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LPB La Première Brique - Le Montjoie

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(@patrick)
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Début du sujet  

Le Montjoie

Localisation du projet Localisation : Saint-Denis, au nord de l’île de la Réunion

Date de début du projet Date : Lundi 28 août à 10h00

Bien en financement Projet : Le projet consiste en l’achat d’un terrain de 1.088 m² en vue de la démolition du bâti existant afin d’y construire une résidence de 31 appartements d’une superficie totale 2.355 m². Le permis de construire nécessaire à l’opération est totalement purgé à date. Les lots sont revendus en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Cette opération vise un coût de revient de 6.304.109 € HT et un chiffre d’affaires de 7.345.739 € HT, dégageant ainsi une marge de 1.041.630 € HT, soit 14 % du chiffre d’affaires après financement. À date, l’opération est 100 % pré-commercialisée auprès d’un bailleur social

Montant en financement Montant en financement : 841K€

Durée du financement Durée du financement : entre 6 et 24 mois avec une durée cible de 12 mois

Garanties sur le projet Garanties : garanti par une hypothèque de premier rang, une délégation de paiement de la compagnie assurant la Garantie Financière d’Achèvement, de deux garanties à première demande et une caution personnelle du promoteur.

Offre parrainage Offre en cours :

LPB 1 : 1% de rendement supplémentaire / sur votre 1er Investissement code MRFTSJ (code à saisir lors de l’inscription)

LPB 2 : 1,1% de rendement supplémentaire AS1 (code à saisir lors du paiement)

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Rappel Rappel : L'offre proposée est une collaboration commerciale : Sur chacune des offres de Bienvenue, argent-et-salaire.com touchera également une prime de parrainage. Il ne s'agit en aucun cas d'une recommandation d'investissement. Nous rappelons également qu’investir dans le Crowdfunding peut engendrer la perte partielle ou totale du capital investi, l’illiquidité ainsi que des risques spécifiques à l’activité de l’entreprise

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(@serge-b)
Prominent Member
Inscription: Il y a 4 ans
Posts: 899
 

Il y a une garantie que je ne connais pas sur ce projet…la centralisation des fonds par la compagnie qui assure la GFA et la planification des remboursements.

C’est pratiqué par les Banques habituellement pour être sûr de récupérer leur créance, et ça permet de prioriser le remboursement par rapport à tous autres créanciers, a la remontée des marges et des frais de gestion.

Dans ce contexte ça paraît très sécurisant mais je ne connais pas.

Les GAPD et autres sont bidons comme toujours.

12 mois faut pas rêver…c’est une démolition-construction…24 me paraît plus raisonnable, et encore !

Le coût au m2 me laisse rêveur, surtout dans un DOM où tout est importé ou presque…Ok c’est du logement social mais les normes sont identiques.

Commercialisation en bloc à un bailleur social…S’ il n’y avait pas l’attestation notariée, je serais circonspect. 

En bref j’hésite 🧐🧐🧐


   
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(@serge-b)
Prominent Member
Inscription: Il y a 4 ans
Posts: 899
 

Ah un dernier point : Le Promoteur bénéficie d’un fort soutien politique et financier local….Ça m’interroge beaucoup.

Ça veut dire « quasi invulnérable «  en cas de problème 💩. Et ce n’est pas un bon point. Pourquoi ont ils ecrit ça ces C….? Le Promoteur a du s’en vanter…

Ma crainte principale sur ce dossier ? Le montant de la marge..A la bonne époque la marge sur une opération de promotion était plutôt de 9-10% . Sur celle de l’opération j’ai quelques doutes.


   
mdo100 reacted
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Barsa
(@barsa)
Estimable Member
Inscription: Il y a 4 ans
Posts: 189
 

@serge-b Le coût au m² est en ligne avec ce qui se fait aux Antilles, un poil plus élevé peut-être. C'est sûr que ça fait pas lourd mais c'est bien là toute la difficulté de monter un programme d'immo social dans les DOM, faut faire rentrer le budget au chausse-pied... Le promoteur a souvent des billes dans les boîtes de construction pour gagner sur tous les tableaux.


   
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(@berti49)
Reputable Member
Inscription: Il y a 2 ans
Posts: 302
 

@serge-b 

j'avais évoqué ce projet il y a 8 jours, mais je ne pouvais pas donner de détails à cause de la clause de confidentialité 😉

n'oublions pas aussi que le club deal l'a financé en plus à hauteur de 300k€

l'apport du promoteur se limite à 100k€ sur l'apport global de 1.24M€ 

effectivement 12 mois c'est court, le coût de la construction est faible... et le prix du terrain prohibitif (mais c'est peut être le cas là bas vu qu'on est sur un gros volcan 😉 )

 


   
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(@serge-b)
Prominent Member
Inscription: Il y a 4 ans
Posts: 899
 

Je me souviens bien Berti...C'est vrai que je n'ai pas mentionné l'apport du promoteur, qui est ridicule.

Ceci dit qu'en pensez vous au fond ? Je sens un loup, mais je ne saurais dire où.


   
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La Première Brique parrainage

Dancla
(@dancla)
Noble Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 1155
 

Pour moi, tout ce qui est dans les dom tom c'est net.

Trop de soucis entre délais, prix des matériaux, backchiche,  et l'esprit tordu des gens là-bas,  sans compter l'anti- métropolitain qu'on nous fait bien sentir quand on va dépenser nos euros là-bas. 

Alors oui, quand je vois dom-tom je tourne la page, quelques soit la plateforme et le projet.


   
Marco and mdo100 reacted
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(@mdo100)
Noble Member
Inscription: Il y a 5 ans
Posts: 2033
 

@serge-b,

Attention tu vas te faire un claquage Wink   Promotion immobilière + Dom Tom.

@dancla,

Je n'en rajouterai pas, tu as tout dit.

Quoi qu'il est toujours bon de rappeler, le fait que LPB n'a toujours pas fait son mea-culpa sur Facebook concernant l'agrément PSFP soit disant obtenu le 02 mai, mais toujours en attente sur le site de l'AMF et pour cause "de conditions suspensives".

Mais bon, c'est pas comme si c'était un mensonge à la communauté Exclamation  


   
Dancla reacted
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Dancla
(@dancla)
Noble Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 1155
 

Oui le fameux psfp obtenu mais pas vraiment obtenu. 

Mais on est une plateforme sérieuse, on sait que c'est bon alors on dit qu'on l'a 

Croyez ce qu'on dit, pas la peine de vérifier 


   
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EPARGNOO parrainage

(@mdo100)
Noble Member
Inscription: Il y a 5 ans
Posts: 2033
 

@dancla,

C'est ça.


   
Marco and Dancla reacted
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(@berti49)
Reputable Member
Inscription: Il y a 2 ans
Posts: 302
 

@serge-b 

sur le fond on pourrait penser que c'est top

préco totale

1 seul acheteur spécialiste du logement social

la GFA qui est sanctuarisée pour nous si besoin

mais non, c'est plus une question de feeling

coût travaux trop faible à mon sens, timing très serré (pour ne pas dire intenable)

et une marge de malade alors que sur le logement social la marge est sensée être plus faible

 

c'est parti assez vite en club deal mais les mises sont largement supérieures aussi


   
mdo100 reacted
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(@serge-b)
Prominent Member
Inscription: Il y a 4 ans
Posts: 899
 

Merci à tous. Vous m’avez opportunément rappelé que même age et expérimenté on peut succomber à des tentations qui finalement nous font oublier la plus élémentaire prudence….Je n’y suis pas allé, in extremis.

Promotion + Dom = deux tabous absolus pour moi, pourtant 😤😤.

Il est vite parti tout de même, ceci dit.


   
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Clubfunding bonus 100€

(@voltrush)
Active Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 11
 

@serge-b Il est parti vite car un influenceur assez connu et sa communauté font n'importe quoi comme d'habitude ^^
Il a noté le projet "B" en survolant les points d'attention, les centaines de personnes suivant son site ont investis les yeux fermés.

Quand les retards/défauts augmenteront drastiquement ils s'en morderont les doigts mais le principal c'est que nous, nous faisons une due diligence pour se placer seulement sur les projets qui nous conviennent.

Attendons de voir si LPB obtient bien l'agrément PSFP et propose de meilleurs projets.


   
Marco, Cedre, Serge B and 1 people reacted
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Dancla
(@dancla)
Noble Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 1155
 

@voltrush cette influanceur (si je pense au même) noté bizarrement parfois (B voir A) je me demande sur quel critère à part sa com

J'ai partagé quelques analyses sur son telegram au début mais j’ai vite arrêté quand j'ai vu la dérive de certaines analyses


   
Marco reacted
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(@voltrush)
Active Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 11
 

@dancla Tout cela n'aide pas les plateformes à comprendre qu'on souhaite des projets de qualité.

C'est bien dommage d'envoyer les gens sur n'importe quel projet comme cela !


   
Marco and Dancla reacted
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50€ offerts sur Bienprêter

(@patrick)
Membre Admin
Inscription: Il y a 8 ans
Posts: 5935
Début du sujet  

@voltrush En tout cas merci à toi d'avoir rejoint le groupe et donc bienvenu ! Ici pas d'analyse projet mais des échanges enrichissant. 

Tu investis depuis longtemps? Tu es sur plusieurs plateformes ?

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(@voltrush)
Active Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 11
 

@patrick Bonsoir !
J'investis depuis 6 ans mais seulement depuis fin 2022 sur le crowdfunding immobilier.
J'ai débuter par BienPrêter, October et Pretup et je suis dorénavant sur 8 plateformes de crowdfunding immobilier.

Je travaille a mon compte (Webmarketing, Vente d'ebooks etc) ce qui me laisse un temps long pour analyser les projets et les sociétés derrières les projets.

En tout cas votre forum m'est bien utile pour voir des avis divers et maintenant participer aux discussions, merci !


   
mdo100 reacted
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(@patrick)
Membre Admin
Inscription: Il y a 8 ans
Posts: 5935
Début du sujet  

Posté par: @voltrush

ce qui me laisse un temps long pour analyser les projets et les sociétés derrières les projets.

Ça nous intéresse d'avoir des retours sur tes recherches ! N'hésite pas à partager cela m'intéresse. Du coup, qu'elles sont tes 8 plateformes immo?

 

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Anaxago bonus 100€

Cedre
(@cedre)
Reputable Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 377
 

@dancla Il est même très rare que cet influenceur note des projets au delà du B , la majorité sont en A et B 🙄


   
Marco and Dancla reacted
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(@ced-d43)
New Member
Inscription: Il y a 5 mois
Posts: 4
 

Recu ce soir a propos de ce projet …

vous savez si dans ce cas la c’est uniquement le capital qui est rendu ou si les intérêts « fonctionnent «  quand même? Personnellement j’ai mis un tout petit billet alors dans les deux cas ça changera pas ma vie mais c’est pour savoir 😁

IMG 4953
IMG 4952

 


   
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(@marco)
Estimable Member
Inscription: Il y a 11 mois
Posts: 102
 

@dancla uniquement sur 2 critères prioritaires (si on parle du même):1 le taux d'intérêt (alors que plus il est élevé plus le risque est grand tel que jugé par la plateforme elle-même me semble-t-il) et 2 l'hypo 1er rang (quelle qu'en soit la couverture). Le reste devient quasi négligeable. Il faut voir d'ailleurs la différence entre la note du site et l'appréciation de leur communauté! Souvent énorme


   
Dancla reacted
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