clarifier
- Ratios affichés (LTA 115,5 % / LTC 91,2 % / LTV 71,0 %) incompatibles avec les 654 k€ de dettes déclarées : recalcul ≈ 109 % / 86 % / 70 %. Ils supposent ≈ 693 k€ de dette, soit ≈ 39 k€ non expliqués (montant proche du poste « frais bancaires »).
- Loyers de 45 900 € = 9 lots loués pendant 10 mois complets, alors que les lots sont censés être vendus au fil de l'eau.
- Objectif DPE « D et F » : certains lots resteraient F, classe interdite à la location au 01/01/2028 en l'état du droit.
- FICI : section états financiers vide ; risques « urbanisme/travaux » listés alors que la fiche n'en prévoit pas. Bilan : exercice N-1 daté au 31/12 alors que la clôture légale est au 30/09.
📉 Stress tests
| Scénario | CA | Marge | Marge / CA |
|---|---|---|---|
| Base | 975 900 € | 216 387 € | 🟢 22,2 % |
| Sans loyers | 930 000 € | 170 487 € | 🟢 18,3 % |
| Prix −10 % | 882 900 € | 123 387 € | 🟡 14,0 % |
| Prix −20 % | 789 900 € | 30 387 € | 🟠 3,8 % |
| Prix −25 % | 743 400 € | −16 113 € | 🔴 négative |
| Durée 24 mois* | 975 900 € | ≈ 171 k€ | 🟢 ≈ 17,6 % |
| Prix −15 % + 24 mois* + loyers ÷ 2 | ≈ 813 k€ | ≈ 9 k€ | 🔴 ≈ 1 % |
* Surcoût financier estimé ≈ 45 k€ (hypothèse de coût bancaire non communiqué). Honoraires d'agence maintenus.
Le remboursement intégral du capital collecté resterait couvert, en première approche, jusqu'à une baisse des prix de sortie de l'ordre de −27 % à −35 % selon la part d'apport réellement décaissée. Or un simple alignement sur le « prix haut » cité par la fiche représente déjà −27 %.
⭐ Notation
| Marché | ⭐⭐⭐☆☆ | Commercialisation | ⭐⭐☆☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐☆☆☆ | Porteur | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐☆☆ | Solidité financière | ⭐⭐☆☆☆ |
| Financement | ⭐⭐☆☆☆ | Garanties | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐⭐☆ | Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Documentation | ⭐⭐⭐☆☆ | 5★ = risque relativement maîtrisé | |
📝 Autres points à vérifier
- Droits des locataires : vente en bloc d'un immeuble de plus de 5 logements (préemption sauf engagement de prorogation des baux sur 6 ans) puis droit de préemption à la première vente après division — délais à intégrer au calendrier de 10 mois.
- DPE : étiquettes actuelles par lot, effet du recalcul du coefficient électrique en 2026, et sort du projet de loi assouplissant l'échéance 2028 (non définitivement adopté).
- Montant et rang exacts de la dette bancaire, date de l'acte authentique, contenu de la clause de baisse de prix à 12 mois.
- Engagements de garantie déjà consentis par les holdings sur les opérations en cours.
🧾 Conclusion
Facteurs favorables : actif existant et loué, travaux minimes, pas d'autorisation d'urbanisme, opérateur avec historique de remboursements sur la plateforme. Risques : grille de prix très supérieure aux références locales, absence de précommercialisation, levier élevé, tranche participative sans sûreté réelle et garants aux bilans modestes, exposition réglementaire DPE. À vérifier en priorité : ratios de dette, hypothèse de loyers, DPE par lot, engagements des garants. Chaque investisseur reste invité à poursuivre sa propre analyse.
📚 Sources
- Fiche projet, brochure, FICI, contrat de prêt, bilans et grille de lots (documents de la plateforme)
- Registres légaux d'entreprises (comptes déposés, BODACC) — consultés le 19/10/2026
- PAP — prix au m² Barberaz
- RealAdvisor — prix et loyers Barberaz
- Efficity — prix par nombre de pièces
- DPE F et interdiction 2028 : état du droit (juillet 2026)
- Réforme du coefficient électrique DPE 2026
- Notaires de France — droits de préemption du locataire
- ANIL — encadrement de l'évolution des loyers en zones tendues
Évaluez les plateformes avec la communauté
Partagez votre expérience maintenant. Votre avis sera ajouté à la base communautaire après création de votre compte gratuit.
As-tu déjà investi sur ?
8 612 évaluations
Partagez votre expérience
Allez à Connexion ou Inscription to reply to this topic.